夫婦間での不動産売買、名義変更、資産分配について

下記の通り宜しくお願いします。

相談概要：
夫婦間での不動産売買、名義変更、資産分配について、

現在の夫婦間、不動産取得状況下記の通りです。
夫婦共働きです。
わたくしは青色申告により毎年確定申告をしております。
妻は会社勤めの給与所得による年末調整そして源泉徴収されております。また不動産収入もあますので確定申告をしております。

夫婦取得不動産状況
１、２００４年１月、都内一戸建てを、共有名義　夫＝８／７　妻＝８／１、住宅ローンにて購入いたしました。
購入価格＝約８５００万円、住宅ローン＝６３００万円、現在ローン残＝５００万円程。
２、２００７年８月、関西１ＬＤＫマンションを妻名義、フラット３５で購入。２０１０年ローン完済、抵当権は抹消され妻所有となっております。２００９年から賃貸に出し現在も継続中。
購入価格＝約３０００万円、セカンドハウスローン＝ローン完済、
３、２０１０年１２月、関東２ＬＤＫマンションを妻名義、住宅ローンで購入。２０１１年１月～ローン引落スタートしております。
購入価格＝約３４２０万円、住宅ローン＝３０７０万円、現在ローン残＝２９８０万円程。

相談内容：
年内に都内一戸建てを売却、売却したお金で、わたくし（夫）が、妻の所有する関西１ＬＤＫと、関東２ＬＫＤを購入、名義変更にすることによる資産分配を考えております。勿論、妻も同意の上でのことです。
まずはその実行できる可否か？そしてその一連プロセスを実行するに伴う法律面、税務面、コスト面の角度からアドバイスいただければ存じます。

夫婦間の不動産売買ということで仲介会社を通じると手数料が発生します。実際には不動産登記に伴う司法書士の方を通じ行う事となると思いますが・・・どなたか理解を示しアドバイスしていただける方何卒宜しくお願いします。

具体的なケース／シナリオとして下記の通り記します。

仮に都内一戸建てが８０００万円で売却できたとし、共有名義分の配分に従い下記となります、
夫　８／７＝７０００万円
妻　８／１＝１０００万円

上記わたくし（夫）の配分された７０００万円から６０００万円を支払い妻の所有する２つのマンションを下記のような支払い構成で購入する。
大阪１ＬＤＫマンション購入価格＝２７００万円
宇都宮２ＬＤＫマンション購入価格＝３３００万円
　　　　　　　合計＝６０００万円

妻は、上記わたくし（夫）より支払われた金額６０００万円の用い関東２ＬＤＫマンションローン残額を完済、抵当権抹消と伴い、わたくし（夫）名義とする夫婦間売買契約をする。関西１ＬＤＫマンションについても同様、わたくし（夫）名義とする夫婦間売買契約をする。

結果妻には、関東ローン残２９８０万円を差し引いた後の３０２０万円と、都内一戸建て配分金額１０００万円と、計４０２０万円が残る事となります。

わたくし（夫）はというと、関西１ＬＤＫマンション、関東２ＬＤＫマンションを所有することとなり、関西の賃貸収入はわたくしに引きつがれます。また都内売却分（夫）配分となる７０００万円の内、６０００万円で妻から２つのマンションを購入及び都内一戸建てローン残５００万円を差し引いた５００万円、が残る事となります。

ご教授の程、宜しくお願いします。

No.4 ベストアンサー 回答者： congrats 回答日時： 2012/02/19 15:45

説明が煩雑になるので回答を控えていましたが

別の質問で＃２さんがシンプルな例を
書いてくれたのでその尻馬にのると
高額給与所得者の奥さんが貸している場合
・家賃１００万円．．．利益５０万円－減価償却３０万円＝２０万円に課税
所得が高いと税率も高い　
わざわざ、夫婦間譲渡をして所得を入れ替えずとも
サブリースで利益分を夫の所得に移行させられるという意味です。

所有者・家賃８０万円．．．利益３０万円－減価償却３０万円＝００万円に課税
貴　方・家賃１００万円．．．利益２０万円＝２０万円に課税
所得が低いと税率も低い。

宇都宮のローンを完済せずとも、借入金金利を経費に算入したほうが
得ではないかと考えました。
それとなにより、２９８０万の弁済をしないのなら、７５００万がそのまま残る。
住宅も賃貸で借りて事務所経費としたほうが得ですよね。
私なら・・・と書いたのはキャッシュが好きか不動産が好きかの違いなので
深くつきつめて考えるほどの話でもないかとも思われます。

