一戸建て売却時のリフォームについて

現在、築10年の一戸建てを売りに出しています。
最寄駅から徒歩15分、駅から都心まで急行で25分の好立地です。

仲介専門の不動産業者さんに依頼しています。

立地の良さなどから、まずは売れるだろうと考えていましたが
１年が経過しましたが売れません。

感触は非常に良く、内覧も結構あるのですが、
成約に至りません。

自分なりに考え、原因と思われるのが

1.周囲の新築一戸建ての標準価格が、この１年間で200万円ほど下がっている。
2.トイレ、リビング、洗面所の壁紙に目立つ大きなシミがある。
3.システムバスの壁の樹脂コーティングの下に斑点状のシミが発生し、リフォームが必要。

の３点です。

３については、風呂をリフォームすることを考慮し、売却希望価格よりさらに100万円値引きすると条件を付けています。

現在、迷っているのは

・風呂をリフォームして売却希望価格で販売するか
・2の状況を考え、壁紙を張り替えるか

です。

壁紙を張り替えたり、風呂をリフォームしたりすると、購入希望者に「何かをごまかすためにリフォームした」ような印象を与えてしまわないか、心配です。

また、システムバスについては、ブラインドや乾燥機などのオプションを希望される方もいるかと思うので、やはり最初の条件通り、購入者さまが自分の希望でリフォームできるように値引きで対応した方がよいのでは、と迷います。

仲介業者さんからは「見た目が美麗でないのでリフォーム代がかかるというお客様もいらっしゃいました」と報告を受けています。

売却経験談、購入希望者目線のご意見、専門家のご指摘、なんでも結構です。
ご意見ありましたら、どうぞ宜しくお願い致します。

No.4 ベストアンサー 回答者： exhibitionist#2 回答日時： 2013/03/11 16:04

賃貸・自家用含めて過去５件のマンション・一戸建てを売却した経験から

申し上げると、リフォームは必要。かけすぎる必要はないが、１００万以下で
できることはやっておくべき。
１５０万ですませても買い手には３００万くらいかかっただろうと思えるもの。
ことに買ってから自分でリフォームをかけるほどの買主はいない。
だいたい、はじめて買う若い夫婦にリフォームだのオプションだの発注するのは
手間で気が重い。そのまま住んでつかえるのがいいに決まっています。
それと住宅ローンはまとめていくら。住宅を買ったあとにまた金を用意してリフォーム
する買主はいません。
だいたいキャッシュで買うのはごくわずかの公務員リタイヤ組くらいで、若い人は
すべてローンでしょ。

ローンが組める値段まで下げないと買えない
追加でお金がかかりそうなら買わない

それだけの話です。

結論は最小限のリフォームを行いできるだけ安く売る。
高くうりたければ気長に待つ。その場所でなくてはダメという「特殊な事情の人」が
洗われる。住宅ローンを抱えているなら長期戦は避ける。妥協が肝要かと。

一級建築士・宅建主任者　マンション大家歴１２年。

この回答へのお礼

貴重な経験談、ありがとうございました。他の方のご意見もとても参考になったのですが、具体的な金額などのお話もあり、自分のするべきことをよりはっきりイメージできたので、こちらをベストアンサーとさせていただきます。

お礼日時：2013/03/11 19:22

No.3 回答者： kannjyani 回答日時： 2013/03/11 08:42

これは買い手の立場となって考えると宜しいですよ。

住宅を購入するのに中古を選ぶ人は持ち金が少ないと見るのが自然です。それでも夢を持って住宅を探しているのですから、汚れなんて以ての外なんです。
それと引っ越しには様々な手続きがあるので、そんな忙しいなか、買い手側でリフォームをするのは敬遠されますね。

広告を見ていると「リフォーム済み」と大きく書かれた物件をよく見掛けます。リフォームしてから売りに出すのは珍しいことではありませんし寧ろ必要なことです。

リフォーム箇所は築年数や汚れ具合によって範囲は違っています。外壁の塗り替えまでしている物件もあって、それだけ美観というものは重要視されています。

汚れている箇所は全てリフォームなさって下さい。汚れた商品を買う気はおこりません。まして一生に一度かもしれない大きな買い物ですので。

以上、ご参考までに。

この回答へのお礼

ありがとうございました。あまりお金を掛けたくないからこその中古のご意見、至極ごもっともと思います。参考とさせていただきます。

お礼日時：2013/03/11 19:25

No.2 回答者： Mokuzo100nenn 回答日時： 2013/03/10 23:03

何もカネを掛けずに売値を下げるのが賢明です。

内覧希望者が増えるし、売れた場合の仲介業者への謝礼も下がります。

この回答へのお礼

ありがとうございます。周囲の物件に合わせ、値下げも考えてみます。

お礼日時：2013/03/11 19:25

No.1 回答者： oosawa_i 回答日時： 2013/03/10 22:46

こんばんは。

単純に考えましょう。
１年かけて売れないというのはつまり相場より高すぎるんです。
２００万円安くすればすぐ売れます。
高く売りたいのなら、安い業者を探してきれいにすればいいだけです。

あと、例えば業者さんが売るときは、庭の木は全部なくすし、壁は撤去します。
その方が売れます。

家の売却についての書籍とか読みましたか？
アマゾンとかで検索すれば何冊か出てきますから、数冊買って読んでみてはどうかと思います。まずは本を買いましょう。何冊か読めば、自分のやることがわかると思います。

でも、いまはちょうど売りやすい時期です。
３月中に売りたいなら単純に安くして売ることをおすすめします。
３ヶ月くらい遅くてもいいから高く売りたいなら、まずは本を読みましょう。

この回答へのお礼

ありがとうございました。売るためにも工夫が必要ということですね。知恵を仕入れて考えてみます。

お礼日時：2013/03/11 19:38