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母の経営する薬局が、市道の拡張による立ち退きの話が出ています。
市がバス停を作りたいので道路に面している部分の土地を地主さんから買い取り、母の店が買い取り部分にかかるので取り壊し、補償は引っ越しをする金額しか出せないと言っています。
店の方は4年間くらいは赤字になっています。
薬局の経営で母と兄夫婦(専業で母に雇われています)と兄の子供2人の5人生活がかかっています。

土地・建物は地主さんから借りています。
薬局は昭和43年から現在まで36年間借りています。
店の一部分は増築しています(母が負担をしています)。
市との補償交渉は1月末から始まります。どのように交渉をしたら良いでしょうか?

また、大家さんは立て替えるつもりはないそうですが、市には土地を全部売っても良いとのことで、市の方は残りの部分を母に買ったらどうですか?と言っているみたいです。
市が道路に面した土地の取得価格は一坪40万円で残りの土地は約100坪ありますが、大家さんは市に対して一坪40万円なら売ってもいいと言っているみたいです。約4000万になります。
先にも出しましたが、母は36年この店を経営しています。法律的に特例は無いのでしょうか?
よろしくお願い致します。

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A 回答 (8件)

大変ですね。

補償交渉はもう始まったのでしょうか?

補償内容については、No.1さんのご回答を含め、ほぼ出尽くしていると思いますので、参考までに。

公共事業に伴う用地買収については、「公共用地の取得に伴う損失補償基準(昭和39年2月12日告示第130号)」におよその定めがあります。
詳しくは、市の補償担当者が、あなたのお母様の権利関係を十分把握した上で説明をするはずですが、特典といえるようなものはなく、常識の範囲内と考えて下さい。
疑問点はどんどん聞いちゃったほうがいいですよ。役所がやっていることですし、交渉のしかたで補償内容(金額)が変わることはまず(?)ありません。(ただし、お母様がどうしたいのかをはっきりさせることが前提ですが)

なお、少し別の視点から・・・。
残りの土地を今までと変わらない条件で大家さんが貸してくれることが前提ですが、
バス停がその土地のまん前にできるとのこと。市は、バスの乗降客があると見こんでいるのでしょうから、私にはビジネスチャンスのような気がします。
バス停を利用する通勤・通学客が、お母様のお店を利用することは十分考えられますし、「次は○○、○○、△△薬局前です。」と車内放送され、お店の知名度があがるかもしれません。
お店を続ける方向で、地主さん及び市の担当者とお話をされては如何でしょうか。

ただし、このことは、あなたのお母様に大きなリスク(借金)背負わせることになるかもしれませんので、くれぐれも『慎重に』行って下さい。
初期投資は補償額の範囲内とし、商売の状況を見極めてから本格的に検討なさってもよいのではと思います。

参考URL:http://reiki.pref.kagoshima.jp/reiki_int/honbun/ …
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この回答へのお礼

皆様、書き込みお礼が非~常に遅れ大変失礼を致しました。母曰く「市との交渉は地獄」だった様です。
 力のない貧乏人はあまり相手にされず、議員さんの後援会の方は「かなり潤った」そうです。(ウワサ!)
母は、先日やっとのことで約1000万ちょっとでハンコを押したそうです。
皆様のアドバイスありがとうございました。

お礼日時:2004/07/16 17:05

 No.6の回答者です。


 No.6の回答中,「質問者の場合は借地人に該当しますから」という記述は,「質問者の場合は借家人に該当しますから」の誤りです。
 ごめんなさい。訂正してお詫び申し上げます。
 借地人の場合は5~8割が補償額となります。
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 酷な話をします。


 大家さんが残り100坪も市に買って欲しいと言っても,市は買ってくれません。道路拡幅は国庫補助を受けることができます。しかしながらそれは,道路となる用地についてのみです。道路用地以外である100坪の土地を買うとすれば,市は独自財源で買い取る他ありません。今,どこの市町村も歳入不足でアップアップの状態ですから,残地買収をする余裕がありません。
 
 市が何坪買収するのか質問文から読みとれませんのでわからないのですが,一応,買収の基準があります。借地人には買収価格の何割,借家人には何割と目安があり,質問者の場合は借地人に該当しますから,適正土地価格の2~3割が補償額になります。坪40万円とすると,坪単価8~12万円が補償額です。
 
 増額要求をなさりたい気持ちは良く解りますが,オンブズマンなどの市民団体が目を光らせている昨今,情状を鑑みて補償額を上乗せすれば,市民団体から市の公金を特定の人に上乗せしたのは不当であると訴訟を起こされ,それに関与した職員が私費で弁済しなければならない事態となりますので,市(の職員)は上乗せ要求に応じません。
 ですので,市の賠償額以上の金員を得ようとすれば,家主に立ち退き料を要求するしかないでしょう。
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うーー・・・もうひとつ、設問があったんですね。


「約4,000万円の土地をスーパースペシャル割引サービス価格で購入する権利があるのではないか?」・・・ですね?

