中古マンション購入で混乱してきました・・・

Question

不動産に関してはまるっきり初心者の中古マンションを購入検討中の者です。

家族構成は夫婦（４０代はじめ）＋子ども（２才）で、予算は１５００万円前後（うち頭金３００万予定）、２ＬＤＫ以上で探し始めたところですが、予算的に築２０年位のマンションが多いようです。

まだ２社、４件の物件を内覧だけした段階なのですが、うち２つは購入してもいいかなと思えるものでした。

物件Ａ：築２４年の３ＬＤＫ。１６７０万。
　　　　　プラス面はリフォーム済、売主直売で仲介手数料不要。管理体制も良好なよう。
　　　　　マイナス面は線路のすぐそばで騒音、振動が気になる。幹線道路も近くやはり騒音が心配。

物件Ｂ：築１９年の３ＬＤＫ。１１９０万。
　　　　　プラス面は静かな環境ながら近隣に商業施設も豊富。
　　　　　マイナス面はリフォームが必要で計２００万円ほどかかりそう、仲介の大手不動産の悪評。

当初、Ｂを見た時は希望の条件に近くかなり良い感じだったのですが、ここ数日ネットでにわか仕込みの知識をかき集めていたら、その物件の仲介業者の評判がすこぶる劣悪で正直尻込みしています（＞＜）確かに担当の人は頼りない感じだったし、リフォーム代やその他でぼられそうな気がしてきました。。。

さらに築２０年もすぎた中古だと、子育てが落ち着いた頃には多分転売も難しそうだし、住み続けるにしても管理・修繕費の高騰などのリスクがあるし・・・などと考えると中古マンションを買うのが怖くなってきてしまいました。

そもそも資金が少ないのがネックですが、ちょっと無理をしてでも築浅の（例えば築１０年で2000万円位とか）中古マンションにするか、いっそ賃貸を継続した方がいいのかも（現在の賃貸の住まいはかなり気に入っていますが、賃料が10万円ほどで我が家の収入から見るとキツキツ）、と考えがまとまらなくなってきています。

同じように中古マンションを検討中の方、実際に買われた方、決め手になったポイントや中古のリスクをどうお考えかを教えてください。また逆に賃貸派の方の意見も伺えたらありがたいです。よろしくお願いいたします。

casablanca1946 · Accepted Answer

こうした質問をよく見かけます。
素人が素人に質問する、それ自体が不思議です。
なぜ、専門家である不動産業者に相談しないのでしょうか。

不動産業界は、甲がある物件をＡという業者に依頼して売りに出し、買い主がＡの所に行き売買が成立しますとＡに仲介手数料を支払います。
Ａは甲から依頼されてますので、甲側にたって事を運びます。
あなたが信用できる不動産業者に仲介を依頼すれば、仲介手数料はその人に支払い、その業者はあなたの側にたちます。
要するに、誰に頼もうとも仲介手数料は変わらないのです。
であるなら、あなた側に立つ業者さんを見つけることが最初の段階です。
質問文に、仲介の大手不動産の悪評と書かれていますが、あなたが依頼した業者さんなら、こうしたことは無くなります。
業界は狭いので、どこがいい加減でどこはいいのかは業者さんは全部知ってます。

どういう業者さんか。
地元で賃貸管理をしているような小さな不動産屋。
こうした人たちには親切な人が多く、大手はサラリーマンですから、経験も浅い場合があります。

中古マンションを買う場合、立地条件・間取りが優先されますが、大切なのはマンションの管理状態です。
管理会社がいい加減ですと、修繕積立金も少なく、大規模修繕が行われず、どんどん劣化します。
管理会社がしっかりしていいれば、大規模修繕が行われ、築３０年４０年立っても、大規模修繕により新築同様に変わります。
こしたことは、不動産業者も言いません。

まずは、何軒か不動産業者にあたり、誠実で親身になってくれる業者さんを見つけることです。
物件が絞られましたら、そのマンションの定時総会議事録を取り寄せれば、修繕積立金の残高が記載されてます。
それすら無い個人が建てたマンションは、問題外です。
築２０年もすぎた中古だと、子育てが落ち着いた頃には多分転売も難しそうだし、修繕積立金がしっかり管理されているマンションですと、こういう心配はありません。

質問の後半に、不動産を買うべきか否かというのがあります。
お子さんが現在２歳。
高校卒業して独り立ちとすれば、一緒に同居するのは、１６年。
長い人生の中で１６年というのは一瞬みたいなものです。
後は、夫婦二人だけの生活がずっと続きます。
私は、自宅を売却して公団に住んでます。
３ＤＫの狭い団地ですが、老後はこういう方が快適です。
ただ、賃料が発生しますので、若いうちにマンションを無理して買えば、老後の出費が少なくなります。
難しい判断ですね。

gere555 · Answer

リフォーム前物件なんてむしろ掘り出し物。

大手不動産がリフォームすると、最安値の倍以上してる。
つまりはその分が価格に上乗せされてる。
売買の不動産屋にはまかせず、自分でリフォーム業者探して
競合させれば200万が多分80万くらいに下げられる。

その上、リフォーム自分でするってことは自分で好きな内装にできるってこと。

あと、仲介不動産なら他の不動産屋にそこ仲介しろって頼めば?

