管理会社に損害賠償請求するよい手法をお教えください

このカテゴリーで弁護士照会などのテーマでお教えいただいていた中心課題についてお尋ねいたします；

問題となる宿舎の管理会社との交渉いきさつは以下のようです。
水漏れの事態後でわかったことですが私が宿舎に入った当初から床下の水道管が破裂していて水漏れが続いていました。

私があるときに室内の異常な湿気はなんらかの異常があると判断し管理会社に連絡しましたが対応しませんでした。
そこで毎日各戸ごとに設置してある水道メーターの数値をデジカメで取り、
長期不在にしていた前後の数値が異なっている（勿論誰も水道は使っていない）
というデータを管理会社に突きつけたら初めて、業者に指示し水道管に圧力をかけて調べたところ水道管が破裂し水漏れが起こっていることが明らかとなりました。
うちでは毎月（２ヶ月に１回）の検針票を保管していたので過去の水漏れも算出できました。
詳細は必要であれば後日補足いたしますが、この水漏れによって、湿気の上昇に伴うカビ・ダニなどに起因し家族全員も健康被害も受け、湿気のために家財道具も使えなくなるほどの損害を受けました。これらは具体的証拠写真と数値で管理会社に提出しました。

さてこれで職場の総務係を通じて管理会社に損害弁償を要求しましたが管理会社は拒否してきました。さらに、職場は国の公的機関から宿舎を借りているのですが管理会社は公的機関に手を伸ばし、職場の総務係の人間に圧力をかけてきました。

この件ついては弁護士にも相談しましたが
損害賠償請求するときに自分の職場を訴えることにはならないことを確認するように言われました。
上記のように直接には自分の職場を訴えることにはならないのですが、いわば間接的には訴えるようなものです。その後も職場にはこの件に対処するように要望しているのですがまったく動きません。つまり、職場は公的機関から宿舎を借りている立場なので私１個人のために全体の宿舎借用に影響が出ることを避けているのです。ちなみに今現在は宿舎に住んではいません。

そこでお教えいただきたいのは、
１．このような職場と管理会社の関係のときに管理会社に損害賠償請求できるでしょうか。あるいはしてもよいでしょうか。
２．今現在損害賠償請求するのが難しければ私が職場を退職した後に請求するのがよいでしょうか。
３．そうした場合時効は何年でしょうか。請求してから既に７年くらいたっています。
４．時効が切れないようにするためにはどのような手続きをとっておく必要があるでしょうか。
以上よろしくお願いいたします。

No.4 ベストアンサー 回答者： tk-kubota 回答日時： 2012/10/18 10:42

＞カビの発生原因はいわゆる室内の結露などではなく水道管の破裂による大規模な長期間漏水が原因です。

そうでしたか。
それでしたら貸主に賠償を求めるべきです。

この回答へのお礼

ご回答有難うございます。
それでは貸主に賠償してよいわけですね。

ところが
貸主は自分が貸主であるという立場を利用して借主（私の職場)に圧力をかけてきました。（もうすこし説明するならば「債権者代位」ということはおいておいて、管理会社が自分たちの管理不行き届きであることを認めたくないために
業務委託契約をしている貸主にそのような行動に出るように頼んだ。）

曰く
そういうことをすると今後貸さないぞ。
これにはどのように対処したらよろしいでしょうか。

お礼日時：2012/10/18 12:21

No.3 回答者： tk-kubota 回答日時： 2012/10/15 17:21

１．「カビが多い部屋ですヨ」と言うことを借主に告げなかったからと言って、同条の例外とは思えないです。

即ち、本件では、借主の責任だと思います。
２．「借主が直接管理会社に要求できないので管理会社が要望を拒否してもそれは正当だということでしょうか。」と言う点は、そのとおりです。弁護士の回答のように本件で、飛び越えてするには「債権者代位」が必要です。その代位権がないので、できないです。
３．「私を保護する法律はございますか」と言う点は、先にもお話しましたように、使用借権と言う権利に基づいて借りている場合で、カビなどは、注意すれば防げると思います。
その注意義務を怠った責任を他人に求める法律はないです。
また、同法593条で、使用借権は「片務契約」と言って、貸主には賃貸借契約のように借主に対応する義務(例えば、修繕義務)はないことになっています。