補足に書かれたコメントに気付かずに失礼いたしました。

この回答へのお礼

回答ありがとうございました。大変参考になりました。

お礼日時：2012/02/21 14:42

No.3 回答者： congrats 回答日時： 2012/02/14 23:29

>今後もずっと一緒と考えております。

誠に失礼いたしました。
やっと目的が理解できました。
収益不動産を奥様からご主人に移し替えるという意味でしたか
そういう目でもう一度見直すと・・・別に変わらないです。
税金的には問題ないです。よくお考えになっておられます。
利回りの面でも５％台であまりよくないですけど夫婦間の
名義変更ですからノーリスクですね。
大阪も宇都宮も節税目的で買って、減価償却費を定率でそれも
前倒し償却してきたものと拝察します。
これから先の節税はまた奥様が収益不動産を買われるという
流れなのでしょうね。
＞いかがなものでしょうか？再度アドバイスいただければ幸いです。
盲点はなさそうです。
私なら、奥様が購入したマンションを夫が借り受けてサブリース
するとか、奥様に減価償却費が大きく出せる中古マンションを買って
いただこうとかいろいろ考えますが、質問者さまの事業で節税が必要ない
なら賃貸住まいで事務所経費計上したほうが有利ですし、キャッシュ
の運用方法もお考えなのでしょうからこの案のままでよろしいかと。

この回答への補足

>やっと目的が理解できました。
最初に記すべきでした。

>これから先の節税はまた奥様が収益不動産を買われるという流れなのでしょうね。
はい、そのとおりです。継続的となるよう考えております。

＞税金的には問題ないです。よくお考えになっておられます。
＞盲点はなさそうです。
ありがとうございます。安心しました。ひとつの案として、今後発展させ検討したいと考えております。

＞私なら、奥様が購入したマンションを夫が借り受けてサブリースするとか・・、
回答者様の“借り受けサブリースプラン”として、私の状況に落とこみ具体的な方法として説明いただければ大変にあり難いです。また質問者プランを“マンション購入移し替えプラン”として比較も含め説明いただければ尚更あり難いです。

＞質問者さまの事業で節税が必要ないなら賃貸住まいで事務所経費計上したほうが有利ですし、

わたくし（夫）の事業は近年の収入激減により、現在は節税以前です。事務所経費計上ということでは、妻と同居／今回売却予定の都内一戸建てにおける３０％を事務所用途として購入時から毎年確定申告しておりました。尚、現在確定申告中である２０１１年分は８０％に引き上げました。２０１０年１２月の妻名義住宅ローンにて購入した宇都宮マンションの際、住所移転したのが起因です。

＞奥様に減価償却費が大きく出せる中古マンションを買っていただこうとかいろいろ考えますが・・、

都内一戸建て売却後、宇都宮は賃貸として出します。つきましては、必然的に２人の新しい住居が必要となります。既に具体的な新築マンション物件（４２００万円相当）として絞込み済、今年の夏秋にも引越しです。妻名義住宅ローンで事前審査通過済です。
都内一戸建て売却を８０００万円とすれば、宇都宮ローン残２９８０万円と、新居購入価格はキャッシュで支払うことの出来る範疇ということで考えました。

＞キャッシュの運用方法もお考えなのでしょうから・・・
はい、考えております。都内一戸建て売却した金額の１０００万円相当と考えております。“マンション購入移し替えプラン”による賃貸収入を私の安定的収入とし、近年激減した本業収入の巻き返しを図るべく心機一転との段取りです。

＞この案のままでよろしいかと・・。
＞奥様に減価償却費が大きく出せる中古マンションを買っていただこうとかいろいろ考えますが・・、
＞私なら、奥様が購入したマンションを夫が借り受けてサブリースするとか・・

この案が継続的な流れ、発展的展開とさせるべく節税スキームの構築、資産性、収益性の高い不動産（マンション）の取得購入する上での、回答者様の案、ケーススタディーとしてご教授いただければ大変あり難いです。

何卒宜しくお願いします。

補足日時：2012/02/15 20:28

No.2 回答者： congrats 回答日時： 2012/02/14 18:12

ねらいは東京の自宅を処分して代価を奥様に渡したい

大阪の１ＬＤＫと宇都宮の２ＬＤＫの名義を
ご主人に変えるということなんだろうけど

目的が離婚の財産分与ならなんだかフェアじゃないという気がします。
だって自宅の８０００万は名目上の持分比率でほんらい夫婦が共同で
働いて手に入れたもののはず。そう考えたら持分は半分妻のもの。
一方、1LDK、２ＬＤＫは妻名義で取得しているから本来妻の所有物。

