家主さんから退去願いの申し出があったのですが…

Question

初めまして、こんにちは。

現在、大人5人(私達夫婦・両親・姉)と子供2人の合計7人で３階建4LDKの貸家に住んでいます。

主人には両親がおらず、私は３姉妹なので両親の老後は私たちが面倒をみようと子供が生まれたのをきっかけに2年前の8月末に引っ越してきました。
独身の姉もいるのでそれなりの部屋数が必要だし、ずっと地元暮らしで結婚している姉や親しい友人が近くに住んでいるのもあって、かなり狭い範囲で探していたところ現在居住物件がでてきました。

持ち主のご主人が転勤で空いたとのことだったので、仲介業者に「戻ってきたから出てくれということはないですか？」と聞いたら「それはまずないです」との返事。また、「もしいずれ余裕が出来て購入したいとなったら購入出来ますか？」と聞いたら「家賃滞納等がなければそれなりの信用もできてるでしょうからいけると思いますよ」と。
それで私達は条件が揃い日当たりも良く築6年のまだ新しいこの家に両親は死ぬまで住むつもりで同居をスタートしました。

ところが引っ越して間なしにお隣さんが「5年以内には戻ってくると言っていた」と言うのです!!
(お隣さんは子供が同い年なのもあって親しくしていたそうです)
でも私たちは退去しなければいけなくなることはまず無いと聞いていたので無視していました。

そして1ケ月ほど前にお隣さんと久しぶりに立ち話をし始めたらいきなり「家どうなったん？」と言うので「…？？？　…いずれは買いたいけどまだまだ無理やわ～」と言うと「イヤイヤそうじゃなくて、転勤が思ってたより早く終わって戻ってきてるし校区変わりたくないからって同じ小学校に通ってるからどうなったんかと思って」と言うのです!!

何の連絡も受けてないし、どうなるのかと思っていたらついに先週、持ち主のご主人と管理業者の方が来られました。話の内容は…

(2年更新なので)8月末の更新時に、更に2年後の更新日までに退去するということでお願いします。引っ越し費用のために50万円は用意します。
修繕費等は退去の際、業者と相談しながら決めたいと思います。
この近辺でこの世帯が住める家はめったにないので難しいですけど出来る限り物件探しのお手伝いはさせて頂きます。
そちらの要望もあるでしょうからいつでも連絡ください。

とのことでした。
まずは話を聞くだけということで両親しか会っていませんが、とても感じが良く、上からものを言う方ではなかったそうです。

持ち主の立場になったら事情はわからなくもないし、2年後の更新日までにということなので契約書にも反していないから引っ越さなければいけないんだなぁとは思っていますが、そもそも転勤から戻る予定があっていずれ出なければいけなくなるとわかっていたらいくら条件が揃っていても初めからこの家には引っ越しませんでした。だから契約前に仲介業者に確認したと伝えましたが、それは口約束みたいなもので無効ですと言われました。

正直言って2世帯の引っ越しですでにかなり出費したのに、最長約2年先とはいえまた引っ越しとなると借金せざるをえないかもしれません。
父は元気ですが71歳で決して若くないですし、私の子供も現在2才と0才のやんちゃな男の子2人。また引っ越しと思うとゾッとします。

ちなみに入居時に払ったのは礼金（30万円）で退去時の返金は無しという契約です。

その後まだ何も話は進んでいません。
無茶苦茶なことは言えないでしょうが、出来ればこちらの足が出ないようにしたいです。
今後どのように話を進めていったら良いのか教えて下さい。

よろしくお願いします。

ma_h · Accepted Answer

不動産業者です。

結論から申し上げますと

「出るも残るもご質問者様次第」

です。

ご質問文から察するにご質問者様が結ばれている契約は「普通賃貸借契約」であるとお察しいたしますが、そうであれば大家さん都合での立ち退きは大袈裟ではなく「生命・財産の危機」が懸念され、それを公的機関（大抵は裁判所）が認めなければ、立ち退きさせる事はできません。

これは「借地借家法」という法律で認められた借主の権利です。
また、2年契約云々も関係ありません。
借主が承諾しないかぎりたとえ2年更新が過ぎても自動的に更新されます。（法定更新）

故に、今回の「転勤から帰ってくるから」という理由は、大家さん側の「一方的な都合」であり、また、とても「生命・財産の危機」という事でもありませんので、冒頭の結論という事になります。

なお、万一ご質問者様の結んだ契約が「定期借家契約」であるのなら、話は180度逆になりますのでご確認を。

で、契約が「普通賃貸借契約」で、尚且大家さんの一方的都合での退去要求があった場合、「立ち退き料」を支払う事により契約を解除するのが一般的です。

つまり、ご質問の「引っ越し費用のために50万円は用意します。」が今回相手が提案してきた「立ち退き料」という事になりますが、立ち退き料の金額に法的な決まりはありませんから、双方が承諾すれば無料でも1億円でもOK。

逆に言えば、ご質問者様が「1億円払え」と言えば相手は1億を用意するしかありません。
まぁ、一般的な相場と言われているのは「家賃6か月分～」と言われていますが。

なので、これからの条件交渉は常に「ご質問者様優位」での交渉になります。

なお、時折更新を拒否し家賃を受け取らない大家さんがいますが、その場合は「なら払わないよ」というような短絡的な行動はしないように。
そのような行為は法的には「家賃滞納」と看做され、法的な「保護対象」から外れてしまいます。
法律は「善良なる市民」だけの味方ですから。