正直、このへんの発想がでないってのは
まだまだ勉強不足かなあ。
予算ギリギリでなんとかしたい、ってんなら不動産屋の仕組みあたりもしっかり勉強しないと。

予算前提でマンション買うなら普段の管理体制と
なにより建て替えの積立とか未滞納の有無とか管理組合の財政が多分一番大事。

premacy2007 · Answer

新築マンションと中古マンション2件（築10年、築6年）を渡り歩いた者です。
結論としては、中古の築浅（5年くらい）がいいなあというのが実感です。

理由は、
1)　設備が新しい（新品に近いという意味と機能性が高いという意味）
　　特に防音系。スラブ厚が厚いとか、サッシがエアタイトかとか。
2)　毎月の修繕費が安い。
3)　耐用年数に余裕がある。
です。（新築は「新築」という付加価値のほか割に合わない）

お子様はいずれ巣立っていかれると思いますので、
質問者さんの年齢60歳まで住まわれるとして、
そのころには築40年クラス…売却できたとしても
かなり安値だと思います。

86tarou · Answer

質問の趣旨からは離れた回答で恐縮します <m(_ )m>

築24年で80才まで生きて、終の棲家とするならその時点で築64年。この辺りも考えて購入することもお勧めします。これは無理だと思うなら新築か築浅になりますが、それが買えない家計状況（貯蓄や収入）なら賃貸の選択となるでしょう。
変えないからと言って何も考えずに中古というのは考えものです。今は良いでしょうが、金額が大きいですし人生を左右する借金もするのですから、もっと長いスパンで検討しましょう。
先ずは幾ら借りられるかを試算し、それに頭金を足し諸費用を引けば購入可能価格が出ることになります。これで買えるかどうかです。若ければ貯蓄して頭金を貯めれば良いですが、その年齢で貯蓄が無いようでは手遅れとなります。このように家の購入は一朝一夕では出来ず、５年先10年先に目標を定め、それに向けて頭金を貯めることから始めます。その間に不動産や住宅ローンのことについて勉強も出来ます。
幾ら借りられるかを銀行で試算すれば変動金利、70才超完済、収入に占める返済率30％超の無理なローンでも借りられる可能性があります。なので、全期間固定金利、定年までのローン、返済率20～25％で試算しましょう。これでも繰上返済で10年程度は短縮し、完済後は老後資金の貯蓄に充てないと困ることになるでしょう（年金だけでは生活出来ない可能性高し）。返済率も大事ですが現在の家賃からの考察も必要です。これより数万円少ない返済でないと、今と同じ家計状態にはなりません。これは、今まで掛からなかった固定資産税（年10万円程度～）や修繕費用（10～20年毎に100万円単位、マンションの場合は修繕積立金や管理費等）が掛かるようになるからです。頭金も物件価格の20～30％以上は最低用意し、ローン残高＞家の価値にならないようしておきます。こうすることによっていつでも売却して清算出来ますし、これが逆だと払えなくなった時や引っ越ししないと行けなくなった時に困ったことになります。この状態で売るには差額を現金で用意しない限り売ることが出来ませんので、借金の方が多い時はその分の貯蓄を置いておく必要があります。
人生を左右する借金をするのですからこの程度のリスクヘッジは必要であり、これとともに築年数についても検討することは必須でしょう。
なので、よく考えて！