・・・んーーー「借地」であれば「等価交換」があるでしょうけど、今回は「借家」ですので大分考え方が違うと思います。(簡単に言うと権利が少ない)
「増築部分」は?
それも「借地契約」と言えないのではないかなぁ?

「借家」でも立ち退きに際して「等価交換」に近い話を聞いたことがありますが、今回は借家契約を終了されなければならないのが、地主(兼家主)の都合ではないので、地主(兼家主)は、そこまでしないと思います。
↑ 意味不明の場合は、失礼しました~
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うろ覚えですけど(眠いし)六法全書・民法の都市計画法(そうだったかな?これでいいんだったかな?)の中に、「土地収用法」というのが定められています。



土地の収容者(今回は市)は、『現在の生活を再建できる金員』を払ってくれます。
図書館へ行けば最新の六法全書があるので、ご自分で読んで下さい。(大昔の六法全書でも、大筋は変わらないけど、年々いろいろ増えてる)

読んだからって、どうなるものでもないですけど、市の担当官と話合うときに「土地収用法を勉強してみた」と言いましょう。(では、おやすみなさ~い)
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とりあえず、あなたの側で、増築改造された部分について、きちんと説明しましょう。



大家さんは「良い人」ですか?
「悪い人」なら、契約の更新時期時前6ヶ月に、市の収用を理由に、更新拒否を通告してくる可能性があります。
それを強行されれば、契約の内容次第では、建物の現状回復を要求されて、「放りだされる」可能性もあります。

基本的には、テナントは、その物件から退去することを前提として、補償金を算出します。

その他いろいろ、説明できる内容は持ち合わせていますが、多すぎて書ききれないです。
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質問への回答ではないのですが・・・


薬局の経営状態がここ4年ほど赤字であることが事実ならば、残念ながら薬局の経営は近い将来あきらめなければならないのではないのでしょうか。

#1の方が言うような立ち退いて新しい場所で事業継続
は薬局ならば(将来を見据えれば)何千万もの金額がかかるでしょう.
土地代を含めれば更にかかります
兄夫婦が薬剤師であれば投資効果もありますが、
今後、薬局経営は大きな賭けにならざるを得ません

ただ、最終的に立ち退くとしても兄夫婦の世帯収入がその薬局に完全依存しているので、今現在ただちに立ち退くことは絶対に無理ですし
そこまで強制退去はさせられないんじゃないですか?
土地の所有権よりもその土地で生活する権利のほうが
優先されますよね(悪用すれば居座り・・・)

ですから、補償問題を交渉するよりも今後どのように住民(家族)が
生活するかをよく話し合うほうがいいのではないでしょうか
市には今すぐ立ち退きはできないので交渉しようがないのでは
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私の母も道路拡張で借りていた店をたたみましたね。


赤字ではなくてそこそこの利益は出していましたが、諸事情がありたたんだのは潮時だという理由もあります。

立退き料で300万円ほどもらいました。
抵抗できるか?といえば抵抗は出来ないでしょうし、金額的にも限界があるでしょう。

ただ、それよりも4年間赤字ということは、その場所でそれ以上続けて事業が好転する見込みがあるのでしょうか?むしろもっと立地条件のよいところで探す方が事業継続の望みが高いということはありませんか?

役所の言う引越し代なるものの金額が幾らなのかわかりませんが、数十万であれば断固抗議できます。

転居にかかわる費用としては、転居費用そのもののほかにも、転居先案内広告の費用や、閉店・開店にともなう諸費用、転居先の敷金・礼金などなどは当然負担してもらわないといけないものです。
数百万円にはなるはずです。
まずは、本当に移転する場合に幾らくらいの費用がかかるのかそれを見積もるのが先決ではないでしょうか。
それがないと役所と交渉できません。
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Q道路拡幅に伴う用地補償の価格について

自宅前の道路(現在の道路幅2m)を拡幅し5mの道路へと計画されています。(自治会から市へ依頼していたようです)先日、現地立会いと簡単な説明があり、土地買収価格は課税標準価格という説明がありました。
この説明に納得できなかったのでいろいろ調べてみると公共用地の取得に伴う損失補償基準には「取得する土地に対して、正常な取引価格をもって補償する」とあるではありませんか。すぐに市へ電話して損失補償基準にはこのように書いてあるが、課税標準価格とする根拠は何かと質問したところ、市独自の補償基準を定めているという回答でした。どうも条例ではなく内規で決めているようなのです。
このようなケースでは公共用地の取得に伴う損失補償基準と市独自の補償基準のどちらが優先されるのでしょうか。よろしくお願い致します。

Aベストアンサー

1.もし、質問者さんが市への任意売却を拒否した場合、公共事業を進めたい市は、土地収用法に基づき、県知事に対して土地収用の手続きを取ることを申請します。このとき、都道府県に設置された収用委員会が審理や調査などを行い、補償金の額などを決めます。

