一戸建て賃貸のガラス修理について

お世話になります。

現在、一戸建て賃貸物件への引越しを考えています。

この物件は、家主が転勤中に持ち家を貸し出している物件だそうです。２年ごとに更新があり、家主が戻ってくる場合は退去しなければいけないそうです。もともと「礼金無し」の物件を探していたことと、最短で２年後には再度引越しをする可能性があることを踏まえ、礼金１ヶ月分を無しにするよう交渉してくれないかと営業担当さんにお願いしてみたところ、その場でダメだと返答されました。交渉もせずダメと言われることなどあるのでしょうか？

また、ガラスに３０センチほどの大きなひび割れがあり、これを事前に修理してほしいとお願いしたのですが、こちらも「現状引渡し」とのことでした。子どもも住む予定なのでヒビ割れでケガなどさせるのは嫌なのですが、これはこちらが現状引渡しの条件をのむか、もしくは自費で修理するしか無いのでしょうか？家主に修繕の義務等は無いのでしょうか？

アドバイス頂ければ幸いです。宜しくお願いいたします。

No.5 ベストアンサー 回答者： god-only-knows 回答日時： 2012/07/14 11:19

不動産業者の者です

ご参考頂ければと思います。

＞この物件は、家主が転勤中に持ち家を貸し出している物件だそうです。２年ごとに更新があり、家主が戻ってくる場合は退去しなければいけないそうです。

普通賃貸借契約のようで、「使用貸借契約」なのでしょうかね・・・
ご質問者さまが自身の不利な条件を理解していれば良いのですが・・・

簡単に
普通賃貸借・・・●年ごとに更新がある。貸主はよほどの事が無い限り解約できない←重滞納、違反行為など
定期借家・・・更新はありません。貸主は契約期限までは必ず貸すが、再契約に応じる必要はない。

使用貸借契約？・・・●年後に更新がある但し、貸主が転勤から帰ってくる可能性があるので更新後は貸主が帰ってくる事が判明してから●カ月後までに借主は退去する。

定借と使用貸借は借り手が少ない→賃貸条件の緩和（賃料が相場より安い）

＞礼金1カ月の無し
実際に貸主は受け取らずに不動産会社へのいわゆる「広告料等」に転化する可能性大→相談なく却下の理由
（広告料等は仲介料ではありませんので借主様の仲介料はしっかりもらいますね・・・）

＞また、ガラスに３０センチほどの大きなひび割れがあり・・・
現況で貸す事に問題はありませんが、借主様が怪我をするといけないので私なら直して下さいと貸主様に伝えます。
但し、他の回答にも有りますが網入りガラスの場合は放置する場合もあります。

網入りガラスは（法令上、建物構造上、防犯上そのようにしているのだと思いますが）割れます。（笑）

割れる（ヒビ）はガラス内の鉄線が日光などで膨張し膨張率の低いガラスとの差でひびが入り、そこに雨水が入りサビが発生し更にヒビが入る。と言う図式です。物が当たって割れたのではなく亀裂が走るので、見ればわかります。
ですから網入りガラスのある物件は要注意ですが、バリバリ割れてくるのは見た事がありません。住んでいてはじめに無傷だった場合も居住中に割れる事があります。勿論、物的衝撃を借主様が与えたのでなければ原状回復義務はないと考えます。

自費で修繕しても契約書で造作買取請求権を拒否しているでしょうから、自己負担です。網入り結構高いです。

尚、「現況渡し」は有りですし、事前修繕義務など有りません。

どちらかと言うとイメージが悪いので直した方がいいのですがね・・・
網入りガラスでないのなら直してもらえるように交渉してみるしかないですね。

この回答へのお礼

ご解答ありがとうございます。専門の方のご意見、大変参考になります。

この物件が定期借家（使用貸借契約）であることは理解しています。が、その不利さを考慮しても、非常に魅力的な物件だったので、自分も納得する形でお借りできないかと交渉しようと思った次第です。（万が一、最短の２年で退去しなければならない場合、引越し費用などの負担が大きいので、礼金を無しにできないかと申し出てみました。借り手が少ない定期借家においては、礼金分の収入がなくなったとしても、家賃×２４ヶ月分の収入を得られる方が家主さんにとって大きいのではと思ったのですが、そうではないのかもしれませんね。）

