中古マンション購入か賃貸か

Question

同じような投稿を拝読しましたが、質問させてください。

３０代独身女性です。
東京都・二子玉川、三軒茶屋付近で、ある中古マンションの一部屋を買うことを検討しています。
築２０年弱、価格は１０００万円ほど、ワンルームくらいです。（費用は用意できています）
しかし、最寄駅からは徒歩２０～２５分ほどで、通勤には不便を感じると思いますが、価格が安いように思え、検討しています。

先の状況にはまだ不明点があるのですが、長く住むことになるかもしれない可能性と、住居が自分の持ち物であることに安らぎを感じられるのではと思い、購入を検討しています。
（この物件を１０年後、売りに出すとしたら、売れるでしょうか？）

この物件を購入するか、別の物件を賃貸するかで迷っています。アドバイスをお願いします。

home147 · Accepted Answer

あなたのご質問内容と少し外れており、さらに長文ですが最後までお付き合いください。マンションの購入を考えているなら、必ず寄与できる事柄の筈です。

マンションの購入にあたって私ができるアドバイスは、マンションは購入の際に本当に重要視すべき点は、価格やそれに見合った外観や間取り、利便性や眺望などではなく、絶対にはずしてはならない最重要視することはそれ以外の面です。

マンションは管理費や修繕積立、駐車場費などの経費がかかるため、マンション本体価格とこれら経費の合計で他の物件と比較したりしましたが、購入前のこのような行為は徒労だったとつくづく感じています。

戸建てにはなくて、マンションのみに存在する問題点は、
(1)　マンションには多額の修繕費（15年～20年サイクルなどを目途にして、繰り返し行われる大規模な補修工事の費用の積立金）が必要なことです。
　さらに適正な金額ではない修繕費が非常に多いということです。
　その多額の修繕工事自体、管理組合(マンションを購入した時点でそのマンションの組合員になります。) の素人集団には、本当に必要な工事の提案なのか、工事価格が妥当なのか、工事が手順どおりに行われ有意義なものになっているのかさえわかりません。
　この工事に手抜きがなく契約どおり実施されているか、マンションの周りに設置された足場(工事の際に建物を取り囲むように組み立てられた業者が歩く通路)にのぼって工事を監督できる人材など管理組合の中にはいないはずです。組合内のご主人の仕事柄、工事についてわかる方がいたとしても、工事は昼間なので、そのご主人が在宅しない時間帯にどんどん進んでいきます。

例えば購入当時は毎月徴収される修繕積立金が安く設定されていても、修繕が行われる際になると足りない費用分は、一時金として必ず徴収されることです。
　ですから現時点(購入時)で修繕費が安価だとしても全くあてになどなりません。徴収される時期が今ではないだけです。

(2)　管理費ですが、一年更新で同じ管理会社に委託契約をすることになりますが、その際に何を再契約の根拠とするかが大切です。
　マンションの出納全般に関して管理組合内に会計監査に長けている方がいらして、更にこれを精査するために協力いただけないといけません。
　マンションの出納関係は非常に複雑に作成されていて、さらにこれを何冊もある帳票と数字が合うか精査し、不可解な点が発生していないかを毎年確認しないといけないのです。
　ですが、この作業を行わない管理組合は少なくないのが現状です。こちらは素人で相手となる管理会社は会計のプロなので、どのような抜け道でも見出せることを忘れてはいけません。

(3)　それ以外でも、マンションに付属するあらゆる設備の修理や交換、新設などが、建物が大きいこともあり引っ切り無しでやってきますが、これに関しても知識がある方がいないと、管理会社の言い値で行うことになります。
　これも修繕工事と同様で、管理会社の暴利行為のひとつです。
　手間がかかる管理をご自分でせず、他人に任せるということは、それが暴利行為であっても受忍するということです。

上記にあげたこれらの問題は既に社会問題化し始めています。すべての管理会社がそうだとは言いませんが、ご自分で調べてもわかると思いますが、このような欺瞞行為は氾濫しているのが現状です。

(4）この問題にさらに拍車をかけているのが、管理組合の無関心です。自分達の問題のはずですが、もともとマンションを購入した人たちは、とかく他人との関係性を築きたくない方や、管理活動に協力的でない方が多いため、情報交換や問題点発生時の話合いなどに非協力的です。
　これが仇なって喫緊の問題がおざなりになりますし、逆に必要ない工事でも組合内で熟議することに面倒くささを感じて惰性で賛成する人が必ずといっていいほど存在します。　　　　　
こうなるとマンションは議決権を各組合員が持っていることから、本当は不要な工事も過半数などで実施が決定されてしまいます。
　更に最悪なのが、そのマンションに管理会社の人間が一人ずつ管理組合員として住んでいる物件があります。(一室を購入して組合員として住んでいるということです。)　　
　この管理会社社員兼管理組合員は、管理会社の提案した工事などに有利に働く発言や、正当な意見する者に不安をあおりたてるように教えられていて、それも仕事の一つとされています。　
　ですが他の管理組合員には管理会社の社員であることは伏せて住民のふりをしています。実際、大手管理会社で行われています。