 収用委員会において補償金の金額を決める基準が、「公共用地の取得に伴う損失補償基準要綱」(昭和37年、平成14年閣議決定)です。

 この「基準要綱」を基に、それぞれの都道府県では「○○県施行の公共事業に伴う損失補償基準」等の名称で基準を制定していますが、中身は閣議決定された「基準要綱」に完全に準拠しています。

 憲法29条で、「財産権は、これを侵してはならない」と規定し、しかし、公共の福祉との調整を図るため「私有財産は、正当な補償の下に、これを公共のために用いることができる」と規定しています。
 要するに、私有財産を拠出してもらうためには、正当な補償が必要だというわけです。

 これを受けて土地収用法では、「補償金の額は、近傍類他の取引価格等を考慮して算定した事業の認定の告示の時における相当な価格」(同法71条)と規定しており、土地収用法を根拠としている「損失補償基準要綱」でも7条で、「取得する土地に対しては、正常な取引価格をもつて補償するものとする。」と規定しています。
 結論として、補償金は取引価格を基に算定するという大前提があるのです。

2.さて、質問文の市では、「土地買収価格は課税標準価格という説明があった」そうですが、固定資産税課税標準額は、課税のための評価額であって、正常な取引価格とは違うので、補償金としては不適切です。

※「固定資産税評価額」ではなく、「固定資産税課税標準額」でしょうか。一般に、「固定資産税評価額」は市場価格の70%相当で評価されています。また、住宅用地の特例措置を適用した「固定資産税課税標準額」は、「固定資産税評価額」の1/3~1/6の金額になります。

 質問文で「市独自の補償基準を定めている」というのならば、補償基準を1部購入されたら如何ですか。
 都道府県では「基準要綱」を一般に販売しています(例示として、埼玉県HPを下記、参考URLに貼っておきます)。

 私見ですが、「土地買収価格は課税標準価格」というような土地収用法に反する「補償基準」など公表できないと思います。
 もし、公表すれば、法律違反の補償金算定を行っていることが明白になるからです。

3.質問文の道路がどのような住宅地を通っているかはわかりませんが、住宅地の場合、幅員が広ければ良いというものではないと思います。

 道路が拡幅されれば、万が一の場合に救急車両が入りやすくなり、車庫入れがしやすくなり、家を売却するときは高く査定してもらえるというメリットはありますが、一方で、デメリットもあります。
 車の通行が多くなり(スピードも速くなる)通学の子どもの安全性が低下する、固定資産税が高くなるなどです。

 今回、道路を拡幅するための工事費用や土地買収費用は、長い目で見れば固定資産税のアップ分(=おそらく10-20%上がる)で回収されていきますから、あながち、幸運だけというわけではないと思います。

 ところで、質問文に対する回答ですが、市が行う公共用地の買収においては市の補償基準が適用されます。しかし、その補償基準が、土地収用法や「公共用地の取得に伴う損失補償基準要綱」(昭和37年、平成14年閣議決定)と整合性が確保されている限りにおいてという条件が付きます。
 例えば、市用地課の内部でしか通用せず、市民に公開もできないような内部の“手引き”程度ならば、市民がそれに拘束される必要は全くありません。

参考URL:http://www.pref.saitama.lg.jp/A08/BD00/homepage/binran.htm

1.もし、質問者さんが市への任意売却を拒否した場合、公共事業を進めたい市は、土地収用法に基づき、県知事に対して土地収用の手続きを取ることを申請します。このとき、都道府県に設置された収用委員会が審理や調査などを行い、補償金の額などを決めます。

 収用委員会において補償金の金額を決める基準が、「公共用地の取得に伴う損失補償基準要綱」(昭和37年、平成14年閣議決定)です。

 この「基準要綱」を基に、それぞれの都道府県では「○○県施行の公共事業に伴う損失補償基準」等の名称で基...続きを読む

Q道路拡張に伴う立ち退き補償について

わからないので、教えてください.
実家が道路拡張にかかり、市から立ち退きの話しがきました。
市との話し合いをしていくにあたり、こちらから要求できる補償の種類を知りたいです.
実家は、借地ですが、建物は所有しています。母が一人で理容業を営んでいます.
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土地が借地でなければ、補償で充分新しい店をつくれるのでしょうが、借地であるので、その点が不安です。年老いた母一人の店ですので,借金もできず、なるべく市の補償でできるようにと願っています.
同じような経験をされたかた、法律の専門家の方、アドバイスでもよいのでお願いします.