礼金が不動産会社の懐に入ってしまう場合もあるのですね！

網入りガラスというのは、格子状に黒い線が入っているガラスという認識で間違いないでしょうか？だとすれば、網入りではなく、普通のガラスです。ガムテープほどの太さの透明なテープを貼り付けている状態です。

仮に、私（借主）から「直してほしい」と要望があったにも関わらず、家主・不動産会社が修繕を拒否し、それで借主がケガを負った場合は、治療費なども私（借主）負担になるのかな？と…もしそうであれば合点がいかないんですよね。あるいは、ケガが無くとも、自然のはずみでガラスがもっと大きく割れてしまった場合、こちらにはそれが故意によるものではないと証明する方法も無いですし…。いずれにしても不利だな、と。

とにかく、交渉するか、納得するまで理由を聞くかしないとダメなようですね。

お礼日時：2012/07/16 22:23

No.6 回答者： in_go-ing 回答日時： 2012/07/14 11:28

　大家しています。

>　家主が戻ってくる場合は退去しなければいけない

　通常の賃貸借契約では、こんな取り決めは何の役にも立ちません。それを避けるために『定期借家契約』があります。

>　交渉もせずダメと言われることなどあるのでしょうか？

　あります。私の場合は交渉が入った時点で契約自体を“お断り”しています。（大抵はお願いしている不動産屋さんの段階で判断されていますが）　不動産屋さんはそれを避けたのでは？

>　これを事前に修理してほしいとお願いしたのですが、こちらも「現状引渡し」とのことでした。

　はい。再三このサイトでも多くの回答者様がお書きですが、賃貸物件は基本『有り姿のまま』です。不動産屋さん？の『現状引渡し』が正しい回答です。「後で直します。」と言う答え（大抵は嘘）より余程マシでしょう。

>　これはこちらが現状引渡しの条件をのむか、もしくは自費で修理するしか無いのでしょうか？

　いいえ、肝心な『契約しない』と言う選択肢もおありです。

>　家主に修繕の義務等は無いのでしょうか？

　契約もしていない相手に『義務』を課すことなど出来ません。通りすがりの家の窓が壊れていて、そこの持ち主に「お前には修理する義務がある！」って怒鳴るのと同じことです。相手にされません。

この回答へのお礼

ご解答ありがとうございます。大家さんからのご意見ということで、大変興味深く読ませていただきました。

交渉が入った時点で契約自体をお断りしてしまうのは、個人的には非常に納得がいかないですね。家主と借主はやはり同等の立場で話をしてもらえるものではないんだなと改めて感じました。「気に入らなければ借りるな」と仰る大家さんのお気持ちもわかりますし、闇雲に安さにこだわり無茶な要求をしてくる借主さんもいらっしゃるでしょう。が、私の場合、交渉するにはそれなりの理由があるからするわけで、闇雲に「安くしろ」と言っているわけでは無いつもりです。借主側の意見を参考にすることで顧客ニーズを知ることも、不動産経営には必要なのではないでしょうか。

契約もしていない相手に義務を課すことはできないと仰いますが、そうなると、「この物件をお借りします」と言った後に「直せ」とお願いすることになりますよね？となると、「現状引渡しで契約します」と言った後に、家主さんの修繕義務が発生することになり、矛盾しているように思うのですが、私の認識は間違いでしょうか？

通りすがりの家の窓が壊れていた場合でも、それでこちらが何らかの不利益を被る可能性がある場合は、持ち主に修繕義務があるのではと思うのも、間違いなのでしょうか。少なくとも、賃貸物件の修繕要望と、通りすがりの家に義務を訴えるのとは、全然違うように感じられます。

お礼の欄にもかかわらず、不躾なことばかり書き込んでしまい申し訳ありません。納得いかないことは、とことん聞いてみたいと思う性質なので、お許し下さい。

お礼日時：2012/07/16 22:42

No.4 回答者： lv4u 回答日時： 2012/07/14 07:38

>>交渉もせずダメと言われることなどあるのでしょうか？

あると思いますよ。礼金１ヶ月を無しにしてくれと交渉するような方は、金銭的に苦しい人で、常識無し・世間知らずのずうずうしい人、家賃滞納の可能性が高く、トラブルを起こしやすい方であると営業さんに判断されたのでしょう。