（5）ほかにも管理費や修繕費の滞納問題があります。マンションの一室を購入した所有者がマンション運営の為に絶対に必要なこれらの費用を支払わなくなるケースです。
　このような問題が見られるマンションは、やはり無関心な管理組合員や自己管理意識の欠如などを同時に兼ねそなえており、自助努力を怠っているマンションに多く見られます。
　この滞納者が1件ならともかく、かなりの数にまで増えている物件もあり深刻な問題となっている現状があります。
このようなマンションは管理意識の薄さから、滞納者が出始めた最初の段階で対応が遅れたことで更に多くの滞納者を増やしていると考えられるのです。
　誰かが許されるなら自分も同じように楽をしたい人間が現れることは避けられません。
　ですがこの滞納分は誰が負うのかというと、結果として滞納者以外のマンション所有者となるケースが多いのです。

他にもまだまだマンション管理に関しては死角になっている部分がたくさんありますし、これは誇張して発言しているわけでもありません。
　修繕費を多額に積立できているマンションは修繕の際に一時金が発生しないからと安心はできず、その積立額を管理会社が知っているので、不当な高額の工事見積もりをされ、常に標的とされることが多分にあります。
　管理会社は自分たちを管理する立場の者がいないためにやりたい放題ですし、管理組合が機能していないところは、コツコツと積み立てた修繕費などの費用を管理会社に湯水のごとく吸い上げられているのと同じ状態になります。
　
　マンション管理に無関心な管理組合は、総会や理事会の出席者数や出席者の発言の少なさで、管理会社にしてみれば一目瞭然で見分けがつきます。
　たとえばチャックをきっちりと締めて胸元のポケットに入れている財布と、チャックが壊れたままでをどこにでも置きっぱなしにしている財布とでは、どちらが紛失しやすいかはお分かりいただけると思います。自分達のマンション管理に無関心な管理組合は、悪徳な管理会社からしてみれば後者なのです。　　　　　　　　
　
　悪徳な管理会社など平然と存在できるわけがないと思うかも知れませんが、実はこのような管理会社はどこにでも実在していて、喫緊の問題としての国の取り組みが欠如していることで表沙汰になっていないだけです。
　最近、ニュースで生活保護受給問題が表面化してきて世間が騒いでいますが、この問題ももう何年も前から不当な受給が横行していることは指摘され、国の精査強化や規約改正が言われ続けていました。実際、私のまわりにも離婚して生活ができなくなったと生活保護費をもらっているにも関わらず、別れたはずの主人と住んでいる人間がいましたから。(身内や友人ではありませんのでお見知りおきを。)
　このように重大な問題が長期的に潜在していても、国が大きな政策を打ってこない限り、社会の中ではあらゆる不正が見えないところでは頻繁におこっていて、被害者はただ泣き寝入りというのが実情です。

マンション問題は聞いただけで「面倒くさい」と思うかもしれませんが、機能している管理組合をもつマンションを購入すれば、管理費などの一個人の自己負担費用が、長期的に見て数百万円から数千万円も簡単に節約できるはずです。
マンション購入費以外にランニングコストとして必ず必要となるこの費用を削減することは結果として一財産をのこすことに繋がります。

戸建ての場合は、リフォームにしても、設備が壊れたとしても、何か問題点が起こった時も、家族内で話し合って決めたことが簡単に実行できますが、マンションはそんな訳には行きません。
　マンションは性格や考え方や価値観の違う人間の集まりですから、事前にしっかりと下調べをした最善の提案であっても、必ずと言ってもいいほど、苦言発言や小さなデメリット製を誇張してくる人がいることで、意見が一つにまとまることはなく常に疲れ果てます。

中古物件の場合は、その管理状態の内実を知るいい方法があります。購入前にその組合の総会などの会合の議事録を閲覧してみて、管理会社への管理の放任や、管理組合の無関心、マンション内のトラブルなどが無いか確認しましょう。
　ここに取り上げたすべての問題点がこれを見ると瞬時にわかる優れものです。管理組合が独立した考えをもち、健全に機能しているか、知識人が存在するか、これまでの活動などあらゆることがわかります。
　購入前に活動を続けている理事長などの中心人物に会うのも、非常に有効でしょう。

