不動産売買、売主はいつまで取消ができるの?

中古マンションの購入についての質問です。
1ヶ月前に物件をみつけ、ローンの審査等をし先週の火曜日、最終的な物件の見学を済ませ購入の申込をしました。特に書面は交わしていません。
仲介業者より売主さんに伝えていただき翌週の火曜日(明日)契約の手続きの予定でした。
ところが、昨日仲介業者より売主が売買をやめたいとの連絡がありました。
このようなことはまかり通るものなのでしょうか?

No.7 ベストアンサー 回答者： ma_h 回答日時： 2012/11/19 17:03

不動産業者です

文面を見る限り他のご回答者さん達も書かれているように、現状では「契約は成立していない」とおもわれますので、「双方が」無条件でこの話を白紙に戻すことができます。

おそらくご質問者様の書かれている「ローン申し込み」はあくまで「事前審査」であり、購入の申し込みは「購入申込書（所謂「買い付け）」を書いた段階かと予想されますが、いかがでしょうか。

「購入申込書」はあくまで「申し込み」であり「契約」ではありません。
（おそらく書面のどこかに「この書面は契約書ではない」という主旨の文言が記載されているはず）

民法上、契約は「口約束」で成立しますが、不動産の契約は「宅建業法」という法律で厳しくルールが決められています。

不動産の契約は

○宅地建物取引主任者が主任者証を提示し
○重要事項を説明し、買主が理解したら重要事項説明書に署名・捺印
○売買契約書に買主、売主双方の署名・捺印

このハードルのうち一つでも欠けたら契約は正式に成立していないとされています。
民法は「一般法」、宅建業法は「特別法」なので、特段の理由が無い限り「特別法」が優先されますから「口約束」では契約は成立しないという事になります。

では何故このようなややこしいルールが決められているか？

それはご質問者様のような買主（一般消費者）を守るためです。
不動産取引は一般的に、人生においてそう何度も経験するものではありません。
故に、百戦錬磨の業者や取引に慣れている売主との契約で「一方的に不利な契約」を結ぶような事を避けるために、このようなハードルを設けて買主に「熟慮する時間」を与えるようにしているのです。

なので、今回は売主側からの申し入れですが、逆に言えば現時点でご質問者様からも「やっぱや～めた」がノーペナルティでできると言う事でもあります。

売主の真意がどこにあるかは今となっては藪の中ですが、仮にそれを知ったとしても「取引できない」という結果は変わりません。

で、あるなら今回は「縁が無かった」と割り切った方がいいと思います。

この回答へのお礼

大変参考になりました。結局私が手に入れることは不可能ということですね。
この件で1ヶ月以上の時間を費やしたのにとても残念です。
その敬意も売主は知っているのに・・・。
当物件はリフォーム中で思った以上に出来が良かったので、賃貸で貸した方が今後の収入になるので今回売るのをやめたようです。
最初からそのつもりなら最初から売物件にしないで欲しかったです。
法律ではオッケーでも人間的には最悪ですよね。
ありがとうございました。

お礼日時：2012/11/20 07:42

No.6 回答者： since_1968 回答日時： 2012/11/19 16:54

NO２のものです

取引の詳しい内容が不明なので、どこまで可能かはわかりせんが
以下に記載されている(2)最判昭和５８年４月１９日判時１０８２号４７頁のように賠償請求が認められたことがありますので、
詳しい今までの経緯をまとめて、行政の不動産取引相談か各県ある宅地建物取引業協会などに問い合わせても良いと思います

http://www.ic.daito.ac.jp/~mnoguchi/tanto_kougi/ …

No.5 回答者： kenanami3150 回答日時： 2012/11/19 15:28

団塊世代の不動産問題解決コンサルタントです。

m.

あなたの文面で、「まかり通るの・・・」とありますが、そもそも契約自体がまだ成立していません。

ローンの審査をし・・・、とありますが、これは恐らく「事前審査」と称して、融資決定の「正式審査」ではないはずです。

つまり、「まな板には載る」程度のもので、事実上は、動いたのはあなたの自由（勝手）で、売主自体は、あなたが購入を検討しているか否か、ということさえ知らないかも知れないとも思えるのです。

従って、現段階では、売主は売ることも売らないことに決めるのも全く自由で、誰からも何からも
束縛などはされません。
・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・
不動産の取引は、契約書を交わして手付金を支払い、銀行に契約書類一式を提出して、そこからでなければ正式な審査もされません。

これらを踏まえて、売主・買主ともに、公平に損得勘定が発生することが、法規定されているのです。

あなたもいい勉強と思ってみたらどうでしょう。

以上、参考になれば幸です。

No.4 回答者： zipang_style 回答日時： 2012/11/19 15:00

＞このようなことはまかり通るものなのでしょうか?

申し込みを受けた段階では、売却する義務は生じませんから、
「アリ」ということになります。

通常は、売買停止に関してのペナルティなどを事前に取り決めておくのですが、
今回は、その契約にまで至らなかった段階で破談になったという状況ですね。

契約事項が履行されないことすら珍しくありませんから、
申込を断ることもあり得るし、
極端ですが、「この申込者には売らない」という判断をすることも自由です。
縁が無かった物件、と諦めるしかないと思います。

No.3 回答者： turbotjc 回答日時： 2012/11/19 12:58

業者してます。

一般的には、売主、買主ともに売買契約を締結するまでは申し込みを取り消すことができます。手付け云々というのも全て契約締結後の話です。民法により「口頭で契約が成立する」という主張は、不動産取引においてそのまま通用しないことは過去の判例に明らかです。

業者の立場からすると、買主からの契約前のキャンセルなど普通にあることですね。売主からというのは珍しいですが。

残念ながら今回は縁が無かったのだ、もっといい物件が見つかるに違いないと、早めに気持ちを切り替えることをお薦めしますよ。

No.2 回答者： since_1968 回答日時： 2012/11/19 10:20

契約は口頭約束でも成立すると民法にあります。

http://ja.wikibooks.org/wiki/民法第555条
とくに手付け金や申込金などを支払いをしているなお、質問者の方はローンの手続きも進められており契約の履行をさられいていますので契約不履行になりませんが
売主の契約解除は可能です。
その場合は売主は、受け取った手付け金、申込金の倍額を買い主に支払えば解約できます
http://www.fdom.co.jp/baibai/20081113a.html

重要事項説明を受けているのであれば、その中に解約の記載があるとおもいます。

No.1 回答者： 86tarou 回答日時： 2012/11/19 10:01

通常、売買契約書を交わすまでです。

契約していない以上、何の取り決めもなされていませんので。同じように、買主も契約しない限りは取り消しすることが出来ます。契約書には強い法的拘束力があり、それを間違いなく履行するためにあるのです。