>>家主に修繕の義務等は無いのでしょうか？

そんなの無いでしょう。仮に義務があったとしても、罰則が無いなら修繕しないでそのままとなることも多いでしょうね。そういうマイナス条件があることを見込んだ家賃にしているのでしょう。質問者さんは、それがイヤなら別の修繕をしてくれるところを借りればいいだけです。

この回答へのお礼

ご解答ありがとうございます。

交渉するにはそれなりの理由があるのに、交渉理由を聞かずに金銭的に苦しい、常識無し、世間知らずなどと判断されたのが事実であれば、短絡的で軽率な営業さんだということですね。

家主さんに修繕の義務が無くとも、こちらがケガをしたり、ガラスの割れ目が原因で余計に物件を傷ませてしまったりすると、こちらが大変な思いをしなければならないわけです。物件が傷んでしまった場合などは、家主さんが戻られた時、悲しい思いをされることになるかもしれません。そうなると、明確な理由無くこの割れ目を放置されるのは非常に困ります。

嫌なら別の物件を借りればよいと言うのは、もっともです。が、借主側の意見が全く届いて無い様子なのは、悲しいことですね。

お礼日時：2012/07/16 22:07

No.3 回答者： juntsuboi 回答日時： 2012/07/14 07:07

本来なら大家さん・以前住んでいた方が修理をしないといけません。

『原状回復』と言って、損傷箇所を直さないといけません。
借りていた年数によって負担金額も変わってきます。
今回のケースは２年おきに更新という変わったケースです。
本来なら以前借りていた人が８割、大家さんが２割の負担で
修理しないといけないんですけどね～。
その事は家主に仰った事はありますか？

この回答へのお礼

ご解答ありがとうございます。

賃貸では「原状回復」が基本ルールだと思っていたので、他の方の回答で「直さなくて良い」という回答が多く、驚いています。同じ賃貸でも戸建ての場合は特別に原状回復しなくても良いのかと思いましたが、そうではないようですね。

家主に直接聞いたことはありません。不動産会社にガラスの修復について聞いてみたところ、後日「修復はせずそのままになってしまうそうです」と、メールでひとこと回答があっただけです。不動産会社が家主にキチンと確認したかは未知ですが…。

そのあたりも含め、再度不動産会社に確認してみようと思います。

お礼日時：2012/07/16 21:53

No.2 回答者： chris_taro 回答日時： 2012/07/14 01:23

ワイヤー入りガラスでしょうか？そうだったら、絶対とは言いませんが、怪我をする可能性は少ないかもしれません。

念のため飛散防止のフィルムのような物をガラスに貼るのもよいかもしれません。ひびから雨や風が入ってきて、生活できないということであれば、大家に修繕義務があります。住んでいて、もしかしたらひびが広がることもあるかもしれません。入居されるのであれば、入居前にひびが入ってることを相手にしっかり確認させ、証拠の写真をとっておくことをお勧めします（退去するときのためです）。

この回答へのお礼

ご解答ありがとうございます。

ワイヤー入りかどうかは不明で、ガムテープくらいの太さがある透明なテープが貼られている状態です。
内見に行った日は晴天だったため、雨・風の場合も不明です。

退去時のアドバイス、ありがとうございます。大変参考になりました。

が、入居中に、ガラスのヒビが原因でケガをしたり、雨・風の吹き込みがあった場合はどうなるのでしょうね？不動産会社に問い合わせてみたいと思います。

お礼日時：2012/07/16 21:48

No.1 回答者： e_16 回答日時： 2012/07/14 00:59

これまで交渉した経験があったのなら、ダメと言うでしょう

家主がそーいう契約なんでしょう

だからガラスを自費で換えるか、そのままですね。

家主に義務はありません。

この回答へのお礼

ご解答ありがとうございました。

お礼日時：2012/07/16 21:44