修繕積立金の恐怖

現在、築12年の中古マンションの購入を検討してします。
いろいろ調べていただいて分かったことのひとつに、
・新築当初から数年間、修繕積立金はゼロだった
ということがあります。

具体的に理解しようと仮の数字で試算してみました。
修繕積立金1万円
未積立期間8年間
戸数70戸
1万円×70戸×12ヶ月×8年間=6720万円

そのマンションは修繕積立金というものがなかったそうなので、
滞納というわけではありませんが、
ゆくゆくの大規模修繕時にやるべき修繕ができず、
「ここまで」と、範囲などを抑えて修繕するにとどまる→マンション全体の資産価値が下がるのでは
と懸念しています。

もしくは修繕時期手前に一時金徴収の実施があるのでは。とも思います。

そこでこういうマンションにお住まいの方、購入された方、もしくは経験者の知人からお話を聞かれたことのある方、以前そういうマンションに住んでいてなんらかの理由で売却、転居された方、その他詳しい方に質問です。

１．新築時から数年間、修繕積立金の徴収がないマンションというのは昔は珍しくなかったのでしょうか。一般的だったのでしょうか。

２．修繕積立金の徴収が何年か0円/月で大規模修繕を向かえた際、一時金徴収をされた方、金額はいくらくらいでしたでしょうか。マンション規模（戸数）や新築時からの年数も教えていただけると助かります。

３．3,4年前に見直された改正案を確認しましたが、現状すでに改正案より低い修繕費になっていました。改正案で将来の予想グラフを見ると、かなりの勢いで値上がりしているように見えました。新築当初に未徴収だった修繕積立金が、今は何年経っていくら支払っている、という情報いただけないでしょうか。

その他修繕積立金徴収がないマンションの思いつくデメリットやご経験があればお願いします。
人生一度きりの大きな買い物なので非常に悩んでいます。
ご協力いただけると非常に助かります。
宜しくお願いします。

No.9 回答者： congrats 回答日時： 2012/06/16 14:41

以前修繕積立金が恐ろしく少ないマンションに住んでいました。

築７年で購入したのですが
＞１．新築時から数年間、修繕積立金の徴収がないマンションというのは昔は珍しくなかったのでしょうか。一般的だったのでしょうか。

バブル末期に建てられたマンションは、売れ残って売主（デベロッパー）が賃貸に出していたというのは
たくさんあります。
売れ残りにに関して売主は管理費は負担しますが修繕積立金は負担しないというのが一般的です（調べて
わかったことです）

それと、浄化槽だった汚水処理が生放流に変わったりすると、下水工事負担金をとられ、デベロッパーが
修繕積立金から支払っているケースもありました。

＞２．修繕積立金の徴収が何年か0円/月で大規模修繕を向かえた際、一時金徴収をされた方、金額はいくらくらいでしたでしょうか。マンション規模（戸数）や新築時からの年数も教えていただけると助かります。

うちは３０戸くらいの小規模マンションで、一時徴収のある前に売って逃げました。１２年くらいで大規模修繕をやったみたいですが、徴収の額は知りません。


修繕積立金の少ないマンションをわかって買うなら、その分安く買いたたけばいいだけのこと。
だいたい指値で１００万くらい買いたたいていたら、６０万くらいの臨時徴収はもとがとれたと考えるの
一法。

さて、第一回目の大規模修繕ですが、これがまずだいたいいい加減
私は実は一級建築士なのですが
外壁の浮き調査とか、打継目地のシーリング取り替えとか足場のコストばかりかかって効果の薄い工事が
含まれています。
本当にやるべきなのは、鉄部と軒天井の塗装替え、給水タンクの電子部品の取り換え、自動ドアのオーバーホールくらいのもので、本当は２５年目の大改修こそが重要です。
ここでこまごまと試算してみても大抵は維持管理会社の売上を伸ばすだけの無駄な工事だったりします。

修繕工事費が気になるなら、ぜひ理事になって見積もりを厳しく比較査定されることです。
買う前にいくら心配してみてもそれぞれ個々のマンションごとに事情は違うから無駄なことです。

No.8 回答者： inon 回答日時： 2012/06/12 17:49

マンションの理事長経験者です。

他の方の回答にかぶりますが、心配していても仮定の算段をしていても何も進みません。
今現在いくら修繕積立金があるのか、過去の大規模修繕は何時あったのかを確かめましょう。

このあたり、難しいですが、修繕積立金の開示を認めるかどうかは、管理組合の権限の範疇になりますので断られれば終わりです。
一番良いのは、前居住者から直近の総会議案書を手に入れることです。不動産屋に頼んでみましょう。

