住宅ローン利用できますでしょうか？

住宅ローンを利用して、住宅用の土地を購入したいのですが、その土地の地目は「公衆用道路」になっています。しかし、現況は草木の生い茂った雑種地です。以前、道路公団が所有していた土地だった経緯があり、地目変更されずにそのまま現在の所有者に引き継がれています。
その雑種地(地目：公衆用道路)を宅地として購入するにあたり、住宅ローンを利用する場合、地目を「公衆用道路」から「宅地」に変更しないと金融機関は融資してくれないのでしょうか？
周囲に「地目変更しないと、貸さないだろう」との声があるのですが、もしそうだとしたら、金融機関が地目にこだわる理由・趣旨・背景・動機がよくわかりません。なぜなのでしょうか？
住宅ローンに詳しい方、金融機関にお勤めの経験がお有りの方、よろしくご教示願います。

No.2 ベストアンサー 回答者： oska 回答日時： 2011/12/30 23:11

＞地目を「公衆用道路」から「宅地」に変更しないと金融機関は融資してくれないのでしょうか？

基本的に、住宅ローンで融資を組む事は不可能です。
この場合は、不動産ローンですね。
現在の法律では、住宅は「宅地のみ建設可能」となっています。
戦後のどさくさなどで、土地が農地・山林でも一戸建てが建っている場合がありますがね。
都内某所では、地番が無い土地（登記簿に登記が無い土地）に居住家屋が建っています。
田舎では、河川敷きに居住家屋が建っていたりします。
が、例外的に認められているに過ぎません。
日本は、某国と異なり「法律は、過去に遡って適用しません」よね。
法改正になっても、例外的に猶予しているに過ぎません。
相続・売買・建て替え発生時等には、「宅地への種目変更」が義務付けられます。
宅地にしないと、建築許可が下りません。

＞金融機関が地目にこだわる理由・趣旨・背景・動機がよくわかりません。なぜなのでしょうか？

金融機関としては、法律を無視する事が出来ないのです。
法律に従わないと、ヤミ金になり「銀行登録を抹消」となります。
また、融資する場合は「担保」が必要ですよね。
農地だと、課税評価額・市場価格は二束三文です。
融資に見合った担保を得るには、宅地に変更する必要があります。
もし、何らかの手違い（意図的な悪意で）農地に家屋を建てた場合。
担当部門から（原状回復義務）で、「造成した土地を元通りに直したり、建設した家屋の取り壊しの命令を受ける」可能性もあります。
農地法の罰則により、罰金や懲役刑も覚悟する必要があります。
こんな危ない橋は、合法的に経営している金融機関は渡りません。
まぁ、日本は「法治国家」という事です。
世論・政権支持率ＵＰ狙いで、法解釈・条約解釈を変える某国とは異なるのです。
ましてや、質問者さまが考えている土地は「道路」ですよね。
農地よりも、罰則は大きいですよ。
訴えられると、１００％有罪になります。前科が付きますよ。
現状が雑草地でも、他人の４輪駆動車が趣味で走行しても（質問者さまは）法的に拒否出来ません。
「公衆用道路」ですからね。道路交通法も、適用になります。

私が建てた一戸建ても、敷地の半分は農地でした。
農業委員会・水利組合・土地改良区・隣接する農地所有者など、色んな方の承認・承諾を貰った記憶があります。
最後は、農地を宅地にして住宅ローンを組みました。

この回答への補足

回答ありがとうございます。

　貸し手が地目にこだわる理由がわかりました。法令を遵守しているのですね。
　当方、恥ずかしながら、あまり法律に明るくありません。
　そこで、ひとつだけお教えください。

　＞現在の法律では、住宅は「宅地のみ建設可能」となっています。

　この規定は建築基準法ですか？不動産登記法ですか？
　
　何という法律でしょうか？
　

補足日時：2012/01/04 21:15

この回答へのお礼

自身でいろいろ調べまして、なんとかわかりました。

　不動産登記法第37条によると、地目ないし地積を変更した場合、謄本上の表記についても変更した現況に合わせて変更しなければならないと規定されています。従わない場合の罰則は同法第164条により10万の以下の過料とのことですが、いずれにしてもコンプライアンスを重視している昨今の銀行であれば、同法に従い融資した相手に地目変更を促すことは当然ですよね。

　いろいろと勉強になりました。ありがとうございました。

　

お礼日時：2012/01/06 00:21

No.1 回答者： pure0213 回答日時： 2011/12/29 06:59

単純に宅地じゃなきゃ家は建てられないからじゃないですか？

住宅ローンというのは住宅に限ってですから金利も安いです。

地目がなんでもよければ住宅を建てるという前提は必要なくなり、住宅以外の目的でも住宅ローンを組めるということになってしまいますよね。

この回答への補足

回答ありがとうございます。

　しかし現実には現況が 「宅地」 であっても、登記簿上で 「畑」 や 「山林」 のままになっている土地が数多くあるという事実がありますし、また、一戸建の敷地だけでなく、マンションの敷地、ビルや商業施設の敷地などもすべて 「宅地」 になっているという現実があると聞きます。つまり、「畑」や「田」など農地法等の別の規制がかけられている場合を除けば、戸建を建築するにあたり、地目を「宅地」にしなければならないといった法的要請や拘束は存在しないと私は考えています。

　そもそも地目というのはネットで調べる限り、不動産登記法上の土地の用途による分類に過ぎないようです。

　なぜ、住宅ローンを組むにあたり、土地の現況と不動産登記法上の分類(地目)とを合致させなければならないのかが、よく分からないのです。現況と地目を合致させないことで貸手である金融機関にどのような懸念やリスクが生じるのでしょうか。

補足日時：2011/12/29 11:16