マンション購入は、購入前より購入後のほうが、とてつもない労力を必要とすることを肝に銘じてくださいね。
　気を落とすようなことばかりのアドバイスで申し訳ありませんが、マンション問題で苦しむ人が一人でも増えないことを祈る気持ちからです。
　良い物件に恵まれますよう陰ながら応援しております。

kan_chan_san · Answer

こんにちわ　同じく中古分譲マンションを購入した者です。また、建設業界のものです。東京都・二子玉川、三軒茶屋付近で人気地域の場所かと思われますが、再度検討する点について記載しますので参考してみて下さい。

(1)まず、分譲マンションの購入にあたり、通勤時間は1時間半とします。最寄駅まで徒歩２０分と１０分とで通勤時間が変わらないとした場合、電車時間は長くても徒歩１０分以内を購入する人が多いとの意見が出たこと。それぞれ個人の差があるかもしれませんが、最寄りの駅まで徒歩の時間が短いほうが購入者が多いのです。また、一番売買の購入で多いのは１０～１５分内です。駅から近いと車の騒音に悩まされるが１０～１５分内であれば、公園や森林も近くにあることが多く、環境に恵まれていることからだそうです。ちなみに私は駅から近い方を選んでしまいましたが、地下鉄３分、私鉄８分内に住んでいます。近いだけでなく、スーパーやコンビニ、ホームセンター、飲食店、銀行、病院も徒歩で行けるため、１ヶ月程度で売買され、賃貸でもすぐに入ります。

(2)最寄りの駅から２０～２５分ということですが、近隣にデパートやイオン、スーパー、ホームセンター等あれば、１０年後でも売買が購入した１０００万でもそんなに下がらないと思われます。また、マンションは築３０年以降は、マンションの売買は殆ど下がりません。また、管理人が巡回でなく、常駐管理（月～金の管理人勤務）のマンションほど、清掃が行き届いているので、そういうことも確認した方が良いです。

(3)マンション購入後では、管理費、修繕費、駐車場代など支払いが発生します。特に修繕費は現オーナーがしっかり払われているかどうか確認してください。支払いが１ヶ月でも遅延していれば、次期購入者に引き継がれます。余分なお金が発生するので必ず確認して下さい。住宅ローンは発生しないですね。一括払いのように感じますので・・・

(4)大規模修繕工事は、築１２～１５年後に工事を行います。大規模修繕工事とは、マンション全体の綺麗にする工事のこと。（女性でいえば、一度洗顔し、化粧水で顔を浸透させ、化粧することだと思えば判ると思います。）足場を組み、高圧洗浄でマンションの汚れを洗浄し、廊下、バルコニーの壁・天井の塗装、床の防水工事を行います。これは、毎月の修繕費積立金より徴収されるお金になります。あまりにも修繕費が安いマンションは、安いから良いと思ってはだめです。マンションはいつかは老朽いたします。修繕費が安いとマンションは汚く、汚れたマンションに感じられ、売買や賃貸でも影響いたします。安いと全体の修繕費用が貯まっていないので、大規模等の工事もできません。１LDKであれば、5000～1万位が妥当かと思われます。再度確認してみてください。廊下・バルコニーの壁、床、溝が汚い場合要注意です。

(5)マンションは白い建物より茶色系の建物を選んだほうが良い。大規模修繕後でも、白い建物は雨だれ等の汚れが目立ち、汚れがわかりやすい、そのため茶色系の自然色を選ぶほうが高級感と汚れも目立ちにくいので茶色系を選ぶほうが良い。

(6)これは私の意見だと思って聞いてください。マンション購入にあたり、2000年以降のマンションが良いです。
2000年以降のマンションは、現在の新築マンションと殆ど変わらない。オートロック、宅配BOX（留守でも宅配便を受け取れる）、部屋外側外断熱材、複層ガラスも標準で結露しにくいマンションになっている。台所は、システムキッチンで浄水器、ディスポーザー、食器洗浄機まで付いている。お風呂は、乾燥、冷房、暖房、ミストサウナまで付いている。例えば、雨天が続く場合、風呂で24時間乾燥すると朝干しても夕方には乾いています。部屋内はどこでもインターネットになっています。（ホテルのようです。）１LDKなのでリビングにあれば良いとおもいますが・・・
それだけマンションの進化しています。築20年ではれば阪神大震災以降なので、耐震に問題ないですが、床の防弾性、断熱材も入っていないので、上階の音や振動もあるので確認できるのであれば、不動産に確認してみてください。ちなみに私のマンションは築6年弱になります。今の機能標準で全て付いているので記載させていただきました。

(7)独身であれば、ペット購入可のマンションが良いと思います。最近のマンションは１階にペット洗い場が付いているのでペット購入が可能になっています。（大きさに制限があります）築20年であれば、微妙ですがペット購入可かどうか不動産に確認してみてください。確認できます。