Aベストアンサー

現在の国内での公共事業の用地買収について、
土地所有者など、買収される側にたって、適法に交渉を行い、
最善の補償を獲得する自信は有ります。
そのための、知識・経験も普通の人よりもあります。
否、平均的な用地職員より、知識、交渉テクニックを持っている
自信もあります

また、個別に相談を受けても、知っている限りの事はお教えする気持ちも
あります。

しかし、余人の雑音、その他の煩わしさ無しで、彼方と完全に私をつなげる
方法がないようです。
私の知識は、様々な人達の相談を受け、獲得していったものです。
その事を、おざなりにして、彼方とだけの相談を優先する事はできません。
私が、PCの前だけで、彼方とつながる方法があれば、別です。
申し訳ないですが、その方法は、彼方の方で見つけてください。
それが、可能となれば、御協力はさせていただきます。

Q立ち退き?道路・都市計画に入っているのですが・・

こんばんは。すみませんがお分かり頂けます方にご質問です。
まったく立ち退き(家族に関係ないことと思っておりました)
しかし、2世帯住居にしようと今の姑の一軒家を不動産会社に相談しましたところ未来、都市計画(開発)にて今の住宅(我が家)3分の一が
その道路開発に引っかかっておりました。
未来、我が家は完全に引っかかるようです。
大体、庭を含め70坪あるのですが
その庭部分に一壁挟み私たちの家を建てようと思っておりましたが
そうしましたら姑の自宅(キッチンなど)ひっかかております。
庭が広いのですが姑の家はまるっきし壊さなくてはいけない状態です。
できればこの段階で市役所に相談して都市計画に引っかからない今?
それとも別の場所で2世帯にしたいと思っておりますが
不動産会社の話では今の状態だと未来都市計画に
売り払っても引っかかっているんだったら購入価格の半分くらいしか
お金は入ってこないといわれました。
家は築約10年です・・
それではキツイと姑も言っており今、戸惑っています。
どうしたらよろしいのでしょうか?
都市計画が実行されメリットはあるのでしょうか?
まるっきし詳しくなくこんな質問すみません。
また、市役所・県に言って早急に解決することでしょうか??
姑も早く解決を望んでおります。
詳しい方、ぜひご回答お願い致します。

こんばんは。すみませんがお分かり頂けます方にご質問です。
まったく立ち退き(家族に関係ないことと思っておりました)
しかし、2世帯住居にしようと今の姑の一軒家を不動産会社に相談しましたところ未来、都市計画(開発)にて今の住宅(我が家)3分の一が
その道路開発に引っかかっておりました。
未来、我が家は完全に引っかかるようです。
大体、庭を含め70坪あるのですが
その庭部分に一壁挟み私たちの家を建てようと思っておりましたが
そうしましたら姑の自宅(キッチンなど)ひっかかており...続きを読む

Aベストアンサー

>間違いなく近い将来、

とか

>それがまだ何年先に着工とは決定

当初に回答したように、
事業の計画決定されて
未だに事業の認可(決定)がされていない
都市計画街路は全国何処にでもあります。
例えば、貴方の近所の国道一号線の4車線化も
国道事務所は名古屋方面より三重県方向に拡幅していますが
次の用地買収の時期は「未定」です。
そもそも、役所の人間が
素人やデベロッパーに
間違いなくと言う様な
将来の誰もが責任のとれない発言をすること自体が間違っています。

また、
当時の建築は53条許可により建築されていますので
今回も53条許可により建築されます。
そして
都市計画街路自体が事業認可された時には
関係者に事業の説明会が開催され
路線の測量で道路の位置が決まります。
その時から
補償の話が出るわけであり
今から将来の補償の考え方などを
議論していてもしょうがないでしょう。

住宅が必要であるから建築するのであり
道路が決まった時は
その時を思って考えるしかないでしょう。

Q道路拡張における立ち退き?料について

カテが違うかもしれませんが、知りたい事があります。

私の(田舎です)隣町は、漁村と言いますか、非常に貧しい所です。産業も無く、車は通過するだけ。低い家が立ち並び、道は狭く、老人はいつも気をつけながら歩いていました。

ですが、周りの町の影響もあり通過する車が増え、数年前から道路拡張に伴う、土地の買収が始まりました。

元にあった家を一軒丸ごと(左の家も、右の家も)後ろに下げた感じです。それが、2キロは続きます。道は2車線から4車線になるようです。

まだまだ、工事中なのですが、道路と一緒に2キロほとんど(全部)の家が新築中です。もちろん家を壊されたのですから立て直すのは当然です。

ですが、もともと普通の家はより金持ちゴージャスな家に、壊れそうな家は普通の立派な家に変身です。道が綺麗になるのも、家が綺麗になるのも嬉しいのですが、通るたびに一体いくら貰えるのだろう思ってしまいます。

道路脇の家はラッキーですが、拡張にかからなかった家は悔しいだろうなぁひがみから争いが起こらなければと余計なお世話を考えたりします。

知っている方いませんか?こういうのって国家秘密なのでしょうか?