大規模修繕の履歴も無く、修繕積立金もあまりないようなマンションなら止めた方が無難です。

No.7 回答者： 2009ken 回答日時： 2012/06/12 16:14

問題は、思い悩むより、その物件の修繕積立金の残高の開示をしてもらうことです。

12年といえば、もう1回は終わったかもしれないし、まだやってないかもしれない。やったんだったら、その時の費用がどう工面されたのか、やってないなら残高と合わせて足りそうなのかどうなのか、そのへんを不動産屋に聞き出し、「書面で押印したものを」もらいましょう。

No.6 回答者： home147 回答日時： 2012/06/12 12:24

　markbagppoさんの質問に再度お答えします。

home147です。No3のかたの回答と重複するかもしれません。
　この回答を読む前に、わたしが他のmarkbagppoさんの質問に回答済みのものがあります。それに先に目を通してもらえば幸いです。
　１.マンション販売時に他社と競争するために、販売側が購入費用(マンション自体の費用)以外にランニングコストを安くし、購入者側の購入意欲につなげる作戦ということをしている場合があります。ですがこれは、甘い飴を今なめさせておいて、お腹がすいた後にはもう飴はないよ。という状況になるのと同じことです。甘い飴をなめはじめると、その後のことを熟慮して自らやめるタイミングを測ることはなかなか出来ないものです。

　2.修繕金が０円ではありませんが、2～3千円という事例があります。
修繕計画に沿うように、工事前から一万円に値上げされ、修繕費用がたまった段階で、ほぼ全額持っていかれたそうです。
　ここは竣工後初めての修繕がかなりの年数を経過してからだったため、あるていど修繕費がたまっていて一時金の払いは発生しませんでした。
　
　ただし修繕費がたまっていることはマンションのハード面維持の点からは重要ですが、それ以上に修繕内容が本当に必要なものかどうかを、第三者機関に依頼することとと、修繕を施工する予定の工務店と全く関係ない工務店に合い見積もりをとることを必ず行ってください。管理会社が行っている日々の管理業務自体では大きな利益を得られないので、工事でそれを取り返そうとします。
　
　3の質問に関しては、修繕費用の急騰な値上がりグラフをみると誰しも不安になると思いますが、まず落ち着きましょう。
　修繕費は工事を緒行う工務店のために必要な資金ではありません。
　まず管理組合側は今から修繕積立金をためていくことを喫緊の事柄とし、取り組みます。
　修繕費は、ためはじめると７０世帯ともなるマンションでは10年弱でも金額的にも莫大になります。そして修繕費という財布の帯をきちんと締めることに十分な配慮をすると同時に、組合全体が管理意識をもち、管理の中心となって管理会社や修繕工事を行う工務店に支持できる知識と体制が絶対に必要です。
　工事業者のいいなりでは、いくら莫大な修繕費をためても、、必要ない工事や不当な工事費用で大金を失うことになりかねないからです。整形手術をするとして、希望していない箇所まで医師が勝手に何箇所も処置して、多額の費用を請求されているのと同様です。
　
　ひとつ前の回答内容と重複しますが、購入予定のマンションの理事の方に会って詳しく話を聞くか、議事録を確認しましょう。これで管理体制の内実がわかります。
　もしmarkbagppoさんが悩んでいる物件が、管理意識の低いマンションでしたら、購入しないのが賢明です。

　私の知見でお役に立つことがあれば、いつでも質問にお答えしたいと思います。　
　住宅購入は人生最大の買い物ですから、悩んで当然です。

No.5 回答者： home147 回答日時： 2012/06/12 12:20

　markbagppoさんの質問に再度お答えします。

home147です。No3のかたの回答と重複するかもしれません。
　この回答を読む前に、わたしが他のmarkbagppoさんの質問に回答済みのものがあります。それに先に目を通してもらえば幸いです。
　
　１の質問の回答です。
　.マンション販売時に他社と競争するために、販売側が購入費用(マンション自体の費用)以外にランニングコストを安くし、購入者側の購入意欲につなげる作戦ということをしている場合があります。ですがこれは、甘い飴を今なめさせておいて、お腹がすいた後にはもう飴はないよ。という状況になるのと同じことです。甘い飴をなめはじめると、その後のことを熟慮して自らやめるタイミングを測ることはなかなか出来ないものです。

