重要事項説明の「私設管の有無」について

重要事項説明における「私設管の有無」について質問です。

購入予定の土地の重要事項説明書の「私設管の有無」の項にチェックが入っていませんでしたが、最近になって、面している道路に埋設している水道管が私設管だということが分かりました。
現状分かっていることは以下の通りです。
・購入予定の土地に引き込んでいる本管(口径100ｍｍ、近隣数名で使用)が私設管だった(公道に埋設している公設管から分岐)。
・本管(私設管)からすでに購入予定の土地には配管(水道メーター13ｍｍ)が分岐されている。
・重要事項説明時に私設管に関する説明は無かった(重要事項説明書に記載無し)。
・私設管の所有者は現状不明(使用している人たち共同で持っている可能性が高い)。
・本管が埋設している道路(購入予定の土地の接道)は私道で、共有持ち分として売買契約の一部に含まれている。
・二世帯住宅建築予定なので、水道の口径を20ｍｍに変更する予定。
そこで質問なのですが、
１．購入予定の土地に引き込んでいる本管(近隣数名で使用)が私設管だったことを、不動産は重要事項接目路に説明する必要があったのでしょうか。
２．説明する必要があったとして、重要事項説明不足による過失が不動産にあるとまで言えるのでしょうか。
３．分岐している配管が私設管の場合に発生しうるデメリットはどんなことがあるのでしょうか。(個人所有の場合、口径変更の許可が下りなかったり、使用料等を請求される場合があったりすることは別の質問で読みました)

よろしくお願いします。

No.2 ベストアンサー 回答者： oyazi2008 回答日時： 2013/03/27 21:51

不動産業者です。

（1）（2）については、調査不足で誤りですね。水道局へ出向いて調査したなら間違えることはありませんので、過失があります。契約時に給水配管図やマイクロなど受領しているなら、ただの重要事項の記載ミスですが、図面など受領していないのであれば、誤った説明となります。

但し、当初の配管時には私有管であったものが、帰属して公営化している配管も多いので、調査してみなければ正確には判断付きません。

また、その私有管の口径が100ｍｍあるならば、今後の引きこみし直しなど、弊害となることはありません。現在その管を利用していない状態で引き込みをする場合、管の所有権が無ければ金銭を要求されることはありますが、既に利用している状態の場合は既得権がありますので、請求されることはないでしょう。デメリットは無いと思いますよ。大規模な地震等で損傷した場合は、それを使用する方々負担での復旧となるでしょう。

但し、引きこみの際に、私道の所有者から掘削と埋設の承諾を貰う必要があります。これは管の私有、公営問わず、道路の持分所有者との民法上の問題です。

その管の所有者がわからないのでしょうか？局で調査してもわかりませんか？100ｍｍを引き込んでいるならそう古い管ではないはずです。局には申請時の書類や図面など保管されており（田舎だと無い場合も）わかるはずです。

重要事項に過失はありますが、それにより買主が不利益や損出があるかどうかが？問題となります。
売買契約済みで、まだ決済していない状態であれば、仲介業者に正しい情報と詳細な調査資料等要求して、リスクがあるかどうか判断してください。不安であれば、私有管から20ｍｍを新たに引き込める旨の水道局の見解を確認し、所有者の承諾等必要な場合は、業者に用意させましょう。
ご自分で水道局へ行かれる際は、現在の所有者の委任状が無ければ、詳細な情報の閲覧は出来ません。

この回答へのお礼

回答ありがとうございます。
非常に分かりやすい説明です。
水道管管理図については説明時の書類に含まれていました。
水道局に電話で確認した所、もらった管理図の付近の水道管は全て私有管だと教えてもらいました。
管理図を先ほど確認したのですが、公設管から引き出している管から約30棟の建物に分岐しているようなのですが、最悪その全員から承諾を貰わないといけない場合もあるのでしょうか。

幸い決済はまだですので、不動産に確認してもらいます。

ただ、デメリットはないと書かれていますが、配管の破損時に修繕の負担があるというのはデメリットだと思います。

お礼日時：2013/03/28 00:53

No.3 回答者： oyazi2008 回答日時： 2013/03/28 11:41

NO.2です。

給水配管図の様なものだけ受領しているのですね、おそらくその図面を見ても私有管だとわかる記載や記号、符号など振られていると思いますが、業者が把握できなかったのでしょうか？？