カテが違うかもしれませんが、知りたい事があります。

私の(田舎です)隣町は、漁村と言いますか、非常に貧しい所です。産業も無く、車は通過するだけ。低い家が立ち並び、道は狭く、老人はいつも気をつけながら歩いていました。

ですが、周りの町の影響もあり通過する車が増え、数年前から道路拡張に伴う、土地の買収が始まりました。

元にあった家を一軒丸ごと(左の家も、右の家も)後ろに下げた感じです。それが、2キロは続きます。道は2車線から4車線になるようです。

まだまだ、工事中なので...続きを読む

Aベストアンサー

公共事業で建物の撤去を要する場合、その建物を移転するのに必要となる費用を建物所有者は補償金として受け取れます。
 注意いただきたいのは、建物移転に要する費用 であるということです。
 つまり、民間取引でしたら、古家は価値0円どころか、撤去費用が土地代から引かれたりします。
 民間取引の場合は、建物は現在価値で売買されます。

 一方、公共事業に伴う建物移転となると、同じ建物を再築した場合の費用を算出することとなります。
 昔は、建物移転は曳家が多かったのですが、現在の建物移転は、再築工法を採用し、補償金を算出しております。
 したがって、古い家であっても、新しい家が建てれるのです。
 やはり、公共事業のために立ち退くのですから、生活再建を図るようにする必要があるのです。
 なお、補償金は税金で支払われているので、立ち退く人 と それ以外の人との間で、公平性を保つ必要がありますので、全国統一の補償基準(鉄道会社や電力会社も含めて)で補償金は算出されてますよ。

 ですから、そんなに無茶苦茶な金額では買収していないと思いますよ。

公共事業で建物の撤去を要する場合、その建物を移転するのに必要となる費用を建物所有者は補償金として受け取れます。
 注意いただきたいのは、建物移転に要する費用 であるということです。
 つまり、民間取引でしたら、古家は価値0円どころか、撤去費用が土地代から引かれたりします。
 民間取引の場合は、建物は現在価値で売買されます。

 一方、公共事業に伴う建物移転となると、同じ建物を再築した場合の費用を算出することとなります。
 昔は、建物移転は曳家が多かったのですが、現在の建物...続きを読む

Q道路拡張による立ち退き料

私が生まれた時からなので、
20年ほど住んでるアパートを、
道路拡張の為 引越しする事になりそうです。

道路拡張の計画は 7~8年前から話があって、
市の説明はアヤフヤ・・・というか、ハッキリしないまま
私が住んでる すぐ近く(3~400M近く)まで工事は終わってます。

なのに、まだ私達への話がしっかり無くて、
いつ引越しするのか 心配なんです(>_<;)

我が家は貧乏で、
2Kのアパート 3万円!に住んでて、
地域が凄く良い所なのに、この値段で住めてる事が珍しく、
ココを追い出されたら、
他に こんな安い値段のアパート見つかるか不安です。

5人家族で、20年住み続けてて、地域に愛着があります。
でも、現在 この地域は賃貸料が高いので ココ以外に引っ越すしか無いと思います。

話が長くなりましたが、
市の道路拡張で 立ち退き料はどのくらい出るのでしょうか?
貧乏なのに 立ち退き料も殆ど無かったら、
住む家も困ってしまいます。。。

市との 交渉方法もあるのでしょうか?

父も 今年退職なので 本当に心配です。

アドバイス 宜しくお願いいたします。

私が生まれた時からなので、
20年ほど住んでるアパートを、
道路拡張の為 引越しする事になりそうです。

道路拡張の計画は 7~8年前から話があって、
市の説明はアヤフヤ・・・というか、ハッキリしないまま
私が住んでる すぐ近く(3~400M近く)まで工事は終わってます。

なのに、まだ私達への話がしっかり無くて、
いつ引越しするのか 心配なんです(>_<;)

我が家は貧乏で、
2Kのアパート 3万円!に住んでて、
地域が凄く良い所なのに、この値段で住めてる事が珍しく、
ココを...続きを読む

Aベストアンサー

アパートの住人には、借家人補償があります。

>5人家族で、

家族の人数にも補償額は影響します。

>現在 この地域は賃貸料が高いので ココ以外に引っ越すしか無いと思います。

市営住宅に優先入居が可能です。

>市の道路拡張で 立ち退き料はどのくらい出るのでしょうか?

高齢者ほど次の入居先が見つかりませんので補償額は高めですよ。

まだ補償調査にきてないんですね?
では、
・交渉前に引っ越すと、補償なし、交渉時期までがんばりましょう。
・物品を処分しないように。

http://www.pref.saitama.lg.jp/A08/BD00/homepage/binran/1syou/i13.pdf

読んでも解りません。

結構な額の補償金になりますよ。
※借家人補償金の税金は5000万控除で「無税」です。
http://www.pref.shimane.lg.jp/infra/land/yochi/hoshou/yochi_zeikin.html

Q都市計画道路にかかる土地に建築した場合

新築を考えていて、やっと昨日土地と住宅メーカーを決定し、建設依頼をしました。

土地は前からずっと探していた12区画ある中の一画で、二か月ほどその一画だけ売れ残っていて、価格は全区画の中間ぐらいの価格です。
土地は本日抑えるという話でしたが、他の不動産の方から電話があり、その土地は、平成30年以降の計画で、南半分が道路にかかるというお話でした。
都市計画法53条の申請が必要とのこと。

そこで質問ですが、

・土地の半分だけ(建物3分の1ほど)道路になる場合、立ち退きになるのでしょうか?それとも残り半分22坪ほどに住まないといけなくなりますか?