それぞれいろんな意見が出るかと思います。ご参考にしてみて下さい。

Mokuzo100nenn · Answer

資金がある方は買っても良いとおもいますよ。資金を銀行に寝かせておいて（＝金利も殆どゼロなのに）毎月家賃を払うのは損でしょう。

でも、注意したいのは、借金してまで買いたい物件では無いことです。
つまり、貴女が売りたくなっても、現金を持っている人ぐらいしか買い手がいない＝売れない可能性が高い。
これがリスクです。

このリスクと、月々の家賃の節約メリットを天秤にかけて判断しましょう。

１０年分の家賃がセーブできるとすれば、１０年後に五百万円ぐらいで処分しても損はないでしょう。

garasunoringo · Answer

その地域はよく知っている場所ですが、そこで駅まで徒歩20数分とは致命的ですね

その辺りでは、駅から最も遠い場所でしょう

実際に、ほとんど同じ時間歩けば、いくつもの駅に行けますよね

十年後に売れなくはないと思いますが、百万とかそれ以下じゃないと買い手がつかないかも

二十年住めば、同じような賃貸物件の家賃とトントンになる程度でしょう

merciusako · Answer

一般的な分譲マンションの建て替えは、築50年～60年と言われています。
とすれば、30年～40年後ということになりますね。
その時、建て替えたマンションにまた住むためには、それなりの自己負担が必要になる可能性があります。
といって、売却では一般にはもう売れませんので、建て替え組合への売却になりますが、築50年60年のワンルームですから、手にするのはほんのわずかな金額でしょう。

また、分譲マンションは、だいたい10年位のサイクルで、計画的な大規模修繕工事を実施します。防水工事、外壁補修、各種塗装工事などです。
この工事には、そのマンション所有者が月々納める修繕積立金が充てられますが、大規模修繕工事は回数を重ねるたびに必要な経費は増えます。
ポンプやエレベーターや各種配管なども対象になるからです。

ということは、当初の修繕積立金では賄えないことになります。
修繕積立金の値上げです。

現在築20年弱とのことですので、５年以内には２回目の大規模修繕工事が実施されます。
とすれば、修繕積立金の値上げはあるでしょう。
消費税が10％になれば、その時期は早まるかもしれません。

ただし購入してしまえば自分のものですから、内装などは自由にすることができますね。
資産価値は無いと思いますので、その地域に住み続けられる、ということが大きいと思います。

その地域の環境などがとても気に入って、ここに住み続けたいと思うのであれば、購入もアリだと思いますよ。
過去の修繕状況や現在の管理組合の資産状況、今後の修繕計画などは要チェックです。
不動産業者に問い合わせれば入手可能です。

もし入手できないのであれば絶対購入はお勧めしません。
管理がズサンということですから。

fumiuchip · Answer

＞最寄駅からは徒歩２０～２５分ほどで
＞築２０年弱、価格は１０００万円ほど、ワンルームくらいです

こんなんじゃ、1000万でも安くないでしょ。

1000万を頭金にしてもっと条件のいい3000万くらいのかってローン組んだ方がいいんでは。
家賃払うよりいいでしょう。

86tarou · Answer

この先も独身で住む場所も変わらないのであれば買うのもありでしょう。80才程度までは管理が良ければ持つかと思いますので。
そうではなく、これから結婚したり仕事等で住む場所が変わる可能性があるなら購入は見合わせた方が良いですよ。売買の度に大きな出費を伴いますし、立地条件からすると売れないこともあるかもしれません。築30年ともなれば価格も安くなりますが、売れるかどうかも問題となりその時は価格をどんどん下げないと売ることすら出来ない可能性も考えておきましょう。
一生に一度しか買えない家計状態なら終の棲家となりますので、家族状況が決まってからをお勧めします。

tsline · Answer

運命的な出会いにより結婚！なんてことになったら、マンションが足かせになる可能性あり。

大地震が来た場合、賃貸の方が気楽。

10年後は二束三文

賃貸がいいですよ

中古マンション購入か賃貸か

あなたのご質問内容と少し外れており、さらに長文ですが最後までお付き合いください。

こんにちわ 同じく中古分譲マンションを購入した者です。

資金がある方は買っても良いとおもいますよ。

その地域はよく知っている場所ですが、そこで駅まで徒歩20数分とは致命的ですね

一般的な分譲マンションの建て替えは、築50年～60年と言われています。

＞最寄駅からは徒歩２０～２５分ほどで

この先も独身で住む場所も変わらないのであれば買うのもありでしょう。

運命的な出会いにより結婚！なんてことになったら、マンションが足かせになる可能性あり。

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　あなたのご質問内容と少し外れており、さらに長文ですが最後までお付き合いください。

こんにちわ　同じく中古分譲マンションを購入した者です。