父が生前昔、購入した土地の登記簿の不具合に悩む

Question

そもそも、62.年前ぐらい昔、父が借りた借地に家を持っているとき地主から土地の購入を申し込まれ家が立っているその借地を当時地主から購入した。最近になって父の息子なる兄弟で土地の相続準備のため、そのときの登記簿の土地図を見たら父が購入している土地の範囲の中に土地区分線（地境）が5区分（5マス)ありその問題に悩んでいます。
だいたい、土地を購入した時点で土地所有者がかわるため役所に届けて書類上も整理されているはず(土地としては一区分(一マス)なのに現実は5区分にマス切りされた状態であるのはたいへ異常。それは当時の役所があえて5区分にミス書類整理されたのか

それとも父が購入する以前の土地の区分状態だったのを役所が正しく土地売り買いに伴い修正を怠ったのか不明です。

なおかっ、大問題は5区分された土地のうち2区分しか土地税を払っていないようになっていた。

役所は必ずその区分単位で土地税を区分なる該当地主から徴収しているはずだから父が昔土地を購入所有している範囲の内に5区分化されて2区分しか地税を払っていないということは他の3区分は登記地主の変更が修正されていなく地税もい登記上他人の土地になっているということになるのか

たいへん心配であり、肝心の土地の登記簿がこのように異常な不備で
父が購入した土地の証明はどのように行えばよいのかまったくわかりません。

どのようにすれば昔購入した土地の所有を証明できるのでしょうか?　教えてくださいませ。
また、この土地範囲すべてに父の代から所有する私たちの家が今でも建て直し立っています。

最悪の心配は62年も前の昔父が購入した土地の登記がこのように異常な書類不備のために所有者は父なのに登記書類上、購入以前の地主の所有物となっていないか非常に心配で複雑な問題として悩んでいます。その根拠として

地税は重複しますが役所は父のところには2区分の範囲の地税を徴収しているとのことです。だったらあと、3区分は先ほど説明した"登記書類不備??"のため以前の地主のところに徴収しているのか

不備登記書類上を正論とされれば、土地を購入しているにもかかわらず元の地主の家系に盗られるのであろうか
どなたか良いアドバイスを教えてくださいませ。

sakura_910 · Accepted Answer

質問の主旨は前回答者様と同様に解釈しました。

他人と土地の所有に争いがないのであれば、それほど慌てる必要もないかと思います。

実際は、一つの区画として利用されている土地が登記上、複数であることは、全く問題ありません。
財産管理が煩雑になる、登記事項証明書（いわゆる謄本の写し）の取得や権利移転登記の際の費用が多少高くなる程度の問題です。

また、登記上の所有者が、実際と異なっていることもよくあります。
登記を備えていれば、第三者に対して権利を主張するために有効となるものですが、所有者を証明するものではありません。

たとえば、売買で土地を取得すれば、売買契約に従って所有権は移転しますが、所有権移転登記を申請しなければ、登記上の所有者は変わらないので、実際の所有者とは異なってしまいます。

遠回しになりましたが、要するに登記上どうなっているかは一旦、置いといて、誰が所有しているのかを明確にしましょう。

ちなみに他人の所有地でも、自らが所有の意思をもって、かつ平穏に20年経過すれば、時効取得し、所有者になることができます。

inon · Answer

質問を読む限り、公図（字限図）と土地謄本が既に手元にあり、五筆に別れた土地のうち二筆のみお父さんの土地と分かっていて、他の持ち主がわからないと言うことですね。

（確認申請は誰の土地かは問いません、公図も書類には必要ないので確認申請では分かりません。）

直ぐに、土地家屋調査士に土地の調査をしてもらいましょう。
借地をしている方が取得時効の手続きをされたら、その土地は借地をしている方の物になってしまいますよ。

oyazi2008 · Answer

不動産業者です。ネット上でも最低限把握できますので、ネット環境とＰＣ、クレジットカードがあれば下記の様にまずは、調査して見てください。
「登記情報提供サービス」のサイトに行き、登録をして、公図を取得します。入力する地番は現在課税されている地番1つを入力して公図を取得します。印刷も出来ますし、ＰＣへＰＤＦなどで保存も可能です。
公図を見て、該当する５筆が把握できる場合は、その該当する５筆の登記事項全部証明を取得します。
５筆がはっきりと認識できない場合は（課税されている２筆を除き３筆ですが）隣接する「これかな？」と思う地番の登記事項を請求して見ます。料金は1請求あたり４００円ぐらいです。法務局で取得すると７００円かかります。のでこちらをお勧めします。
多少のロスがあっても公図合わせて８件ぐらいの申請で間に合うでしょうから、３２００円程度で登記上お父さんが所有者である土地はどの筆なのか？は把握できます。
これが５筆すべてお父さんの名義の場合は、問題ありません。固定資産税はそのまま放置でもかまわないかと・・・・いづれ判明すれば５年間はさかのぼって請求されます。それ以前は請求時効で請求されません。
また、所有権が２筆分しかない場合は、色々と考えられますが、お父さんの名前が一切登記事項に記載されていない場合は、登記上お父さんの所有物件ではなかったということになります。
この場合は、どうして？・・・・は現状や過去の履歴や法務局での登記の際の申請内容など調査しなければならなくなり、素人ではむずかしいので土地家屋調査士さんへ依頼してください。
この調査結果を踏まえて、他人の所有となっている場合は最終的には弁護士さんへ御相談ください。
当時の権利証や売買契約書などはあるのでしょうか？これらが無いと、弁護士さんへ依頼するのもなかなかむずかしいことになります。
御参考まで

heppiri · Answer

区分とは、地番が分かれているということでしょうか？
その場合、区分＝筆といいますので、質問を書き直すと

1筆だと思っていた土地が、5筆に分筆されていて、
その内、2筆分しか固定資産税を徴収されていない
5筆にまたがる自宅があり、3筆分は誰の所有かわからなくて困っている

ということでしょうか？

まず、自宅を建てたときの確認申請書があれば
そこに公図写しと配置図が載っていると思いますので
土地形状と地番、建物位置を確認できます。

また、市役所の窓口で、「公図と登記簿が欲しい」
といえば、担当課や法務局などを教えてくれると思います。

公図と登記簿があれば、土地所有者が判明します。
あとの事はそれからですね。

例えば、土地所有者は父親だが、公道になっている為に無課税などは良くあることです。

父が生前昔、購入した土地の登記簿の不具合に悩む

質問の主旨は前回答者様と同様に解釈しました。

質問を読む限り、公図（字限図）と土地謄本が既に手元にあり、五筆に別れた土地のうち二筆のみお父さんの土地と分かっていて、他の持ち主がわからないと言うことですね。

不動産業者です。

区分とは、地番が分かれているということでしょうか？

この回答への補足

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