・6年後からの計画ですが、事業決定なされてから5年かかるとして、早い場合10年ほどで立ち退きになる可能性もあります。ローンが残り25年、元金も殆ど残っている場合、どのような査定になりますか?

・土地12区画のうち、道路にかかるのは一画だけです。他の区域より安いわけでもなく、そのままの価格で購入する予定です。計画道路上の土地だと言って、値交渉した方がいいでしょうか?

・その土地を諦めて他で探した方がいいですか?リスクがあるので本当はやめておきたいのですが・・・交通の利便性が良い、夫の会社に近くて、両実家の中間地点。小、中学校に近い。新しい住宅街、日当たり良で、探し続けてやっと見つけた土地です。今の所、第二候補の土地は見つかっていません。

アドバイスを宜しくお願いします。

新築を考えていて、やっと昨日土地と住宅メーカーを決定し、建設依頼をしました。

土地は前からずっと探していた12区画ある中の一画で、二か月ほどその一画だけ売れ残っていて、価格は全区画の中間ぐらいの価格です。
土地は本日抑えるという話でしたが、他の不動産の方から電話があり、その土地は、平成30年以降の計画で、南半分が道路にかかるというお話でした。
都市計画法53条の申請が必要とのこと。

そこで質問ですが、

・土地の半分だけ(建物3分の1ほど)道路になる場合、立ち退きになるのでし...続きを読む

Aベストアンサー

補足1

>建蔽率はどうなるのでしょうか?

残地で建ペイ、容積を考える。

>補償は以前と同等の建蔽率で補償してくれるのでしょうか?

築年数に対応する補償です。

>ローンは補償金で返して、新しい住宅分を組み直さないといけないのですね。

建物を壊すことによって
対価補償となる。
事業者は補償物件が無くなれば
目的達成であり
アパートに住もうが
残地で建て替えようが
あなたの自由です。

Q用地買収の際に査定される金額について

現在私が住んでいる場所は整備新幹線の為に用地買収にかかる場所です。
そこでいろいろ質問が。。。

(1)代替地というのは、県や市などの行政が用意された物件で検討するのでしょうか?それとも自分で見つけてくる物件でもいいのでしょうか?可能であれば、もしそれぞれのメリット・デメリット等があれば教えて下さい。

(2)現在住んでいる家屋の査定額なんて分からないと思うのですが、大体平均でどれ位の相場がつくのでしょうか?(参考になるか分かりませんが、土地は33坪で1000万、建物は約1600万、昨年の7月に新築です)
まだ建てたばかりなのでローンも組んだばかり、将来の支払いの面でも気になる部分が多々あります。

新聞・ニュース等を見ると、昨年整備新幹線の認可があり今年度から用地買収等すぐに動き始めるそうです。
せっかく新しい家なので、少しでも長く住みたいのですがね~。

Aベストアンサー

 こんにちは。

 以前,行政で道路工事の部署にいました。用地買収には直接担当していませんでしたので,聞きかじりですが……

(1)基本的には金銭補償が原則です。それで話がこじれて,相手が代替地を言ってきたら,行政が捜してきて提示します。勝手に捜してきてはダメです。希望は勿論言えますが。

(2)これは,査定の基準がありますから,それに当てはめて自動的に算出されます。

 一般的な話になりますが,次のような補償があります。

●土地の補償
 土地の価格は、近隣の正常な取引価格・国の公示価格・県の基準地価格、さらに不動産鑑定士の行う鑑定価格を参考にして総合的に比較検討し、適正な土地価格を算定します。
 
●建物の補償(建物の移転料)
 土地に建物がある場合は、その土地と建物の関係、利用状況、種類、構造などに基づき通常妥当とおもわ れる移転工法(再築・曳家・改造工法等)を決定し、移転に必要な費用を補償します。

●工作物の補償
 移転することが可能な工作物(プレハブ物置き・看板・門扉など)は移転に必要な費用を、移転することが 不可能な工作物(ブロック塀・井戸・コンクリート門柱など)は同種のものを新設する費用相当額を補償します。

●立木の補償
 立木は利用目的、樹種等によって補償内容が多少異なりますが、庭木類など移植可能と判断した立木は 移植(根掘り、運搬、植え付け)に必要な費用を、その他の立木で伐採することが相当と判断される立木に ついては、伐採による損失額を補償します。

●移転雑費
 建物の移転に伴い必要となる経費で、移転先を選定するための旅費、法令上の手続き費用、就業不能補償、上棟式、移転通知などの費用を補償します。

●仮住居補償
 建物を曳家・改造工法などにより移転する場合、移転工事期間中仮住まいが必要となります。 この場合には建物の規模と所帯人数に応じた仮住居費を補償します。

