家の名義人とローン支払い者が異なる場合の権利

家の権利に関して質問があります。
家の名義人とローン支払い者が異なる場合、家の名義人の意思で家を売り払われたり、家を取られたりしないようにするにはどうしたらよいでしょうか？

状況・経緯は以下の通り。
・5年前に家を買い、当初は父と私（長男）でローンを支払うことになっていました。
・家の名義人は父。
・2年前から父の自営業の経営が苦しくなり、現在、ローンの支払いは私が全額出しています。
ただし、ローンの名義は父のまま。
・今後もこの状態が続く模様。

このままでは、父の自己破産などで家を取られないかを心配しています。
具体的聞きたいことは以下の通りです。

・父が自己破産した場合は、支払いに関係なく、家を差し押さえられてしまうか？
・父の都合で家を売り払われたりしないようにするには、どうすればよいか？
（前にローンの支払いの証拠をしっかり残しておけば、家の権利を主張できる
と聞いたことがあるのですが、その場合、実際どのような証拠を残しておくとよいのでしょうか？）

このような状況に陥ったことのある人、または法律に詳しい人がいましたら、教えていただけない
でしょうか？よろしくお願いします。

No.4 ベストアンサー 回答者： -phantom2- 回答日時： 2012/10/11 21:38

まず＞5年前に家を買い、当初は父と私（長男）でローンを支払うことになっていました。

との事ですが、これは父と息子と二者間だけの約束で二人で払うと決めてたと言うことでしょうか？

それとも住宅ローンを組んだ金融機関に父と息子を連帯債務者として契約したと言うことでしょうか？

父親が連帯債務者の場合ですが、父親が自己破産した場合、債務者側は期限の利益を喪失し（分割払いできなくなる）金融期間はもう一方の債務者に残債の一括返済を求めることができます。

一括返済できない場合は抵当権を行使して差し押さえ競売にすることができます。

しかしこれは必ずそうなるという事ではありません。

質問者さんに今後も分割で払っていける資力があるならば、その旨を金融機関に相談することが肝心です。質問さんに与信があれば今後の分割が認められる可能性があります。

もし父との二人だけの約束であり、金融期間からすれば父一人が債務者の場合は、父破産＝差し押さえです。この場合は金融機関か破産管財人にその家の任意売却を交渉するしかないでしょう。


父が自己破産前に自宅を売却してしまう懸念ですが、これは理論的には可能ですが、実際に売りに出しても買い手は無いと思われます。

まず住宅ローンが残っていて金融機関の抵当権がついたままで、さらに質問者さんも今も住んでいるのでしょう？　

質問者さんにしても父に勝手に売られてしまい、その買い手から出て行けと言われて素直に出ていくつもりは無いでしょう？

そうなると抵当権あり無権利居住者（居座り）ありという物件ですから、買い手は簡単には付かないと思われます。

まあ大人気の場所や物件であり、さらに格安だとなれば別ですが、通常では買う人は無いでしょう。ということです。

この回答へのお礼

具体的な回答ありがとうございます。ローンの返済は父との間の約束で表面上は父一人で返していることになっています。まずは金融機関に相談し、対策を打つ必要があるとわかりました。回答、ありがとうございます。

お礼日時：2012/10/12 21:05

No.3 回答者： tk-kubota 回答日時： 2012/10/11 14:34

建物の所有名義は父でしよう。

それで「父と私（長男）でローンを支払うことになっていました。」と言うことは、ローンの債務者はdai-tengen5959さんと父の2人が債務者です。
ですから、「経営が苦しくなり、現在、ローンの支払いは私が全額出しています。」と言うことはあたりまえです。
銀行から言えば、どちらが、どれだけ支払ってもいいわけです。
また「前にローンの支払いの証拠をしっかり残しておけば、家の権利を主張できると聞いたことがあるのです」と言うのは、自分の所有で、自分が債務者ならば、「完済まで支払い続けれは、競売などで所有権を失わない。」と言うことであって、今回のように共同債務者の場合と違います。
ですから、どんな証拠を残していても、ローン全額支払わない限り、支払った分だけの権利主張はできないです。
父が破産すれは、ローンが残っておればローン会社で、ローンが完済しておれば他の債権者で、それぞれ競売は考えられます。
父の売却を阻止することは、少なくても法律上はできないです。理由がないからです。
父との話し合いならばいいですが、現在「経営が苦しくなり」と言うことをdai-tengen5959さんも知っているわけですから、dai-tengen5959さんの名義に変更すれば、父の他の債権者から「詐害行為取消権」の行使が考えられます。
そうすれば、父の名義に返さなければならないです。
全貌がおわかりですか ?　理解できましたか ?

この回答へのお礼

ただ単にローンを払っていればよいという状況ではないことがわかりました。回答、ありがとうございます。

お礼日時：2012/10/12 20:53

No.2 回答者： takeup 回答日時： 2012/10/10 23:28

>当初は父と私とでローンを支払うことになっていました。

というのは具体的にどういうことでしょう？
>ローンの名義は父のまま
ということですから、あなたのローン支払いというのは、あなたがローンを直接支払っているのでは無く、
あなたがローン返済相当額を家計に出していくということでしょう。

>その場合、実際どのような証拠を残しておくとよいのでしょうか？
証拠を残したところで銀行など債権者に対抗することは出来ません。
そのためには銀行と話し合って、あなたも父と連帯してローンを支払っていくという契約をし、
登記上、家の所有を父と共有することの同意を得たうえで、
共有の登記をすることです。

この回答へのお礼

やはり銀行との話し合いが重要とのことですね。回答、ありがとうございます。

お礼日時：2012/10/12 20:48

No.1 回答者： mukaiyama 回答日時： 2012/10/10 22:08

＞・家の名義人は父…

＞ローンの支払いは私が全額…

税法上、立派な贈与ですよ。
父は、贈与税の申告と納付をしていますか。

＞・父が自己破産した場合は、支払いに関係なく、家を差し押さえられ…

それはそうなるでしょう。

＞・父の都合で家を売り払われたりしないようにするには…

2年間のローン分だけ、いや今後もずっとあなたが払い続けるとしてその分を持ち分として、父との共有登記にすれば、父の意思だけでは売却できなくなります。
逆に、あなたの意思だけでも勝手なことはできませんけど。

＞（前にローンの支払いの証拠をしっかり残しておけば、家の権利を…

支払った分だけはね。

＞その場合、実際どのような証拠を残しておくとよいのでしょうか…

きちんと登記簿な反映させることです。

この回答へのお礼

贈与税や登記について調べる必要があることがわかりました。回答、ありがとうございます。

お礼日時：2012/10/12 20:56