家を建てる上でのプロセスについて

現在、古民家付きの家を購入してから、それを取り壊して家を建てようと検討しております。
土地は現金で購入し、家はローンを組む予定ですが、今は以下のような時点です。
＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝
土地選定(古民家付き)
↓
家の分の住宅ローン仮審査OK(★今はここ★)
↓
土地契約
↓
ハウスメーカー選定
↓
家の分の住宅ローン本審査
↓
ハウスメーカー契約
＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝

上記の流れだと、仮に本審査がダメだとすると土地だけ手元に残ってしまい
家が建てられない、、、という状況になってしまいます。。。

ただ、これって世間一般的に同じような悩みを抱えている方が居るように
思うのですが、どのようにしてリスクを回避しているのでしょうか？

すみませんが、ご回答の程宜しくお願い致します。

No.3 ベストアンサー 回答者： otudo606 回答日時： 2012/12/21 16:11

建築条件付の土地ではないので土地と建物は別物とお考えの方が良いと思います。

リスクの回避はありません。

そこが建築条件付土地と大きく違うところです。

銀行融資の本審査に最低限必要な提出書類として

　(1)　質問者様の所得証明

　(2)　請負契約書

　(3)　建物の確認申請書類一式

　質問者様は(2)と(3)は現時点では存在しませんね。

　　(1)は仮審査で提出済みなので必要ありませんが（年度が変わると必要になるかも？）

　　　(2)と(3)がそろって初めて本審査の対象になります。そろわないといつまでたっても仮審査です。

　下記に時系列を記しましたので参考にしてください。

　【土地】
　土地契約
　　　↓
　土地残金決済（土地の引渡し）
　　　
　【建物】
　
　ハウスメーカー決定
　　　↓
　請負契約
　　　↓
　確認申請提出
　　　↓
　本審査提出
　　　↓
　　建物着工

　ご健闘を祈ります。

この回答へのお礼

そういう意味なんですね。やっと理解できました。
やはり、土地と建物は別物として考えなければいけないわけですね。
それにしても、これだけ世の中に家が建っているのに、こんなにも大きな金額の買い物なのに世知辛い世の中ですね。。。
今日、銀行の担当者と打ち合わせの場を作りましたので、色々と聞いてこようと思います。

お礼日時：2012/12/22 07:30

No.5 回答者： oyazi2008 回答日時： 2012/12/21 23:58

不動産業者です。

ＮＯ．3の方の回答が現実的でしょうし、的を得ています。
現金で決済する土地の業者でない売主建物のローンの白紙解除の条件を付帯するのは、むずかしいでしょう。どうしても附帯したければ、土地建物でローンを組むことです。
しかし、建築確認取得まで本審査は出来ませんから、土地を契約して～土地引渡しまで、結構な時間を要します。売主が何ヶ月も待ってくれますかね？

そもそも事前審査が通っているのですから、何もなければ本審査も通ります。現金で土地を購入されるということは、自己資金もそれなりにお持ちなわけで、個人の信用情報の状況に不安が無いならば、本審査で通らない道理がありません。
事前審査というのは、個人の信用情報を利用しての信用上の審査、返済比率、勤務先会社などの評点、物件の担保などおおよそ一通りは、審査します。本審査と違うのは、物件が確定して土地の都市計画法や建築基準法上、問題が無いか？建物は、建築確認済み証提出により、法の適合性と、建築面積と契約金額が妥当であるかどうか？（一応の担保審査）を行うぐらいです。
申込人の審査は事前審査で終了していると思ってください。
現在の時期で、不安があるとすれば、事前審査時は昨年度の収入で、今回本審査時には本年度の源泉も要求されるでしょう。もし会社の経営状態が芳しくなく、給与が極端に下がっているなどの状況さえなければ、問題ありません。

良くこのような質問スレに、事前は通ったが本審査で通らなかった・・・などと記載がありますが、大概は、自己資金がほとんどなく、返済比率などギリギリで、保証会社の内規が少し厳しくなった程度で、引っかかる類の方々です。また、銀行ではなくフラット35などが多いでしょう。これは、機構の審査ではなく、事前を申し込み窓口で行っていたからに依るところが大きいです。
私はこれまで、何百件？ローンに携わったか？わかりませんが、事前通って否決は、一度も経験がありません。
余り神経質にならない方が良いですよ。そのような考え方だと、質問者さんが土地契約後病気になったら・・・・・事故にあったら・・・・大地震が来たら・・・と不安の種はつきません。
銀行も決定的な理由もなしに、本審査ＮＧはありえないことですから。
団信には問題ありませんよね？？