●動産移転料
 建物の移転に伴う動産の荷造り、運搬に必要な費用を補償します。

 以下は関係無いとは思いますが,参考に。

●借家人補償
 賃借している建物が移転することにより、その建物を移転後引き続き借りることができなく なる場合には、現在の建物と同程度のものを、借りるために必要な費用を補償します。

●営業補償
 営業を行っているものが移転する場合には、休業を必要とする一定期間の収益減と一時的に 受ける得意先喪失に伴う損失額を補償します。

 なお,公共工事の場合,5,000万円控除というのがありまして,5,000万円までは,売買に係る税金が課税されないという特典(?)もありますよ。

(注意点)
・いくら粘っても,値段は上がりません(先に売った人から文句が出るのが目に見えてますから)。
・最後まで売らないと,強制買収されます。勿論,補償のお金は払ってもらえますが,5,000万円控除が受けられなくなります。

 普通は,幹線道路とか鉄道を作る場合は,都市計画決定といいまして,何年か前に(数十年前に決めている場合もあります)どこに作るか大まかに決めてあり,その区域については,土地の売買は規制されるんですが,買われる時にはまだ決まってなかったんですか? 

 どちらにしても,面倒な話ではありますね-。同情するくらいしか私には出来ませんがm(__)m

 こんにちは。

 以前,行政で道路工事の部署にいました。用地買収には直接担当していませんでしたので,聞きかじりですが……

(1)基本的には金銭補償が原則です。それで話がこじれて,相手が代替地を言ってきたら,行政が捜してきて提示します。勝手に捜してきてはダメです。希望は勿論言えますが。

(2)これは,査定の基準がありますから,それに当てはめて自動的に算出されます。

 一般的な話になりますが,次のような補償があります。

●土地の補償
 土地の価格は、近隣の正常な取引価...続きを読む

Q相続した土地が市道だった。何で市は無償で使ってるの?

先日、父が亡くなり、土地を相続したのですが、その中に「市道」となっている土地が30坪ほどありました。
調べたら、今まで固定資産税は発生していなかったことはわかりましたが、固定資産税の減免程度ではなく、市道として使うからには市に買い取って欲しいのですが、
市の土木課に聞いたら、「寄付してください。予算がないため買えません。嫌なら裁判でもして下さい」と言われてしまいました。人の土地を無償で使っておきながらこの回答では釈然としません。何か対応はできないのでしょうか?

Aベストアンサー

>人の土地を無償で使っておきながらこの回答では釈然としません。

道路法及び都市計画法、建築基準法などで私権の制限というものが行われています。
よく見聞きするのは、都市計画法にもとづく強制収用ですが、これはまだ実はかわいいほう(一応それに対する金銭的補償があるとか、土地の価値が上がる分相殺されるなど)で、もっとすごいのは2項道路と呼ばれるものです。
これは要するに4mに幅員が満たない道路を強制的に公道認定し、4mの幅を確保しようというもので、最大の目的は災害時に消防救急などの緊急車両が入れないという問題を解決するものです。
決議は地方議会が行います。

ちなみに認定道路といわれる、いわゆる道路法上の道路の認定も地方議会が行います。

ご質問の場合2項道路なのか、旧2項道路で現在公道認定されたのか、などわかりませんが、市道と書かれているようですから認定道路でしょう。

まあ目的は理解できてもなんの保障もなくいきなりそのようなことをするのは理不尽だという意見はご質問者だけでなく、多くの人が感じるところであり、かなり訴訟も起きていますが、結果としては国、自治体側の勝利に終わっているのが大半です。理由としては、憲法では確かに個人の財産権を保障しているが、同時に憲法では公共の福祉が個人に優先するとしているので、公共の福祉実現の為には個人の権利は制限されるということです。

>何か対応はできないのでしょうか?
ないですね。現在道路法上の道路であれば打つ手はないです。
まあ、可能性は0に近いけど将来公道廃止になるのをまつか、あるいは所有しているという以外の権利は行使できないので、寄付してあきらめるかどちらかです。
訴訟しても過去の判例ではみんな負けていますから意味もないです。

結構ご質問者のように自分の土地なんだが公道になっているというケースはあるんですよ。

ちなみに幅員4mに満たない2項道路に建築する場合ですと、セットバックといって道路中心より2m後退し、その部分は道路として使えるようにしておかなければなりません。これは多くの人が経験しています。
(なので売買ではセットバック分はただです)
このときに、寄付するように求められたりします。

とまあ、そういう現状です。

>人の土地を無償で使っておきながらこの回答では釈然としません。

道路法及び都市計画法、建築基準法などで私権の制限というものが行われています。
よく見聞きするのは、都市計画法にもとづく強制収用ですが、これはまだ実はかわいいほう(一応それに対する金銭的補償があるとか、土地の価値が上がる分相殺されるなど)で、もっとすごいのは2項道路と呼ばれるものです。
これは要するに4mに幅員が満たない道路を強制的に公道認定し、4mの幅を確保しようというもので、最大の目的は災害時に消防救急など...続きを読む

Q立ち退き補償金について

築40年 建築費2800万の一軒家に住んでいます。
道路拡張工事に伴い 立ち退きになることが決まっています。
予め 知っておきたいので 質問致します。

再建築費は いくら保障されるのでしょうか?
相場というか ご存知の方がいれば教えてください。
よろしくお願いします。

Aベストアンサー

どの程度引っ掛かりますか?