その私有管の申請書や図面を現所有者の委任状を以て、水道局から取得してくれるよう仲介業者に依頼してください。それを見れば管の所有者や代表管理者などわかります。もしかしたら当初から現所有者がいるならば、管の共同所有者になっているかもしれません。また、開発当初の不動産業者名義になっている可能性もあります。
20ｍｍへ引き込みしなおしする際に、（管の所有権がない場合）承諾書等必要か？不要か？など良く調査してもらい、受け答えした水道局の担当者名や日時など記載した報告書を受領してください。

また、売買時に「給水装置の継承届け」のようなものがありますから、売主が署名押印したものを受領してください。現在の13ｍｍのメーターや引き込み管などの地位の継承が出来ます。20ｍｍを新たに引き込みする場合は、13ｍｍと20ｍｍの差額だけで済みます。建築時に建築先の設備業者が使用しますので、請負契約などの際に、建築先へ渡してください。これがない場合も、所有権移転後の登記事項の写しなどで対応可能ですがこれがあったほうがスムーズです。

管の修復に関する自己負担の記載はもちろんデメリットの一部として記載しました。結んでから追記したので、デメリットはない・・・ではなく、あるとすれば・・・です。
3.11の様な激甚災害ですと、私有、公営を問わずすべて給水管の復旧は、税金で行われたのですが、それ以外の災害や故障だと自己負担になるでしょう。30人もいるとかなりの手間ですが、本来誰かが音頭を取って、市町村などに帰属するのが一番良いです。50ｍｍ管以上であれば、余程古い管でないかぎり帰属で受け取ってくれるはずです。が、その音頭を取る人がいないのですよね・・・大概

下水管も私有ではありませんか？これは問題になることはあまり考えられませんが、古く配管が真意用できない場合はこれも引き込みし直しも考えれれます。配管が大丈夫な場合は、枡の交換だけで済むでしょう。・・・・・ガスは必ず公営管で、ガスメーターの先が私有という扱いです。

重要事項に過失があったのは、事実ですから、業者に早急に動いて買主（質問者さん）の不安を取り除くよう要請してください。

業界として恥ずかしい話しですが、自己で造成や建売、建築などやらない仲介専門の業者などは、設備などの引き込む際の実務には明るくないので、何が障害となるのか？把握できていない場合が多々あります。現在の一戸建ては建売でも普通に蛇口の数が最低7つにはなってしまいますから、（キッチン、風呂、洗濯、洗面、トイレ×2、外水栓）20ｍｍの引き込みは必須なのですが、それすらわかっていない業者など沢山います。宅建業法ではなく、建築実務なので・・・・もちろんそれが重要事項を誤って良い事にはなりませんので。

この回答へのお礼

お礼が遅くなって申し訳ありません。
不動産に確認したところ、大きな問題も起きなさそうです。
(私有管でも破損時は水道局の負担で修繕してくれるそうです)

問題は変更可能か確認するために指定業者の調査が必要なこと(有償)と、変更時に私有管使用者全員の同意がないといけないことです。
どうやら建築予定の土地は、口径による蛇口数の制限がないようなので、若干不便でもそのままの口径を使用するかもしれません。

回答ありがとうございました。

お礼日時：2013/04/05 00:34

No.1 回答者： chie65535 回答日時： 2013/03/27 15:52

＞１．購入予定の土地に引き込んでいる本管(近隣数名で使用)が私設管だったことを、不動産は重要事項接目路に説明する必要があったのでしょうか。

あると思います。

重要事項説明の必要がある事項の説明を怠ると「契約解除の正当な理由」になっちゃいますから。

「それについて説明を受けてないから売買契約を解除する。金返せ」って言われたら…。

＞２．説明する必要があったとして、重要事項説明不足による過失が不動産にあるとまで言えるのでしょうか。

あると思います。

下手すりゃ契約解除まで行っちゃう過失です。

＞３．分岐している配管が私設管の場合に発生しうるデメリットはどんなことがあるのでしょうか。

既に質問者さんが得た情報以外には、思い浮かびません。

この回答へのお礼

回答ありがとうございます。
他にも色々あってやっともうすぐ決済というところだったのですが、もう少し不動産と話し合いが必要そうですね。

お礼日時：2013/03/28 00:41