土地の境界確定に拒否されている場合

土地の境界についていくつか質問があります。


添付の図にあるような土地を売却、または新築をしたいと考えています。

建物は古いので、取り壊しをして土地として売却したいのですが
道路面の土地現況が道路管理台帳と一致しておらず、
現状違法建築（道路上を不法占拠している）の状態になっています。
（市役所でそのように説明を受けました）

あくまで古くからの土地利用で、悪意がある占有で無いことは
市側にも理解してもらえているので現状での問題はないのですが、
このままでは売却するにも、新築するにも再建築不可であるとの回答でした。

方法としては、
(1)道路占用許可を申請する
(2)該当の土地部分をセットバックし接道する
(3)市から、該当の土地部分（図の黄色い部分）を払下げする


を検討しました。
ですが
(1)については、土地自体が道路面から2.5ｍほど低くなっており
接道させる場合には、渡廊下のような造作が必要なのですが
道路占用許可の条件として、そのような工作物は不可とのことで
土地形状的に(1)は選択できませんでした。

(2)については、土地を道路管理台帳上の境界線までセットバックしようとしましたが
隣地に立ち会い押印をまったく同意してもらえず（「そんな同意をしたら、こちらまで後退したり
道路を使用していることで面倒なことになる」と言われ強く拒否されました）
市としてもその同意がないと境界確定ができないので
セットバックされても接道にはならず建築許可は出ないと言われました。

また、セットバックしても道路面から2.5ｍの落差があるので
隣地も含めた寄与があれば道路としての造成も可能かもしれないが
A地の前面にのみではその部分だけを道路に造成することは難しい、との説明でした。

(3)　(1)(2)が難しかったため、(3)が現実的ではないでしょうか？と市と
不動産業者からも言われたのですが、
払下げをするためには、該当土地部分の境界確定が必須とのことでした。
ですが、図にあるように隣地の方は境界立会いをすると
隣地でも違法状態で利用していることを認めてしまうと不利益思われているのか
一切の立ち会いや確認書などへの押印を拒否されています。

市の担当者は、隣地の方の同意が無い場合はどうにも進みません、と言うばかりで
依頼している土地家屋調査士も「どうやっても進めてもらえそうに無いです」という報告を
延々としてくるばかりです。

そこで質問なのですが、このようなケースの場合

・上記の方法以外に境界を確定させたり（法務局への申請など）
市へ道路境界の再設定をしてもらうことはできないのでしょうか？

隣地からの承諾が無ければ、永遠に再建築ができないという現状にどうしても
納得がいきません。

・筆界特定では、建築許可は出ないと言われたので
筆界特定では無く、隣地所有者の同意無しでも境界確定ができる方法があれば
教えていただきたいです。

・現状の土地にある隣地との民民の境界（ブロック塀など）と、
法務局などにある登記上の境界が一致しているかどうかを確かめる方法はあるのでしょうか？

※隣地との境界杭などは古くからの土地なのでブロック塀のみです。

細かい内容で恐縮ですがお詳しい方がいらっしゃれば
ぜひご回答をお願いいたします。

No.1 ベストアンサー 回答者： oyazi2008 回答日時： 2013/04/05 14:38

不動産業者です。

市の対応が至りません。そもそも斜めの道路用地が（以下A地と呼びます）市の所有であるというならば、その境界は市が職権を持って確定すべきで、隣接する市民に隣家を巻き込んだ確定協議を強いるのがおかしなことではありませんか？現在はA地の境界も確定していない状態で、現状市に不都合が無いからと言って市が放置していて良いことではありません。最低限質問者さんと協力して、境界確定に向けて努力すべき立場であり、素人の質問者さん側にすべての責任を投げているだけです。
そもそも市がそう主張する道路管理台帳の境界に何らかの根拠があるはずで、これは依頼している土地家屋調査士も把握しているのではありませんか？説明と根拠資料の提示をお願いすればわかると思いますが・・・・・
言い方次第で、質問者さんの土地の境界を確定させたいというお願いだと、市はそのような対応になります。市有地が含まれているようなので、市との境界線をハッキリさせてくれ、という言い回しだと市側は、これに向けて動かざるを得ません。そうすると残るのは市と質問者さんと隣家の1点のみの境界が確定しないだけの状態になります。

売買は境界の確定が原則となるのでむずかしいでしょう。（1）（3）が同様に隣地の承諾を要すのでむずかしいですね（隣地の方の理解力の無さが原因なのですが）

可能なのは、建て替えでしょう。建築確認はあくまで建設する敷地が接道し、建設地の面積と範囲がわかれば良いですから、「暫定で道路部分を後退したところに境界ピンを打ち、そこを建設地として申請し受理してもらう」が収めどころではありませんか？附帯して、後日境界の確定が可能になった際は、それを実行しそれにあわせて、敷地も更正するというような念書など差し出して。但し住宅ローンの利用はむずかしいかと。
これは道路管理課や建設課（建築確認を取り扱い）との協議次第です。市との境界が不明なので確認を出せないのであれば、市に境界を明示するよう求めれば良いのです。共●系の弁護士さんとかなら、直ぐ動いてくれると思いますよ。市の担当が困っていないから、放置なのです。どこからか突かれて、困れば動かざるを得なくなります。悪意がある行動ではなく、困っているのですから、杓子定規な考え方を改めさせて、建築確認を取得する策を考えてもらいましょう。
道路管理台帳にそこが道路となっているなら、下がっていようが、形状がどうであろうが、第三者の占有が無ければ基準法の道路としては問題ないはずです。
しかし、この手の交渉は土地家屋調査士の業務範疇ではありません。イレギュラーな交渉なので、不動産業者など、役所に強い意見を持っての交渉はなかなかむずかいかと。

また、法務局で境界の「筆界特定制度」という境界紛争などの際に、行われる制度があります。これについては、土地家屋調査士に良く聞いてください。当方でも経験がありますが1年程度の時間がかかりました。（17条地図の作成時にも承諾しなかっいた隣家との境界が公図にちきんと反映されました）これは隣家の承諾なしに、境界が定められ、道路部分を除いた正確な地積図が法務局にも備え付けられます。当然に住宅ローン等の利用も可能です。時間はかかりますが、これが一番確実ですかね、その間に隣家の気が変わるかも知れません。有識者の誰かに相談すれば仕方ないことは、理解されるでしょうから。

この回答へのお礼

大変参考になりました。

現在、市場価格からかなりさげて（半値以下ですが）
この状況で、停止条件なし（無条件）で買い取ってくれる業者と
交渉が始まっています。

よくよく考えれば
隣家とこのようなトラブルを抱えた状態で
新築することの方が今後のために良くないのかなとも思います。

お礼日時：2013/04/15 09:45