完全立ち退きの場合は、解体費+新たに購入する物件費 全額出ます。
あと、土地は買取になるので名義変更します。

部分立ち退きの場合でも、解体費+新たに建てる建物費 全額出ます。

あとは、役所がいくら提示して来るか?
ですね。
納得できる金額提示なら、早めに立ち退きすることをオススメします。
あと、承諾書に署名、捺印しますが、
提出後は、取り消しが一切できません。

Q道路の道幅拡大で立ち退きになりました。立ち退き拒否

道路の道幅拡大で立ち退きになりました。立ち退き拒否をしたいですが、仕方ないことだと諦めています。
立ち退きの説明会が二ヶ月前にあり、道路が拡大になるに当たり立ち退きを要請されました。
その説明会では、係りの者が査定に行くので建物の今の価値と土地の代金を支払うのでその金額に合った家に引越しして下さい、との事でした。
家は築15年、20坪程の5LDKの3階建てです。
同じ時期、同じ場所に三軒建売が出た時、一番最初に右端の家を買いました。
後ろも右隣りも空地で(これから何かが建つ予定はあったそうですが)大変住みやすそうだと思ったからです。
今現在も空地のままで近所付き合いに悩まされる事もなく大変気に入ってる場所です。
正面が南向き、向かいは公園なので実質左隣しか家がなく、人付き合いが苦手なわたしは本当に住んでて楽チンなのです。
引越ししたくはないですが決まったことなので仕方ないと思っています。ですがこんなに良い環境の場所はそうそう見つけられると思いません。
査定の時、こういう住みよいメリットを伝えると査定額が上がったりはするでしょうか?
また、査定額の半分くらいの金額の家を買って残りを現金で貰う事も可能だと聞きましたが、その現金で貰った分に税金が大きくかかると聞きました。
税金は何%でかかってくるのでしょうか。
よろしくお願いいたします。

道路の道幅拡大で立ち退きになりました。立ち退き拒否をしたいですが、仕方ないことだと諦めています。
立ち退きの説明会が二ヶ月前にあり、道路が拡大になるに当たり立ち退きを要請されました。
その説明会では、係りの者が査定に行くので建物の今の価値と土地の代金を支払うのでその金額に合った家に引越しして下さい、との事でした。
家は築15年、20坪程の5LDKの3階建てです。
同じ時期、同じ場所に三軒建売が出た時、一番最初に右端の家を買いました。
後ろも右隣りも空地で(これから何かが建つ予定...続きを読む

Aベストアンサー

>ですがこんなに良い環境の場所はそうそう見つけられると思いません。

金額次第で幾らでも見つかるものです。

>査定の時、こういう住みよいメリットを伝えると査定額が上がったりはするでしょうか?

人付き合いが嫌いな人にとっての住みよさと、人付き合いが好きな人にとっての住みよさがありますので、個人差の部分は評価の対象外です。固定資産税を払う時にも気に入った場所だから増額して払うということはしませんよね。個人個人の思い入れはPricelessです。

>また、査定額の半分くらいの金額の家を買って残りを現金で貰う事も可能だと聞きましたが、その現金で貰った分に税金が大きくかかると聞きました。

掛りません。
過去に買った時の値段との比較で3000万円以上の利益がでると課税されますが、次に買う物件との比較で幾ら節約しようともその金額には一切課税されません。もしローンが有る方などで「この際にローン残高を減らしておきたい」と考えている人にとってはラッキーチャンスですね。

ちなみに過去の調達価格と今回の売却価格で3000万円以上儲かった場合、儲かった額のうち3000万円以上の部分に対して10%の所得税(=国税)と4%の住民税(=地方税)を納付する義務があります。”土地成金”でも極めて税率が低いのが日本の税制の悪いところ(良いところ?)です。

くわしくは下記をご覧ください。
http://www.mitsui-hanbai.co.jp/tebiki/mtebiki/11.html

>ですがこんなに良い環境の場所はそうそう見つけられると思いません。

金額次第で幾らでも見つかるものです。

>査定の時、こういう住みよいメリットを伝えると査定額が上がったりはするでしょうか?

人付き合いが嫌いな人にとっての住みよさと、人付き合いが好きな人にとっての住みよさがありますので、個人差の部分は評価の対象外です。固定資産税を払う時にも気に入った場所だから増額して払うということはしませんよね。個人個人の思い入れはPricelessです。

>また、査定額の半分くらいの金額の家を買...続きを読む


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