夫婦共働きの住宅ローン減税と物件の持ち分について

来年度入居の物件を購入しました。
来年度の住宅ローン減税法案が通ると仮定して、以下のような条件の
共働き夫婦の場合、住宅ローン減税を受けるためにはそれぞれが
単独でローンを組んだ方がお得なのでしょうか？
主人が一人で2200万を借りるか、主人1400万、私800万などの
配分を考えています。

[条件]
物件価格 4400万
頭金 夫 100万 妻2100万
借入予定金額 2200万
毎年の所得税額 夫 10万 妻 9 万

マンションを購入するまで、贈与税のことが頭になく、ほとんどの
頭金が私の口座からになってしまいます。
私も主人も、マンションの持ち分がたとえ夫7:妻3 になろうが、
結果的な支払額が少なくなった方がいいという考えなのですが、
持ち分が妻の方が多いと後々問題になることってあるのでしょうか？

No.4 ベストアンサー 回答者： ny-rize 回答日時： 2008/10/30 23:26

春に土地を購入し、現在建築中の者です。

私(共働き妻)も質問者さんと同じ悩みにぶつかり、色々調べました。

どちらがいいかは、まず借りる形態が、(1)連帯保証人か(2)連帯債務かによります。

夫、妻それぞれが単独で借りると、必ず(1)連帯保証人を設ける必要があります。
返済できなくなった時の保証です。
(死亡は除きます。前述で出ているように団体信用生命保険をMUSTでかけられますから)

銀行や信金によっては、(1)ではなく、(2)連帯債務もOKなところもあります。
(1)はメインの人が返せなくなった時だけに、保証人に支払い義務が発生するのに対し、
(2)は、のちのち夫と妻とどちらがいくらでも払ってもいいというものらしいです。
(2)なら、自由に名義割合を決めれると聞きました。
(私は(1)なので詳しくはわかりません、参考程度にしてください)

もうひとつ気にするべき点は、土地の固定資産税です。
固定資産税は、土地の名義と家の名義が同じ者に限り、4分の1減額されます。
土地が夫10、家は5:5なら、8分の1しか減額されません。
(家の5は無駄にするということ)
土地5:5、家5:5なら、4分の1が適用されます。

固定資産税は建てる場所により額が全然違うので、安いのなら気にする必要はないかもしれませんが、一生毎年払い続けるものなので気にしてもいいかもしれません。

この回答へのお礼

持ち分が固定資産税に関係するなんて全然知りませんでした。
ありがとうございました。

お礼日時：2008/10/31 07:18

No.3 回答者： noname#120408 回答日時： 2008/10/29 22:20

ＮＯ．１です。

本来払うべき税金が控除額より少なくなっているのであれば二人で分けたほうがお得の場合も出てきます。
控除できなかった金額は国が還付してくれませんので。

この回答へのお礼

そうですよね、ありがとうございます。
多分初年度の控除額は残額x１％の場合、20万くらいになると
おもうのですが、所得税額が10万程なのでもったいないなぁと
思ってました。
やっぱり分けた方がお得なんですね。。

お礼日時：2008/10/30 13:15

No.2 回答者： mukaiyama 回答日時： 2008/10/29 21:39

＞共働き夫婦の場合、住宅ローン減税を受けるためにはそれぞれが…

主客転倒しています。
税金のために配分を考えるのでなく、実際に誰がどれだけ返済しているかを見極めねばなりません。

＞単独でローンを組んだ方がお得なのでしょうか…

住宅ローン控除は「所得控除」ではなく『税額控除』ですし、足切りもありませんから、ローンの総額を一定とした場合、1人にまとめようが分割しようが節税額は同じです。
(21年分の税法がどうなるかにもよりますが。)
http://www.nta.go.jp/taxanswer/shotoku/1200.htm
http://www.nta.go.jp/taxanswer/shotoku/1213.htm

＞持ち分が妻の方が多いと後々問題になることってあるのでしょうか…

実際に出資したとおりの割合で登記しないと、後々ではなく 1年後には贈与税を納めなければならなくなります。

＞頭金 夫 100万 妻2100万…

これにローンの負担割合を加味して持ち分割合を決めます。
その結果が妻が多いとなっても、それは事実ですから受け入れなければなりません。

不謹慎なことをあえて言わせてもらうなら、もし子供ができる前に妻が亡くなったら、妻の持ち分のうち半分は、妻の父母や妻の兄弟に相続されることになります。
http://minami-s.jp/page008.html

税金について詳しくは、国税庁の『タックスアンサー』をどうぞ。
http://www.nta.go.jp/taxanswer/index2.htm

この回答へのお礼

ありがとうございました。

お礼日時：2008/10/30 06:44

No.1 回答者： noname#120408 回答日時： 2008/10/29 21:23

住宅取得控除のことについては２１年についても適用できるように延長という話がでていますが控除額が今までどおりなのかわかりませんので今どうなのかとはなんともいえません。

ただ住宅取得控除については延長されるとは思いますよ。

結婚はしてから２０年以上でしょうか？
もし２０年以上であれば贈与税の配偶者控除という規定の適用がうけられて住宅取得等のために贈与した金額は２１１０万円まで税金はかかりませんよ。ただし、贈与税の申告をすることが要件になります。
２０年以上でないなら奥さんが旦那さんにお金を貸したって形にするしかないと思いますが事実認定されちゃうと贈与ってことになっちゃいますね。

住宅ローンをわけるか否かについてですが住宅取得控除以外のことでいえば住宅ローンについては普通借入れた人が亡くなった場合は借金額が
免除されますのでわけていなければ借りている人が亡くなったら払わなくていいですが分割してた場合には持分しか免除されません。
ただ未来なんてどうなるかわかりませんのでどちらがいいかなんていうのはわかりません。
変な話になってしまいましたが悪気はないです。
ただどうしても説明するのに必要なので許してください。

＞持ち分が妻の方が多いと後々問題になることってあるのでしょうか？
結局は住宅は借入の担保になってしまっているのであまり気にしなくていいと思います。
持分については完全に個人的な意見ですが。

この回答へのお礼

借り入れた人の死亡保険にもなってたんですよね。
その点が抜けてました。
ありがとうございました。

お礼日時：2008/10/30 06:43