夫婦間の贈与税について

はじめまして。

現在、夫婦共働きで住宅ローンを利用して購入を検討しています。

頭金は夫350万円　妻350万円　計700万円。
住宅ローンは妻名義で1400万円の借入。

返済は妻名義の口座より引き落としされますが引き落とされた額の半分は毎月妻へ手渡しするか妻の口座へ振り込む予定です。

そこでお聞きしたいのですが上記のような場合、不動産登記をどう記入すれば良いのでしょうか。

心配しているのは持ち分割合や住宅ローン減税ではなく夫婦間で贈与があったと見なされなければ問題は無いのですが・・・。

稚拙な質問で恐縮ですが、ご回答よろしくお願いします。












　

No.3 ベストアンサー 回答者： hata79 回答日時： 2013/07/07 20:52

２，１００万円の住宅を買うわけです。

夫350万円の負担。
妻３５０万円＋１，４００万円＝１，７５０万円の負担

持分は夫２，１００分の３５０、妻は２，１００分の１，７５０です。
通分して夫持分は42分の７、妻持分は42分の３５となります。
この持分で所有権登記すれば、負担額に応じての持分ですので、贈与税の問題は出ません。

その後、妻がローン返済するにあたり、夫が毎月の負担額の半分を妻に渡すことは、生活費の支払としても良いですし、それとは別に「ローン負担として」でもいいです。
同額が毎年１１０万円を越えた場合に贈与税の対象になります。
妻のローン返済が月２２万円だとして、その半額の11万円を毎月夫が妻に贈与すると、11×１２＝１３２万円となります。
基礎控除額１１０万円を引いて22万円に２２、000円の贈与税が発生します。

毎年夫が妻に渡してる「ローンの負担金」が１１０万円以内なら、贈与税は発生しません。

「要点」
不動産登記と、その後の「ローン支払の負担額」は別にして考える。
妻の負担する１，７５０万円の内訳を考えるので「わからなくなる」のです。
妻はたんす預金なのか、どこかからかっぱらってきたのか、借りてきたかは全く無関係に「１，７５０万円」家を買うために払ったのです。ですからその分は所有権があるのです。

夫「君はどこからその１，７５０万円を持ってきたんだい？」
妻「預金が３５０万円。あとは銀行から借りました。」
夫「じゃ、これから銀行に返さないといけないんだ」
妻「そう」
夫「夫婦なのだから、私がその支払の手助けをするよ」
妻「ありがとう」
ってなものです。
「夫が妻のローン負担額のうち半分を負担する」は夫婦の間での取り決めです。
そこに国税当局は関与しません。「好きにしてくれ」というレベルです。
しかし「年間１１０万円を越えると贈与税が出るから、気をつけてね」という注意はあります。


ローンは妻名義で払ってるが、妻と夫が実質的に半分ずつ負担してるので、妻の名での登記が贈与ではないかと疑われるのでは？と不安になってらっしゃるのでしょうが、「そんなこたぁ、ない」です。
お金を貸すほうは「妻に貸した」、家を買うときは「妻が払ったので、その分は妻の名義」、その後の返済は「妻の口座からおちる」のです。
ここでは夫は出てきません。
ですから、既述のように「夫が妻に（何に使うかは、関係なく。かつ、生活費としてではなく）現金１１０万円を越えて贈与した」以外は大丈夫です。

なお、夫婦間での居住用財産の贈与特例（２０年以上の婚姻生活をしてる夫婦の特例）の話しをされてる方がいますが、今回の質問とは別次元のことなので、婚姻期間については考えないほうがいいです。

この回答へのお礼

ご回答ありがとうございます。

私の拙い質問にもかかわらず私の不安に思っている事に的確に、しかもわかりやすく答えていただき感謝です。

＞ローンは妻名義で払ってるが、妻と夫が実質的に半分ずつ負担してるので、妻の名での登記が贈与ではないかと疑われるのでは？

　　　　↑　まさしく、そこを心配しておりました。

＞毎年夫が妻に渡してる「ローンの負担金」が１１０万円以内なら、贈与税は発生しません。

　　　　↑　ローンシミュレーションだと月6万円程度ですので　3×12＝36万円ですので110万円以内です。

口語調の例文までつけていただき本当にありがとうございました。

お礼日時：2013/07/07 22:34

No.4 回答者： merciusako 回答日時： 2013/07/07 21:01

1400万円の半分をあなたが引き受ける、というのであれば、あなたの持分１／２、奥様の持分１／２、となるでしょう。

この場合、ローンの際にあなたが連帯債務者になればOKだと思いますが。

夫婦共働きで住宅ローンを利用し、私名義でローンを組みましたが、妻を連帯債務者にして、持分１／２ずつの共有名義にしました。
返済口座は私の口座で、毎月妻の分の返済額を入金してもらいました。

「あなたも返済している」ということが明確になっていればよいのでは、と思います。

この回答へのお礼

ご回答ありがとうございます。
貴重な経験からのアドバイス大変参考になりました。
「私も返済している」ということを明確にするため、妻の口座へ振り込みしようと思います。
ありがとうございました。

お礼日時：2013/07/07 22:09

No.2 回答者： mukaiyama 回答日時： 2013/07/07 17:56

＞引き落とされた額の半分は毎月妻へ手渡しするか妻の口座へ振り込む予定…

手渡しがいけないわけではありませんが、通常の生活費とは別枠で渡していることを、第三者に証明できますか。
例えば、ご自分の給与が毎回現金払いで、自分専用の出納帳をきちんと作成しているとか。

＞不動産登記をどう記入すれば良いのでしょうか…

銀行や不動産屋などとに対する契約上の名義に固執するのでなく、実際の出資割合に応じた持ち分割合を設定るのが鉄則。

ただ、あなた方が 20年を経た熟年夫婦ならこの限りではありません。
http://www.nta.go.jp/taxanswer/zoyo/4452.htm

＞夫婦間で贈与があったと見なされなければ問題は無いの…

だから、毎回の返済のうち半分はあなたが負担していることを客観的に証明できなければ、贈与と見なされるおそれが多分にあります。

税金について詳しくは国税庁の『タックスアンサー』をどうぞ。
http://www.nta.go.jp/taxanswer/index2.htm

この回答へのお礼

早速の回答ありがとうございます。

＞客観的な証明

私の口座から毎月、妻の口座へ定額(ローン月額が６万円なら３万円)が振り込まれれば証明にはならないでしょうか。


『タックスアンサー』早速参考にさせていただきます。

お礼日時：2013/07/07 20:45

No.1 回答者： trajaa 回答日時： 2013/07/07 17:45

国税庁のサイトにはこんな記載もある

https://www.nta.go.jp/taxanswer/zoyo/4452.htm

二十年間夫婦であれば、居住用の不動産を贈与しても２０００万とかそう言うレベルの贈与税控除が適用される

五年十年でどうにかなるなら別だけど、ずっと夫婦なら問題無さそう

この回答へのお礼

早速の回答ありがとうございました。国税庁のＵＲＬまで貼っていただいて助かりました。

お礼日時：2013/07/07 20:31