この回答へのお礼

先日の瑕疵担保免責の回答に続き、今回もありがとうございます。
どこの不動産屋の担当も売ることに躍起になっているので、本当の事を言っているのか親身になって言っているのか判断が付きにくく、回答者様のような第三者である不動産関係の方に回答を頂けるのは非常に参考になります。

今回の自分のようなケースって結構あるハズなのに、何か世の中のシステムが悪いような気がしてなりません。。。
個人である土地の売主の方が何ヵ月も待ってくれるとはとても思えませんし、、、

お礼日時：2012/12/22 07:53

No.4 回答者： garasunoringo 回答日時： 2012/12/21 19:38

万が一、本審査がNGだった場合は、土地の契約も白紙撤回という条件を入れ込む?!

となると、本審査時には土地はまだ自分のものになっていないという状態ですよね
仮審査は土地を抵当に入れる仮定で審査しているはずなので、本審査時に抵当にできない状態だと本審査が通らない可能性が高くなりますよ

そしたら、本末転倒ですよ

私も土地を現金決済して、家はフルローンで建てました
仮審査はOKでも本審査で落とされて家が建てられなくなるという事態を回避するために、融資額を抵当になる土地価格よりも低くしました
建築費=融資額=土地価格の半分という感じです

更に、大手ハウスメーカーの提携ローンで組みましたので、融資する銀行と工事請負者の信頼感もこれ以上はありません

また、自分で自分の個人情報開示を頼んで、何かの残債や延滞などがないかを確認
無駄に多数作ったクレジットカードも、必要最小限だけ残して解約しました

この回答へのお礼

実例を挙げて頂きありがとうございます。
やはり、同じような境遇の方が居るんですね。。。
回答者様は抵当となる土地価格に見あった借り入れを希望し本審査でのNGリスクを最大限まで軽減させたわけですね。

お礼日時：2012/12/22 07:38

No.2 回答者： miteita54 回答日時： 2012/12/21 14:33

説明が、不十分だったみたいですね。

何のために、土地を購入するかということを考えて頂きたい。
家を新しく建てるためですね。
その条件がかなわないなら、この土地は購入しませんというのが、
特約になります。
つまり、新しい家を建てるローンの審査が通らないならば、
土地購入をあきらめます。という特約を契約書に記入してもらう
というわけです。

この回答へのお礼

なるほど、なるほど。
今回は個人の方が売主なのですが、その方との売買契約？重要事項説明？の時に土地を購入する前提として、ローン特約を数ヵ月付けてほしい。って言う意味であってますか？？
でも、売る側としても買い主が本審査通るか通らないかまで気にしなければいけないなんて売った側としてもお金にてをつけられないですよね？
そんな不条理な特約をわざわざつけてくれるのでしょうか、、、
とは言っても、そんな特約付けてくれない土地なんて怖くて買えないと言うのがほとんどの人の意見なのでしょうか、、、

すみません、自分の認識があっているのかが不安でして。。。

お礼日時：2012/12/21 15:12

No.1 回答者： miteita54 回答日時： 2012/12/21 13:10

土地に古屋が乗っている場合で、その古屋を壊して、新しく家を

建てるのならば、契約時に、以下の特約を付ける必要があります。
１．新しく建てる建物のローン特約
　　新しい建物のローンが了承されなかった場合は、白紙撤回する。
２．古屋は、上記ローンに審査が了承された後、解体する。

新しい家のローン特約は、家の値段が分からないと申し込めませんので、
ハウスメーカーとの打ち合わせは、土地購入前に行いある程度、建物を
決めておく必要があります。

この回答へのお礼

ご回答ありがとうございます。

頂きました内容を自分が理解できていないかも知れませんが
土地の分はローンを組まないのにローン特約を付ける事はできるのでしょうか？
仮に付けられるとしたら、どこにローン特約を付けるのでしょうか？？
今回は家の分のローンしか使う予定は無いのです。。。

お礼日時：2012/12/21 13:34