居住中の中古住宅売買について（ペナルティは？）

今現在、居住中の中古物件の購入を検討しています。
居住されている方は、今後新たに別の場所に新築をされます。
ただし、まだ土地が見つかっていませんが、物件の売買の話は進んでいます。
不動産屋によると、契約の仕方次第だが、期限を設けて、ある時期までに土地を探していただく、
その後、いつまでに引き渡していただく、という段取りを設けた契約になるとのことです。
この場合、もしも、土地決めの期限までに売主が土地を決めきれなかった場合、この契約が白紙になるとのことです。この場合、契約違反ではないので、手付金が倍返しになるというペナルティはなく、我々買主側には、手付金が戻ってくるだけで、その売買契約が白紙になるだけ、との説明をうけました。
我々としては、真剣に今後の住居購入を検討しているのに、売主から「土地が決まりませんでしたので、すみません」で終わったら、大変困ります。
このようなケースの場合、契約段階で、ペナルティを盛り込むことはできないのでしょうか。

No.6 回答者： zipang_style 回答日時： 2012/11/27 18:33

原則、契約は対等の立場であるものですから、

売買契約の白紙撤回条件に同意出来なければ、契約を交わさなければ良いだけです。
通常は、ペナルティ条項を入れますが、売主がＮｏと言えばそれまでです。

白紙撤回を前提とするようなケースの場合、
（転居先が見つかった）その時に「いくらで買う」という買付証明書を交わしておくレベルで
不動産売買契約や手付け金自体が不要でしょう。
売主に白紙撤回の権利があるのであれば、
買主にも「やっぱ止めた」の撤回する権利があって然るべきものと考えてられます。

買付証明は法的な効力が無い書類で、
通常の商品で言えば見積書みたいなものですから、
「実際に売買が可能になった暁にはあなたとはいくらで売買しますよ」という書類だと思ってください。

仮にその時に相場がガタ落ちしていたら、
「そんな売買価格では購入しない！　撤回する」権利くらいあっても良いと思うでしょう。

基本、不動産の価値は下がり続けますので、買主からの撤回も視野に入れた対応が宜しいかと。

No.5 回答者： gookaiin 回答日時： 2012/11/24 22:43

＞冷静に考えると、この状態では、我々は契約までしてお金を払い、その間、何もせずにただ売主の求めるものが無かったから白紙になりました、なんて言われても、何のペナルティもないなんて、不平等ですよね。

発想を変えてください。おそらく売主はその「不平等」な条件での買主をさがしているのではないのでしょうか。

その条件が気にいらなければ、相手に条件を変更させるか、あるいは契約しないだけです。

No.4 回答者： kenanami3150 回答日時： 2012/11/24 16:22

団塊世代の不動産問題解決コンサルタントです。

c.

あなたのお話の場合は、仲介する不動産業者さんが、「売買仲介」に不慣れなために発生している支障のように考えられます。

●通常、売主が買い替え客である場合には、一定の期間（仮に３ヶ月～６ヶ月程度）を設定して決済引渡日を記載しますので、明け渡しが未定、などはあり得ません。

●この設定期間内に、売主の買替物件が決まらない際には、一旦、賃貸などに転居して明け渡すのが通例で、「契約の仕方」など通常はあり得ません。

●そして、設定期間より早く決まれば、決済日を前倒しして早めれば良いだけです。
その場合、早くなる分には契約上の問題は全く発生しないのです。

従って、後段の、「決まらなかった・・・すみません・・・」などの詫びなどでなく、違約金などにも発展してしかるべきなのです。
・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・
あなたが仮に現在、賃貸などで居住していたとしたら、家主への「退去予定」などの通知を、「〇ヶ月前に」などの規定をされているはずです。

このように、売主の明け渡しが決まらなければ、買主にも影響が出るので、通常は、「お互い様」の思想の基に、引渡日は厳格に決められているのです。

しかし、業者さんも不慣れな状態では不手際なども起こるでしょう。
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そこで、あなたは「契約書」に記載されているはずの、「手付金返還」・「違約金２０％の上限額」・「損害賠償」などの記載を確認して対処すると良いです。

更に、ラチが明かなければ、契約時に受領しているはずの「重要事項説明書」の最終ページに記載がある、宅建団体（「宅建協会」など）に相談することをおすすめします。

そして、上記●印記載の分は、通常の場合の見本です。

以上、参考になれば幸です。

この回答への補足

ご回答、ありがとうございます。
そうですよね、あまりにも売主優先ですよね。

不動産屋に言われたことの詳細を書き込みます。
今回の売買契約は、売主が新居に入居されてからの引き渡しになるため、例えば仮に、まずは土地を決めるのに２月、引き渡しを６月とする売買契約書を作成する。売買契約をした後、２月までに売主の新居の土地が見つからなければ、停止条件が履行されこの契約が白紙になる、とのことなのです。そして、契約時に支払った手付金がそのままかえってくるとのことです。

冷静に考えると、この状態では、我々は契約までしてお金を払い、その間、何もせずにただ売主の求めるものが無かったから白紙になりました、なんて言われても、何のペナルティもないなんて、不平等ですよね。お互い様精神が、まったく成り立ってないというか。

ご回答者様がおっしゃっているように、契約が成立した時点で、停止条件なんていうものはなく、売買契約が成立するということなのでしょうか。
再度、ご回答、お待ちしております。
よろしくお願いします。

補足日時：2012/11/24 17:18

No.3 回答者： noname#176157 回答日時： 2012/11/24 08:27

一方的にはできません。

双方の合意が必要です。契約とはそういうもんです。
困るような物件には手を出さないほうがよろしいかと。
売主側がほかの売り先を見つけられず、売買を焦っているなら付け入る隙はありますが。
結局は売り側と買い側の力関係ですから。

No.2 回答者： black2005 回答日時： 2012/11/24 08:26

>契約段階で、ペナルティを盛り込むことはできないのでしょうか。

盛り込むことは可能ですよ。
但し、売主が承諾するかどうかは別問題。
場合によっては、話自体が白紙になる可能性もあるでしょうね。

余談ですが・・・
何で、売主は売り急ぐ必要があるんでしょうね？
土地購入が正式に決まってから売りに出せば良いと思うのですがね？

No.1 回答者： 86tarou 回答日時： 2012/11/24 08:12

このようなケースの場合、契約段階で、ペナルティを盛り込むことはできないのでしょうか。

＞
要求伝えるのは可能ですが、相手がそのことに同意するかどうかが問題です。契約というのは、双方が合意した内容を文書にして履行させることです。相手は新築出来なかった時には売りたくないのでその条件を盛り込んでる以上、これを受けてくれるとは思えません。相手がどうしても売りたいというのでなければ、買値を上げるなり何か条件が必要かと思います。今回土地が決まらなかったとしても近いうちに新築することが決まっているなら、その間の賃貸住宅費用分でも買値を上げれば条件を飲んでくれる可能性もあるでしょうか。