一戸建て不動産 契約書/重要事項説明書に捺印した直後に

本日土地付き一戸建ての申し込みに不動産屋に行きました。重要事項説明を仲介業者の資格のある担当営業から受けて、”第一種中高層住宅地”であるという説明も受けました。その後売主と３者にて契約書の説明も受け、署名捺印し終わったところで、一旦仲介業者が席をはずしました。その時、売主が、この土地は元は、竹林で且つ大きな窪地の為、盛り土をしてそこに多大な柱状態改良をして造成したという説明を受けました。窪地に最高１２Ｍの土を埋めて出来た土地で、区の許可と検査を受け、柱状態改良がなされたとのことでした。土地の安定性、将来の立替時の不安等を大きく覚え、このまま契約できないと、手付金（１００万）は支払わず、何とか保留にして帰って来ました。事前に説明がないことを署名捺印の後で聞いたことも非常にショックで、土地そのものが信頼出来ない為、明日にでも契約そのものを破棄したいのですが、可能でしょうか？契約書には売主が契約履行の為の手続きを開始したら、ローン不成立以外は２０％の違約金となっています。
。尚契約書作成に当たり１万５千円の印紙代を売主と私の折半で負担既に本日しています。
どなたか詳しい方/専門の方、教えて下さい。

No.3 ベストアンサー 回答者： noname#21592 回答日時： 2006/03/24 07:56

法律的な告知義務範囲かどうか、調べてみないと解らないのですが、売買契約後、売主がぺらぺら話したとなると、仲介不動産屋にも、話した上、売買されていて、契約の印鑑を見て、ほっとして、話をしたとなると、あらかじめ知りえた重大な土地の情報について、故意に仲介者の段階で隠したと思われても仕方ないですね。

宅建法では、不動産屋が調べて書かないといけない告知部分以外に、自然に知りえた、重大な土地の事情も伝達する義務がありますから、ある意味、売主が正直でよかったじゃないですか。個別に不動産屋として、調べないといけない項目、以外にその他、重要な説明すべき事項に当たるとおもいますので、宅建業法をまずお読みください。
具体的には、当方では、まだ調べてませんので。。。。

No.4 回答者： noname#16967 回答日時： 2006/03/24 11:12

造成をしないと建物が建てられない所で不正を行えば

不利なのは売り主の方です処罰されます

区の許可と検査を行ったとの事なので
区に確認をされてみれば？

No.2 回答者： noname#20102 回答日時： 2006/03/24 05:02

すでに売買契約書に署名捺印されたということは、契約は成立しているのですね。

問題は、その土地が造成地であるということが告知義務に当たるかどうかということです。
重要事項説明書は、なんでも告知義務があるというわけではありません。
通常、土地の性質や過去の用途などは告知義務はなく、買主が自分で調べることなのです。
造成地ということが告知事項に当たるかどうか、私はわからないのですが、宅建業法などでよく確認されてはいかがでしょうか。
告知義務のないことならば当然ですが、今回の売買契約は買主都合による解約となり、違約金の支払いは免れないと思います。
ただ手付金を支払わずに保留にしてくれただけでも良かったですね。
このまま契約不成立で処理してくれるかもしれませんよ。
厳しいことを書きますが、もしこの件が告知義務がない場合には、事前に調べなかった質問者さまの過失ですから、それによって解約された売主の方が損害を被っていることを、理解すべきだと思います。

No.1 回答者： noname#21592 回答日時： 2006/03/24 03:55

重要事項説明書に詳しく記載されておらず、口頭の説明であれば、宅建業法違反により、倍返し解約になり、手付金を２倍もらって解約するということになります。

契約書印紙代、ローン手数料も、重要事項説明書が根拠で、全責任は業者にありますので、飼い主は負担ゼロで２００万円の領収書と引き換えに現金を貰っておしまいです、。後日証拠のために、重要事項説明書など間違った説明書類の一切をコピーしてもらっておくべきです。その費用も相手持ちです、そのために、国家試験免許保持者が有料で仲介業務をするので、問題がおきれば、宅兼業者登録カード（運転免許書みたいなもの）のコピーをもらって（売り、買いと２枚）後日、宅建業組合か県の所轄係員に仲裁してもらえば、手付け倍返しは、慣行なので、守られるでしょう。