入居前の解約？キャンセル？の事で質問です。

Question

はじめて利用させていただきます。
この度　現住まいの契約満期に伴い　新居を探しておりました。

先月２月１１日に　新築（建設中）で家賃も手ごろな物件を見つけ
申込みの手続きをいたしました。（建物の完成とかぎ引渡しは、３月１０日以降）

今月３月３日に　内見が可能との事で　担当者同伴で内見してきましたが、
時刻１５：３０にも　かかわらず日当たりは最悪で　この時間から電灯を利用しなくてはならない等
正直実物を見て　ショックを受けました。

そこで、その場で担当者へ　キャンセル（解約）の申し入れをしました。
これまでに支払いした内訳は、敷金１か月分＋火災保険料＋保証協会費の３点です。

また同様なご質問をされている方の質問と回答も拝見しております。

私の場合、重要事項の説明は未だ受けていないのと、鍵を受け取っていない等
他の質問ですと、「契約は成立していない」ともありました。
また、逆の意見で「貸します→借ります」を双方了解した上で　契約は成立ともありました。

私としましては、都合のいい話かもしれませんが前者の全額返金を希望しております。

仲介業者も当初は「全額返金します」とおっしゃられていたのに、
翌日の電話で、家主様が違約金として「１ヶ月分の家賃をいただきたいと申されてる」など
話が２点３点ころころかわっております。

そこで前者同様の相談者の回答にありましたように、「契約の締結は行われていない」という面で
仲介業者へ申し出をしました。
また知人の不動産関係者にも相談したところ「全額返金は当然であり違約金は発生しないと」
アドバイスをいただいております。
また不動産協会へも確認しましたが、「契約書類に何が記載されているかにもよるが
仲介業者の不備な点はあるので　違約金は発生しないだろう」とだけご意見をいただきました。

実際問題としまして、今回のように『建設中の物件の申込みを解約』についての他の質問がありませんでしたので
この場を　お借りしましてご意見を頂戴できればと思っております。

以上　よろしくお願いいたします。

nekonynan · Accepted Answer

全額返金は当然であり違約金は発生しないが正解です

支払いした内訳は、敷金１か月分＋火災保険料＋保証協会費

敷金は預かり金（保証金）でありますで預かり金を返金するのは当たり前のことです。

火災保険料は保険会社と契約が済んでませんんおで返金されます

保証協会費は、契約事態がありませんので保証する内容はありませんので当然返金されます。

翌日の電話で、家主様が違約金として「１ヶ月分の家賃をいただきたいと申されてる」

これは契約してませんので発生しません。重要事項が説明されてないので契約はされてません。

民法　（賠償額の予定） 
第四百二十条 　当事者は、債務の不履行について損害賠償の額を予定することができる。この場合において、裁判所は、その額を増減することができない。 
２ 　賠償額の予定は、履行の請求又は解除権の行使を妨げない。 
３ 　違約金は、賠償額の予定と推定する。

返金されないときは、県の担当課へ苦情をもし建てると、宅建業法違反ですから営業停止処分になる可能性もあります。

契約してないのに、違約金を取った・・・これ法律違反・・・

家の契約に関しては書面で契約しない限り問題ありません。重要事項が説明してないくて契約すれば、宅建業法違反と成ります。

手付金に関しての法律は下記、支払いした内訳は、敷金１か月分＋火災保険料＋保証協会費なので手付金では無いことは明白です。

民法　（手付） 
第五百五十七条 　買主が売主に手付を交付したときは、当事者の一方が契約の履行に着手するまでは、買主はその手付を放棄し、売主はその倍額を償還して、契約の解除をすることができる。 
２ 　第五百四十五条第三項の規定は、前項の場合には、適用しない。

したがって、契約事態が発生してませんので、違約金なども発生しません。

kentkun · Answer

「敷金１か月分＋火災保険料＋保証協会費」を支払ったということは
それを手付けにして、その部屋は私が借ります、という予約金の役目があります。

「契約は成立していない」のは当然です。
契約が成立すれば敷金はもっと高額でしょうし、家賃も仲介手数料も必要でしょう。

逆の立場に立てばわかりやすくなります。
あなたが予約した部屋が、今回見に行ったら他の客がすでに契約していた、となった場合、未契約だったから仕方ない、とあなたは諦めますか？
もし諦めるなら、なんのために「敷金１か月分＋火災保険料＋保証協会費」を支払ったのですか？

通常なら、あなたのキャンセルは「手付け金放棄」が適当だと思います。
これが逆の場合なら（予約が無効）手付け金の倍返しが相場です。

しかし、相場はあくまで相場。
誠意を込めて陳謝すれば違約金も下がってくると思います。

don_chan_2000 · Answer

細かい法律の解釈は抜きにして、
いわば手付金を払った状態というのは、
絶対に契約しますから私のために取り置きしてくださいということです。

契約内容を熟考した上でお支払いされたとみなされます。

今回の場合の方策ですが、
大家さん、仲介業者の情に訴え、平に謝るしかありません。
法律を持ち出しては、家主様が怒るだけです。

言い方としては、
「本当に申し訳ないが仕事の事情で借りれなくなったetc...」、「生活費に困るので無理は承知の上だが全額返して頂ければうれしい」など、こちらの非を前面的に謝罪し、なんとか返して欲しいという気持ちを伝えてください。

入居前の解約？キャンセル？の事で質問です。

全額返金は当然であり違約金は発生しないが正解です

「敷金１か月分＋火災保険料＋保証協会費」を支払ったということは

細かい法律の解釈は抜きにして、

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