離婚しないのなら、家を売るだけで借家はいまのままで構わないはず。
やっぱり離婚でしょ。
だとしたら財産分与で処理すべき。
自宅は売却して任意に現金で分ける。
宇都宮は奥さんがいらないというのなら分与で取得し自分で代位弁済し
抵当権を抹消。
大阪の１Ｌも財産分与で名義変更だけ。
どこにも贈与税の心配なしです。

この回答へのお礼

ありがとうございました。

お礼日時：2012/02/14 19:21

No.1 回答者： congrats 回答日時： 2012/02/14 16:01

＞まずはその実行できる可否か？そしてその一連プロセスを実行するに伴う

法律面、税務面、コスト面の角度からアドバイスいただければ存じます。

東京のご自宅の売却次第ですね。
この時期高額な一戸建ては 売却に時間がかかりそうですが。

税無関係では

譲渡益課税は、居住用資産の3000万円特例の適用で譲渡益が出ても大丈夫。
あとは、奥様から買う際の価格が時価評価かどうかが気になります。
取得価格そのままでは時価との差額が贈与認定される惧れがあります。ことに
大阪、宇都宮は中古相場の下落が著しいのでとりあえず売却査定をとっておく
必要があるでしょう。
不用意に贈与にならないためにはなるべく時価に近い価格で譲渡契約書を結ぶ
べきです。ここは慎重になさってください。

法律面では、もし離婚の財産分与だとするのなら
ご自宅の持分を登記簿名義通りというのはおかしいです。これは税法上の便宜で
民法上は半額でわけでもおかしくはない。例えば売却して得た
8000万を夫婦で4000万づつわけても平気です。
実は贈与にもならない。（一旦現金・預金になってしまったあとの資産は、税務署が
贈与認定するのは困難という意味）
ですから、
そこから先は、どの金がどこにいったとか説明する必要はないです。
大阪１Lは減価償却を考えると多少譲渡益が出そうな気がします。
宇都宮の場合は、契約・抵当権の同時抹消を同じ時期にやっていないと
ご主人が残債を代位弁済したとみなされると厄介です。
まず売買契約、代金受領、抵当権抹消と残債決済を同時に行う、そのあと登記

コスト面は印紙代、登記費用がかかるくらいですか。
売買契約書さえしっかり作って登記の日付が連動していれば税法上は何の
問題もないです。
離婚の財産分与なら、どう分けようがまったく税金の心配ないのですけどね。

この回答への補足

夫婦関係ですが離婚訴訟の前提はございません。
今後もずっと一緒と考えております。

さて今回の相談背景ですが下記の通り記します。
わたくし（夫）の、妻の所有マンション２つを購入するに当たっては、妻がサラリーマンながら高額給与所得（年収２３００万円相当）であり、納税額も多く、サラリーマンがゆえ経費による節税は全くございません。その上関西のマンションの賃貸収入（１３万円程）があり、今後北関東マンションも賃貸（１５万円相当）となると尚更です。そんな背景から、わたくし（夫）、個人事業（自営青色申告）が、都内一戸建て売却資金を用い妻の２つのマンションを購入することにより、その賃貸収入をわたくしが申告することを考えている次第です。私にとっとも近年の景気低迷から収入が激減しているので、この収入源は安定的であり大変ありがたいものとなる訳です。また将来的にはマンション売却ということもで、結果的には２人のリタイア後の資産形成において最大限の効果トと考える次第です。

したがいまして妻マンション２つの購入に当たっては、マンション評価証明書に即した価格とし、すべてにおいて贈与認定されないことが前提で考えております。勿論、譲渡益に関しましても同様、譲渡課税されない価格で考えております。
つきましては、コストは、印紙代、登記費用で収まることをベストとし、尚、追加コストということでは２つのマンション購入に伴う、登録免許税（約３％）、所得後の不動産取得税（３％）を支払うという理解をしております。

マンション評価証明書での価格であれば市場価格より低く、結果的に登録免許税、不動産取得税も低いのでは？と思う次第です。

勿論、都内一戸建ての売却時期、価格が重要ポイントであるのは理解しております。

いかがなものでしょうか？再度アドバイスいただければ幸いです。

補足日時：2012/02/14 19:13