ではどうすれば？
このような場合は最寄りの法務局で「家賃供託手続き」をとり、法務局へ毎月の家賃を納めて下さい。
そうすれば「家賃滞納」にはなりません。

以上が「ご質問者様が行使できる権利」のお話です。

これらを参考にお互いが納得できる「落とし所」を探ってください。
できれば「円満解決」といきたいところです。

katyan1234 · Answer

契約書　重要事項説明書に定期借家契約と書いてるかどうかです。
お探しください。
もし定期借家契約なら契約前に仲介業者に確認したと伝えましたが、それは口約束みたいなもので無効ですと言われました。

と言いませんね。
すべて定期借家契約と書いてあるかどうかです。補足にて・・・・

god-only-knows · Answer

不動産会社の者です。

ご参考下さい。

他の不動産業者のご回答の通りですが、簡単な補足と推測を記載致しますので参考になさって見て下さい。

定期借家契約であるかの見分け方
契約書に「定期借家契約書」と書いてある。←因みにこれだけでは定期借家契約と認められないです。
契約書とは別に「定期借家である説明書」が無いと有効性が無いと思われます。
更新は無く再契約（貸主様・借主様双方の合意があれば）は出来ます。
今年の8月が最初の更新と質問に記載されているので、定期借家の可能性はほとんどありません。
そもそも「普通賃貸借契約」と「定期借家契約」は表題を入れ替える程度の事では成り立ちません。
通常の場合「別の書式」の契約書です。

定期借家とは・・・
平成13年借地借家法に追加された賃貸借契約方法で時代のニーズに合わせ法改正（追加された）ものです。
家やマンションを購入した方が転勤等で貸し出しを（ローンの関係で）余儀なくされ、賃貸しているうちに今回のような「転勤から帰ったから（帰るから）転居してくれ」と言うトラブルが多発した為にそのリスクを回避すると言う背景もあります。

定期借家契約をしておけば、再契約の義務はなく（貸主様・借主様双方の合意がそろわない）今回のような事は起こりません。ではなぜ起こったのでしょう。
推測(1)
不動産会社担当者が定期借家契約を知らない。（悲しいですが、時々います）
推測(2)
定期借家にすると借り手がつきにくい。（大手法人は殆ど定期借家に手を出しません。個人の方でも「近々に引っ越し費用が再度必要な為」借り手がつきにくい→賃料設定を下げる→ローンの支払が足りない→普通賃貸借で貸す・・・
「とても安易な発想で募集」→トラブル

私は転勤で貸し出す際には必ず「定期借家にしましょう」とお話します。それでも普通賃貸借でと言われたら、貸主からの退去のお願には弊社は一切お手伝いしない事、貸主様の想像よりかなり高額な立ち退き費用がかかる事を説明の上その事を書面にして署名押印もらいます。そのくらいしておかない後、貸し出す時に「そんなこと聞いていない」とか言い出しかねない貸主様もいるのが実情です。（はじめから５年と隣の人が言うくらいですから安易に考えていたのでは・・・）

借地借家法では
http://law.e-gov.go.jp/htmldata/H03/H03HO090.html
第28条に更新拒絶についての要件が記載されています。
他のご回答様（不動産業者様）の記載の通りの権利がご質問者様にある筈ですから、安易に更新契約書にサインせずに
「妥協点」を見出して円満に解決する事が得策だと思います。今後もご近所の方とのお付き合いもあるかもしれませんし「足が出ない妥協点」をお話合いの上、更新前に書面でもらいましょう。

借地借家法第28条の要件について
はっきり言って(1)「建物の賃貸人及び賃借人が建物の使用を必要とする事情」(2)「建物の賃貸借に関する従前の経過」(3)「建物の利用状況及び建物の現況並びに建物の賃貸人が建物の明渡しの条件として又は建物の明渡しと引換えに建物の賃借人に対して財産上の給付（立ち退き料）」(4)その申出を考慮して、正当の事由があると認められる場合
とあります。実際には(1)～(4)を満たす事って相当に難しく現実には・・・
(3)金銭面で双方合意を見つけることになります。

おそらく、本物件の原状回復義務の免除（敷金全額返金）、次の不動産物件転居に係る費用（仲手、敷金、礼金等）と引っ越し費用と言う感じでしょうか・・・

terepoisi · Answer

人生どんなアクシデントがあるかわかりません。
我が家も追立てをくらったことがあります。
残念ですが、口約束では無効です。
そういう重要な条件は必ず契約書に明記して、事前に説明もしなくてはならないはずです。
それでもたいていは「やむをえない場合」という逃げ道があるのが普通でしょう。

退去の通告から6ヶ月間は猶予期間として認められています。
契約期間満了まで待つというのはかなり良心的な大家さんだと思います。
その間に、できるだけ条件の近い代替物件を探してもらうことでしょう。

我が家の場合退去するなら預かり金の全額返還と引越し費用の全額負担という条件でした。
人によっては引越し先の敷金や最初の家賃まで出させた、という例もあるようです。
いずれにせよ、交渉次第という部分があるようですから
時間的余裕をいかして有利な条件になるようがんばってください。

家主さんから退去願いの申し出があったのですが…

不動産業者です。

契約書 重要事項説明書に定期借家契約と書いてるかどうかです。

不動産会社の者です。

人生どんなアクシデントがあるかわかりません。

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