この回答へのお礼

ご回答有難うございました。
事実をご理解いただけていないところもあるようですので補足いたします。
カビの発生原因はいわゆる室内の結露などではなく水道管の破裂による大規模な長期間漏水が原因です。（必要であれば漏水量数値もお出しします）
貸主もそれは認め「修繕代金が高いので引越し代金を貸主が払うから引っ越してくれ」といいましたので修繕義務を認めているということですね。
それであるにもかかわらず管理会社が認めないということです。

お礼日時：2012/10/16 12:38

No.2 回答者： tk-kubota 回答日時： 2012/10/15 08:54

これは、amx07238さんが某会社の社員(又は公務員)で、宿舎に居住しているときの出来事ですよね。

それで、「湿気のために家財道具も使えなくなるほどの損害を受けました。」と言うことで、amx07238さんが社宅の管理会社を被告として損害賠償請求の提起ができるか否かの問題ですか ?
それならば「できません。」がお答えです。
まず、宿舎でも社宅でもいいですが、これは、福利厚生を目的としている場合が大半です。
その貸主と借主の法律関係は「使用借権」とされています。
使用借権の貸主の瑕疵担保責任は原則として負わないことになっています。(民法596条、同551条参照)
つまり、湿気やカビなどは借主が何らかの対策で解決できると考えられ、少なくとも、amx07238さんは会社又は公官庁に対して損害賠償請求はできないです。
それならばamx07238さんは管理会社に直接に請求できるかどうかですが、これは会社又は公官庁と管理会社との契約で内容が決められています。
その契約内容に従って管理しているものと思います。ですから、飛び越えてまでできないです。
次に、退職してからの請求ですが、退職すれば会社又は公官庁との関係(使用借権)は閉ざされているので無関係だと思います。
そのことは管理会社との関係でも同じです。
以上で、時効など考える前に、元々、請求権はないと思います。
なお、弁護士が言っている「損害賠償請求するときに自分の職場を訴えることにはならないことを確認するように言われました。」と言う意味は、債権者代位のことを言っているので、これは実務上、不可能と思います。

この回答へのお礼

ご回答有難うございます。

１．お示しの「使用借権」についてですが
貸し主は移転費用も貸主が負担して移転してもよいと申し出ました。

例外的に貸主がその瑕疵を知りながら借主に告げなかったときに限って責任を負う（第596条・第551条第1項）。（出典Wikipedia）を認識なさっていたのかも知れません。

２．貸主と管理会社の間には業務委託契約が結ばれており
私はその写しを入手し内容を確認しています。

>ですから、飛び越えてまでできないです。
とのことですが
一応勤務先総務課は管理会社に要望しました。
回答者様の回答では
借主が直接管理会社に要求できないので管理会社が要望を拒否してもそれは正当だということでしょうか。

仮にそうだとすれば
貸主に管理会社に契約を遂行するように求めるように依頼する
はできるでしょうか（第596条・第551条第1項）。
現に業務委託契約書には契約に反したときの違約金も明記されています。

３．回答者様が回答なさっているのは
仮に２のようにするとすれば退職前にしなければならない。
ですね。
その場合に
そのような要求を勤務先にお願いする若しくは私が直接行なうことにより
私が勤務先から不利益を受けない（その潜在的理由は質問に書きました）という私を保護する法律はございますか。

お礼日時：2012/10/15 12:29

No.1 回答者： yamato1208 回答日時： 2012/10/14 13:31

＞１．このような職場と管理会社の関係のときに管理会社に損害賠償請求できるでしょうか。

あるいはしてもよいでし＞ょうか。
損害賠償は請求ができます。

２．今現在損害賠償請求するのが難しければ私が職場を退職した後に請求するのがよいでしょうか。
ケースバイケースで、退職をしない方がいい場合もあります。

３．そうした場合時効は何年でしょうか。請求してから既に７年くらいたっています。
３年です

４．時効が切れないようにするためにはどのような手続きをとっておく必要があるでしょうか。
訴訟以外は、時効停止はできません。
判決ですら１０年という時効があります。

この回答へのお礼

ご回答有難うございました。

時効ということをよく理解していません；

１．請求したときからの日数
２．請求の対象が発生した最終日からの日数
（つまり請求以後もそのような損失をこうむる状態が続いていました）

もうすこし簡単に言うと
私は管理会社に対して再度請求することができますか。
ちなみに職場に再度依頼したときは時効の話はまったくでずに
管理会社が拒否した時点で終わった
（これでは泣き寝入りしろということですね）
といわれました。

回答者様２は
請求できない
との回答ですが一応職場は管理会社に要望しました。

お礼日時：2012/10/15 12:38