私設管の所有権移転と売買

所有しているＡ土地の下に、他人の家の為の給水管が通っています。
隣のB土地は兄が所有しています。
AもBも問題の給水管ももともと父の所有で、土地ABは相続で取得しています。

Aを売却しようと思い、調べた結果私設管（給水管）が通っていることが分かり、
水道局で所有者を確認したところ父の名前になっていました。
相続によって土地はそれぞれで相続しましたが、父が通した給水管が通っていることは知りませんでした。

このように私設管の所有者が死んだ場合、その所有権はどのように考えるべきでしょうか？
また、仮にこの私設管が私のものになった場合は、この私設管も売買の対象物にするのでしょうか？
もし私のものになったとしたら、途中までは兄のアパートに繋がってるのに漏水など何か問題があった場合、
所有者になってしまった私の責任でなんとかしなければならないわけですよね？

私設管の取り扱いについて分からない為、教えてください。
よろしくお願い致します。

No.1 ベストアンサー 回答者： oyazi2008 回答日時： 2012/12/21 01:15

不動産業者です。

給水配管図が不鮮明なので、おおよそですが・・・・
南側（図面下）の道路から（公道？）共有管がアパート～A地～北側の6件に分岐され利用されている状態。A地は東（図面右）側の道路（転回所があるので位置指定？）に接道し、給水管もその道路から引き込みされている。
よってA地は、その宅地内にある共用管を利用することはないが、売却に付きどうしたら良いのか困っている？という解釈でよろしいでしょうかね。

水道管というのは民法上の所有者(名義人）という解釈よりは、水道局がどう考えるか？なんです。一般的に単独で引き込みされている水道管などは、売買で不動産の所有権が移転されたと同時に、この水道のメーターなどの権利が移転するものと、水道局は判断します。
しかし、私設の供用管の場合、図面上の名義人はあくまで当初の工事申請者で、それを維持管理する責任と負担、権利はその共用管を利用しているものに課せられるのが、原則です。ですから万一何かあった際には、北側6件とB地の所有者が分担しなければなりません。（あくまで原則ですよ）

このような面倒な売買の際は、まず、
1、A地を境界確定し測量します、世界座標を用いた測量図がすでにあるならば、それを用いてかまいません。

2、設備業者に、共用管をA地の極力西側（左側）に沿って、A地内の部分だけ配管しなおすように、見積もりや、図面等依頼します。

3、共用管の名義を7件に変更します。（これは設備業者が手続きしてくれるでしょう）

4、7件に工事の説明をして、工事をします。

5、移動した共用管にかからない程度に（幅は50ｃｍぐらいはあったほうが良い）土地を南北に分筆します。
6、所有権を残すのも面倒なので分筆した部分（共用管が埋設されている土地）は、B地のお兄さんにでも贈与しましょう。

7、残りの土地を売却します。

そうすると土地は若干狭くなりますが、第三者のための共用管が敷地内に存ずるという価格を下げる要因は無くなりますので、売却しやすくなります。
上記の費用負担ですが、本来ならば7件で少しぐらいは負担させたいところですが、まあ無理だと思います。自己負担覚悟です。
6件の北側にも道路がありますが、これの給水間は前面まで来ていないようですし、6件すべて北側の道路から引き込み出来ないようなので、現在の共用管を廃止する事は考えないほうが良いでしょう。

現在の状態ですと、買う客層は限られますし、価格も叩かれます。多少の支出があっても売却後残る金額はもしかしたら多いかもしれません。
ご参考まで。

この回答へのお礼

まさにおっしゃるとおりです。なぜか添付画像が不鮮明になってしまったのに、読み取っていただきありがとうございます。
非常にわかりやすく、またどのようにすればよいかの手法まで教えていただきありがとうございました。
分筆した後、兄に贈与すると言っても兄が嫌がりそうな気がしますが、話してみようと思います。
本当にありがとうございました。

お礼日時：2012/12/25 14:07

No.2 回答者： kenanami3150 回答日時： 2012/12/21 15:54

団塊世代の不動産問題解決コンサルタント(宅建主任者)です。

あなたのような、他人の隣地を通って給排水の埋設管が存在する、などの現状を抱える不動産は、よくあることです。

これは昔、水道事業が未発達だった時代に、道路から一宅地に引き込んだ給排水管が、その後、その宅地を分筆売却などした際に、後刻の紛争も少なかったので、引き込み管から分配した経緯によるものだと思われます。

しかも、役所（水道局）では、「道路までの配管は役所」で、「各戸引き込み管」は個人所有ということですので、役所は「配管図」はあっても引き込み管の内容までは把握していないのが実情です。（個人情報・・・の関係もあります）

そして、現実には、父の物故時にあなたの文面のような「所有権」などの疑問が発生した場合には、いい機会ですので、各戸に対して、道路から直接、給排水管を引き込み直すように申し入れすることです。

その際に、各戸の既埋設管は分断してそのままにして十分です。「土中埋設物」の一種になるだけです。

●本来の姿は、道路から各戸へそれぞれ単体で給排水管が引き込まれるのが正常な形です。
・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・
従って、あなたの文面の中間段の懸念、「このように・・・漏水・・・問題・・・」などは各戸の単独責任になります。

道路までは「役所の所有」・道路からの引き込みは「個人」、であれば所有権などの定義は発生しないのです。

ただここで、給排水管の設備状況で、いまだに整備されておらずに、隣地経由で各戸引き込みなどしかできない、という状況であったとしたら、上記説明はすべて該当しないことになるかも知れません。

もしそうであれば回答内容の違いはご容赦願います。

以上、多少でも参考になれば幸です。

この回答へのお礼

ありがとうございました。所有権というもの自体があいまいなものなんですね。

お礼日時：2012/12/25 14:11