根抵当権譲渡登記可能？(被根抵当権者承諾なし）

自宅の横に根抵当権設定の土地あり。被根抵当権者は残債はあるが、先祖お土地なので売らない。いかなる書類にも署名、押印しないとのこと。

根抵当権者は、もう関わりたくない。競売しない。でも私とは、金銭授受、手配した書類への署名、押印はしても良いとのこと。必要なら、今後、一切、支払請求はしないという元本確定請求書を作成しても良いとのこと。

被根抵当権者の協力は得られませんが、根抵当権者とのやりとりで、根抵当権の譲渡登記又は、所有権の仮登記、その他の手続きなどは可能でしょうか？　教えて下さい

No.1 ベストアンサー 回答者： buttonhole 回答日時： 2013/06/25 00:54

　御相談者がなされたいことが良く分からないのすが、下記のようなことならば可能です。

詳しい手続に関しては、専門的な知識が必要なので、司法書士に相談して下さい。

　Ａ（根抵当権設定者）は、Ｂ（根抵当権者）のためにＡ所有の甲土地に根抵当権を設定した。（債務者はＡ。元本確定期日は定めていない。）
　今般、Ｃは、当該根抵当権の債権の範囲に属する全ての債権をＢから買い受けることになったが、当該根抵当権は元本確定前なので、そのままでは、Ｃは当該債権とともに当該根抵当権を取得することはできない。
　そこで、ＢはＡに対して元本確定請求の意思表示を内容証明郵便（配達証明書付）によって行い、Ａに通知が到達した。これにより当該根抵当権の元本は確定したので、ＢはＣに被担保債権の全部を譲渡し、その旨をＢはＡに通知（内容証明郵便＋配達証明）した。
　そして、Ｂの単独申請による根抵当権の元本確定登記及びＢ及びＣの共同申請による債権譲渡を原因とする根抵当権の移転の登記をした。
　なお、ＡはＣに対して被担保債権を返済期日までに弁済しなかったので、Ｃは管轄地方裁判所に担保不動産競売の申立を行った。

この回答への補足

わかりやすく回答を頂き、有難うございます。更なる悩みは、極度額は2500万円で残債が500万円です。その土地は100万円の価値しかありません。残債500万円はＣからＢに払う必要がありますか？Ｂが100万円で了承した場合、贈与となりますか？

補足日時：2013/06/25 07:25

No.4 回答者： tk-kubota 回答日時： 2013/06/26 10:42

＞実務です。

抵当権者にお金を支払ってでも根抵当権譲渡の登記を行い、競売で土地を取得したい。この土地は、雑草が生え手入れがされておらず、廻りの住民が困っています。所有者を裏切るのではなく、大勢が被害を受けている状況です。

と言うことであれば、まず、 「根抵当権譲渡の登記」は元本が確定しないと登記できないので(民法398条の7)根抵当権者の協力で元本を確定し、その被担保債権を債務者の承諾を得るか又は通知したうえで債権譲渡を受け、被担保債権と共に根抵当権の移転の登記します。(仮登記では競売できません。)
確定登記した根抵当権ならば競売はできるので競売し自己買受することで目的は達成できます。
できますが、道のりが遠いし、様々な難関、例えば、土地の価格が100万円ほどと言いますが、競売の申立だけでも予納金が60万円ほどかかるし、他人が買った場合の配当額と今迄に要した費用との兼ね合いなど考慮する必要があります。

この回答へのお礼

tk-kubotaさん、私の困り事が後廻りとなってしまい、状況説明が不足していました。今回の問題は10年越しとなります。気にかけていましたが、真剣に取り組んできませんでした。皆さんの博識により知りたい事に応えて頂き、どうすれば良いか行動の糸口が見えました。誠に、有難うございました。

お礼日時：2013/06/26 20:10

No.3 回答者： buttonhole 回答日時： 2013/06/25 21:28

>残債500万円はＣからＢに払う必要がありますか？

　Ｂはいくらで、Ｃにその債権を売る気があるのか、Ｃはいくらだったら買う気があるのかという問題に帰着します。

>Ｂが100万円で了承した場合、贈与となりますか？

　Ａから５００万円を回収できれば、その時点で、４００万円については、贈与税が課税される可能性はあると思います。（税理士に確認して下さい。）

この回答へのお礼

buttonholeさん、再度、回答を頂き、ありがとうございます。この土地の根抵当権設定に対して、どのように対応すれば良いか大体の事がわかりました。今後、多分、ＢとＣは約50万円で合意し、根抵当権譲渡の登記を行います。それを元にＡ(土地所有者)と購入交渉し、場合によっては、競売にかけ、その土地を取得する方向となります。感謝しています。助かりました。

お礼日時：2013/06/25 23:05

No.2 回答者： tk-kubota 回答日時： 2013/06/25 09:03

123bigmanさん、これは実務のことですか ?

それとも教科書のことですか ?
私は、とても実務でのこととは思えません。
ただ「自宅の横・・・土地」やお礼欄から見ますと実務のようです。
そこで実務だとしてお話ししますと、まず、その土地所有者は「先祖からの土地なので、売らない」と言ういるのでしよう。
そうだが、123bigmanさんは抵当権者にお金を支払ってもいいと思っているのでしよう。
それを抵当権者に支払って所有権を取得したいと考えているのではないでしようか ?
もしもそうでしたら、100万円の価値だから所有者に100万円支払っても「売らない。」と言っているのだから所有権は取得できないのではないですか ?
更に、例え抵当権者に残債分500万円支払ったとしても競売しなければ所有権は移転できないですよね。
仮に、競売して自己買受したとしても、その所有者を裏切ることになるので、それはできないのではないですか ?
以上の点を明らかにして下さい。
それから実務的なことを教えます。

この回答への補足

回答をありがとうございます。実務です。抵当権者にお金を支払ってでも根抵当権譲渡の登記を行い、競売で土地を取得したい。この土地は、雑草が生え手入れがされておらず、廻りの住民が困っています。所有者を裏切るのではなく、大勢が被害を受けている状況です。

補足日時：2013/06/25 19:21