知人が契約済みのマンションを、引渡し前に購入する際の注意点について

以下ご教示いただけると助かります。

＜概要＞
・Aさんはあるマンションを購入することを決め、1割の頭金を支払い、すでに売主（不動産会社）と契約を締結済みです。
・あと少しで引渡しという時期に、事情が変わり、マンション契約をあきらめることにしました
・そこで、前からマンションをほしがっていた知り合いのBさんに、そのマンションを購入時と同額という条件で売却することで合意しました
・Aさんはまだ鍵の引渡しを受けておりません
・Aさんはローンなどの実行契約もまだ未締結です

＜質問＞
この状況で、Aさん・Bさんともになるべく手数料のかからない方法で無事にBさん名義のマンション購入を実現させるためには、どのような方法が考えられますでしょうか。
また、そのために必要な費用の概算と、手続きの方法についてもどなたかご教示いただけると大変助かります。
よろしくお願いいたします。

No.4 ベストアンサー 回答者： semi-zzz 回答日時： 2008/01/21 17:34

＞Aさんはローンなどの実行契約もまだ未締結です

ローン特約がついていて、ローンが下りなかった場合は無条件に解約できますね。
そうでない場合はＡさんが手付金放棄により契約解除することになると思います。
そして契約解除とともに売り主にＢさんを紹介する等の方法でしょうか？
ただし、キャンセル待ちがあるような物件の場合は、そちらが優先されできないかもしれません。


なお、日本の法律上は自分でないものを売買する契約自体は有効としていますので、現時点でＡさんと直接Ｂは売買契約を結ぶことも理論上は可能です。
http://www.re-words.net/flame.php?n=1741

ただし、ローンや抵当権の問題があり非常に危険な契約になりますし、銀行などの承諾が必要と思われます。おそらく新たに仲介業者を入れて契約しなければうまくいかないでしょう。つまりこの方法でも売り主・買い主とも仲介手数料が必要で司法書士も必要でしょう。つまり、結構な費用がかかると思います。

また、Ａさんが解約してＢさんが売り主から直接購入した場合と、Ａさんから購入した場合では、品確法による構造上重要な部分および雨漏りに関する瑕疵担保責任の１０年義務の取り扱いに影響が出ます。

売り主から購入した場合は、売り主が１０年保証をすることになりますが、Ａさんから購入した場合は中古扱いになり、品確法による売り主の保証はＢさんに対してはつかないことになります。アフターサービスも契約者本人であるＡさんに対してのみ有効で、Ｂさんに対しては責任がなくなります。
つまり、保証がよくない物件となりますし、瑕疵についてはＡさんとの間で瑕疵担保特約により契約で定める必要があり、責任を負わなければならないのはＡさんとなります。
なお、Ａさんは個人でしょうから、瑕疵担保なしの特約も可能です。

中古物件としての評価価格で取引するならともかく、新築価格で取引するとなるのなら、個人間で直接取引するのは、物件に何か問題があったら瑕疵問題が原因で友情にひびが入るかもしれないので危険ですので、おすすめできませんね。

No.3 回答者： m_inoue222 回答日時： 2008/01/21 16:15

Ｂさんが全額現金で購入するなら簡単でしょうがローンを組むなら

　「販売会社の意向」

が一番重要でしょう

まだＡさんの物では有りませんのでなんら権利が有りません

逆にＡさんはまだ購入の義務が有るだけでしょう

自分の物でも無い物を売買することは出来ません

例えば販売会社は

　「Ａさんから違約金を受け取りＢさんと新規契約」

これでも良いわけですから．．．。

No.2 回答者： commitment#1 回答日時： 2008/01/21 16:13

売主が納得するかどうかは別ですが最も無駄がないのは、

売主とよく相談してAの契約を無条件白紙解除して貰います。手付金の1割も返してもらう。
通常であればAは手付金を放棄しての解除が必要ですが、同条件で購入するというBを紹介して、Aの解除・返金をすると同時にBが新たな契約締結・手付金1割を支払う、という手法を売主に納得して貰うことです。
契約上は「代わりの人を連れてきたら白紙解除できます」なんていう文言は無いでしょうから、すんなり行く交渉とは限りません。しかし、売主側が「AでもBでも与信力は同じで大差はなく、特に損害も支障もない」という判断が下されれば可能性はある話です。

上記の方法を売主が認めないと困ってしまいますが、「一旦Aが所有権を得てBに売却」などをやろうとすると無駄が大きくて、手付金の額によってはそれを放棄してしまったほうがロスが少ないことも有り得るかもしれませんね。
物件そのものの代金以外に融資を組む諸費用や、税金関係、マンションであれば修繕積立一時金など、意外に出費があります。

まぁこれ以外でも理屈の上では「第三者の為にする契約」とか「中間省略登記」とか、言葉は色々あるものの、A・B共に住宅ローンを使う資金繰りであれば現実的には厳しいし、そもそも現在締結している契約がそれに耐えうるものではないでしょう。

No.1 回答者： yamada009 回答日時： 2008/01/21 16:12

売主が個人ではなく不動産屋ですから

Ａさんは頭金放棄で契約解除。
Ｂさんは新たに契約。（Ａさんと同条件）

だと思います。