　2の質問の回答です。
　.修繕金が０円ではありませんが、2～3千円という事例のマンションがあります。
修繕計画に沿うように、工事前から一万円に値上げされ、修繕費用がたまった段階で、ほぼ全額持っていかれたそうです。
　ここは竣工後初めての修繕がかなりの年数を経過してからだったため、あるていど修繕費がたまっていて一時金の払いは発生しませんでした。
　ただし修繕費がたまっていることはマンションのハード面維持の点からは重要な事柄ですが、それ以上に修繕内容が本当に必要なものかどうかを、第三者機関に依頼することとと、修繕を施工する予定の工務店と全く関係ない工務店に合い見積もりをとることを必ず行ってください。管理会社が行っている日々の管理業務自体では大きな利益を得られないので、工事でそれを取り返そうとします。
　
　3の質問に関しては、修繕費用の急騰な値上がりグラフをみると誰しも不安になると思いますが、まず落ち着きましょう。
　修繕費は工事を緒行う工務店のために必要な資金ではありません。
　まず管理組合側は今から修繕積立金をためていくことを喫緊の事柄とし、取り組みます。
　修繕費は、ためはじめると７０世帯ともなるマンションでは10年弱でも金額的にも莫大になります。そして修繕費という財布の帯をきちんと締めることに十分な配慮をすると同時に、組合全体が管理意識をもち、管理の中心となって管理会社や修繕工事を行う工務店に支持できる知識と体制が絶対に必要です。
　工事業者のいいなりでは、いくら莫大な修繕費をためても、、必要ない工事や不当な工事費用で大金を失うことになりかねないからです。整形手術をするとして、希望していない箇所まで医師が勝手に何箇所も処置して、多額の費用を請求されているのと同様です。
　
　ひとつ前の回答内容と重複しますが、中古マンションのいいところを利用します。購入予定のマンションの現理事の方に会って詳しく話を聞くか、議事録を確認しましょう。(できるだけ多くの理事、多くの議事録の閲覧をお勧めします。)これで管理体制の内実がわかります。
　もしmarkbagppoさんが悩んでいる物件が、管理意識の低いマンションでしたら、購入しないのが賢明です。

　私の知見でお役に立つことがあれば、いつでも質問にお答えしたいと思います。　
　住宅購入は人生最大の買い物ですから、悩んで当然です。

No.4 回答者： jhayashi 回答日時： 2012/06/12 11:48

http://allabout.co.jp/gm/gc/29530/

２００６年の記事で
2.4％の管理組合には修繕積立金制度がないそうですね

No.3 回答者： risunotorasan 回答日時： 2012/06/12 10:54

新築物件販売のために　修繕積立金　駐車場使用料金などが最もターゲットになります。

この辺りの金額を下げることで最近の若者は　すぐに何も考えずに飛びついてきます。
マンションを買いたい・・・。
住んでいる近所にも　友人にもマンション購入の話しを広めた後、契約の段になって　重要事項説明書を初めて目にします。

そこにはとんでもない事が書かれており　一言一句説明してくれます。
しかし　新築物件購入の際には　早く部屋の中を見たい。そんな気持ちが先に走ります。

その落とし穴にいち早く気付けば良いが、気付かない人も沢山います。
気付いても　みんながそうだからと　変に宥め会う人もいます。

当初、０円は聞いたことは有りませんが、１平米辺り４０円ほどだったりします。

例えの物件ですが、
その物件は購入の際に　修繕積立金の前納をいくらかはしています。
それでも　現在築１０年ですが８年目からは1M2当たり　倍額になりました。
その後も　３０年までの長期見直しでは当初の５倍の修繕付き立て金が必要になると試算されています。

すなわち1ｍ２当たり２００円です。
この２００円が今後ずっと続くのかどうかは私には判りません。
しかし　金利の低い今にあっては妥当な金額で有ることは確かです。

もっと以前は　３０年先を見越して最初から必要金額を計算して
竣工当初から1ｍ２当たり１００円を支払っていれば、金利の関係も有って３０年間は全く修繕積立金に増額などの手を加える必要も無かったのは確かです。

大きな買い物の落とし穴をよくぞや気付いて良かったですねと言いたいです。

購入するしないは質問者様の考え方次第では有りますが・・・。

参考になれば幸いです



お暇な　マンションの管理人さんの独り言でした。

No.2 回答者： atelier21 回答日時： 2012/06/12 10:40

維持コンサル＆改修設計監理をしています

建物は竣工時が最良な状態次の日から劣化が始まります

昨年中規模な改修工事をした建物は築12年でした
一部上場の施工社で特別粗悪であったのではありません
しかし、今後数年経つと積み立て金額より劣化程度が進み
工事費との差が大きくなるので、部分的な工事にしました

多くのマンションの調査診断をし、改修の工事と費用の提案をします
殆どの組合が積み立て金不足なので、改修計画時積み立て金不足に対応する
一時金とか借り入れを検討議題にしますが、意見百出纏めるのは大変です

当建物は築12年でしたら、是から本格的に改修費用が掛り始めます
改修工事を施工しなかったらどうなるか、危険な住いになります
規模や程度に拠りますが、試算された金額の2倍位は必要でしょう

No.1 回答者： rav4rav4 回答日時： 2012/06/12 10:01

＞新築当初から数年間、修繕積立金はゼロだったということがあります。

とんでもないマンション（管理組合が最低）だと思いますよ。これからももめ事が起きる可能性大ですね。危険物件！。