tandol · Answer

18年前に築18年の中古を2100万円で買い、1400万かけて躯耐表しのフルリフォームをし、リフォーム雑誌にも掲載されて快適に暮らしていました。（過去完了形にしたのは7年前に結婚して最近は月一で帰る程度、今月、売りに出すことにしたため）
ローンは1800万借りて月8万ほどでしたが繰り上げ返済を繰り返して4年前に終了。
私の場合の中古購入の決定点は、
・築20年以下なら公庫のローンが組める（今は銀行も金利安いですが）
・フルリフォーム後の自分の暮らしにふさわしいプランが目に浮かぶ平面プランだった。
・新築物件のモデルルームにもいくつか行ったが、近しい金額の物件は表面ツラだけぴかぴかしていても実は安物の材料や金物を使っていて満足できなかった。
・物件が地域で評判の管理の良い、住民の人間関係も良いマンションだった。
・敷地の緑の手入れが行き届いていて立派な樹木や色とりどりの花やハーブ、住民有志が日曜日に活動して美化していると知った。
・入居時に大規模改修予定が決まっており、設備配管等の更新計画や予算を含めて修繕計画が明らかだった。
・今から37年前の建設のため、敷地配置がゆったりしており、万一の建て替え時にも今以上の規模の建物が建つ容積率の余裕がたっぷりある。
・大規模改修計画の中で、耐震診断がされており、十分に安全な数値が出ていた。
事などです。住んでみて実際に、避難訓練や夏祭りや草取りや、住民参加の活動への参加率がとても高い素晴らしいコミュニティーが醸成されていました。そういったモノは新築や出来て数年のマンションには求めても得られない値打ちです。
現在住んでいるパートナーのマンションは築9年で、約130戸の内、避難訓練に出てくるのは理事をやっている20名くらい。私の家は270戸で200名以上が出て、挨拶を交わします。
3.11があった年にちょうど、私が住んで2回目の大規模修繕をやっていました。
総足場が掛かっていたときに3.11。すぐに全体のチェックを掛けましたが、大きな損傷無く、コンクリートのコア抜き試験でも、海砂が建材に使われる以前の良い施工だったためか酸性度は低く、あと30年は少なくとも大丈夫とのこと。
近隣では若干液状化がありましたが敷地内には皆無。修繕積立金もきちんと管理され、住民による建築技術委員会が組織されていて、工事も入札でほぼ無借金で完了。
サッシや玄関扉も一斉に更新できました。とても築36年とは見えません。
自治体からは「避難ビル」に指定されている、安心のお墨付きのある建物です。
不動産に掘り出し物無し。と言う言葉はありますが、私は掘り出し物を買ったと思っています。
このコミュニティーと離れるのは残念なのですが、パートナーの家も売り、新しい土地に引っ越すことに成り、残念ながら手放すことにしました。
中古のリスク、新築のリスク、両方ありますが、あまり語られていない新築のリスクとしては、
・登記などの諸費用、中古を買って自分でやれば数万円。新築は多くの場合販売代理店がまとめて手数料を取ってやるため十数～数十万円かかる。
・新築はエアコンや照明器具、カーテンなど何もついていない。購入後のインテリア相談会などで、知識がないとけっこうぼられて購入契約させられる。
・なにより、どんな住民コミュニティーが出来るか分からない。
ことです。
私の物件は、エアコン・照明器具・ふんだんな収納やデスクなどの造作家具（ほぼ新規家具いらず）・ビルトイン洗濯乾燥機・ご希望ならウインドウトリートメント一式と冷蔵庫も！全部付きで売りに出してます。ちなみに私はインテリアデザイナー歴25年。
珪藻土・100％ウールカーペット・コルク床材など、健康配慮の気持ちのいい材料を使い、居心地のいい空間にしてます。特に、女性の一人暮らしで、安心していいコミュニティーの中で暮らしたい方におすすめしたいです。すみません。公告になってしまいました。

titelist1 · Answer

中古マンションはたくさんあるので、焦らないことです。その物件が無くなっても、同じようなものがすぐに見つかります。本当にほしい物件は迷いません。

まず、1981築以前のものは買わないことです。建築基準法が厳しくなる前の物件です。当然、価格も安くなっているので、割安感で買ってしまいます。

次に、不動産屋から、そのマンションの管理会社に問い合わせで管理費の積み立て残金を調べます。1戸あたりの残金は買った者に付いてきます。残金が無いと大規模修繕時に各戸に負担金がきます。

マンションの建物はいずれ無くなります。マンシヨンの不動産価格を各戸で割った額が最後に残ります。不動産価格は法務省のホームページから路線価で調べます。実勢価格はそれの2割増し程度です。だから低層マンションが有利になります。

マンションはいずれ転売や賃貸にする可能性が高い。売れる物件や貸せる物件を選んでおくと、高くなりますが有利です。
新築マンションの価格低下グラフを調べて見て下さい。25年ぐらいから低下しなくなります。50年で解体です。

築25年物件を買うのが怖くなったと書いていますが、残り25年間住んだら賃貸費用分は十分回収したことになります。築浅中古ですと賃貸と費用は変わらなくなります。

私はリホームしていない中古物件を安く買い、安くなった費用でリホームをしています。不動産屋が仲介するとリホーム代の一部が懐に入るのでリホームを勧めています。広く見せるために壁紙が異様に白くなってます。不動産屋は単なる仲介なので、物件を見る目があれば関係ないですが、不安なら財閥系の不動産会社は安心できますよ。

借りるは浪費、新築は大消費、築浅中古も消費、築深中古は節約、貸すと投資、売ると損害。

中古マンション購入で混乱してきました・・・

リフォーム前物件なんてむしろ掘り出し物。

新築マンションと中古マンション2件（築10年、築6年）を渡り歩いた者です。

こうした質問をよく見かけます。

質問の趣旨からは離れた回答で恐縮します <m(_ )m>

18年前に築18年の中古を2100万円で買い、1400万かけて躯耐表しのフルリフォームをし、リフォーム雑誌にも掲載されて快適に暮らしていました。

中古マンションはたくさんあるので、焦らないことです。

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