賃貸併用住宅の税務とローンの借り方について

Question

現在、両親、息子（私）で賃貸併用住宅の建築を計画しています。
総建築費は、８０００万円程度を見込んでいます。ちなみに給与所得者である父、息子は会社員です。

１階を両親世帯、2階を息子世帯、3階を賃貸２戸（１LDK、１K）としています。
１階２階を自宅と考えると、自宅賃貸面積割合は、自宅部分が７割、賃貸部分が３割程度になります。
自宅部分の割合が多いので、賃貸併用といっても、ローンや税金関係、火災保険等々の支払いを行うと、月々のシミュレーションでは、マイナスになります。もともと住宅ローンの負担を軽減することが目的で賃貸併用住宅を検討していたため、月々の負担が軽減されたと思えば、それでよいのですが、、、、

そこで以下２点ご質問です。

【質問１】
確定申告時の家賃収入に対して経費が認められるもののうち、賃貸部の割合の３割しか経費が認められないために、確定申告時の収支はプラスとなり、所得税、住民税を追加納税しないといけなくなってしまうことです。実質の収支がマイナスなのに、所得税住民税を追加で納税することに抵抗があります。

そこで素人の考えですが、今回の建物をすべて父名義として、親子間（父と息子）で賃貸借契約を行い、２階、３階を賃貸部分とした場合、自宅賃貸割合が逆転し、３割自宅、７割賃貸と割合となります。こうして原価償却費、ローン利息、保険等々の面積比７割が経費化できれば、不動産所得をマイナス計上することができます。（自分のシミュレーション上）
以上の方法で給与所得とマイナスの不動産所得を合算することにより節税効果が図れると思ったのですが、果たして税法的にこんな方法が可能なのかどうかご教授ください。

【質問２】
以上の方法をとると、賃貸部分割合が５割以上となるため、住宅ローンではなく、アパートローンで借入れしなければならないのでしょうか？（やや危険な考えと思われますが、当初１階２階を自宅、３階が賃貸部分として、住宅ローンを借りておいて、後で密かに親子間で賃貸借契約を結べば、借入金融機関に黙っていれば、ばれないのでは？）

oyazi2008 · Accepted Answer

不動産業者です。
お気を悪くされるかもしれませんが・・・・・総建築費と書いてありますから土地代は別ですよね？
お書きになられている規模で（3階部分が3割になるというなら）総3階建てですよね？1Fあたり20坪～25坪程度なのでは？

3階建てにして賃貸にするから鉄骨造やRCなどになり、その根本的な構造のコストアップ分の費用と3階部分の建築費を含めた3階の総事業費と賃料収入が見合うのでしょうか？
8000万という建築費総額が高すぎるような気がしますが

木造等で住宅だけの50坪2階建てなら、70万／坪の建築費でも3500万、余裕を見て500万プラスしても4000万あれば十分なのでは？（鉄骨プレハブメーカーでも可能だと思いますが）

その4000万の開きを（3階部分の投資）2戸の賃料で回収するのは計画的に無理があるのではありませんかね？
どうもビルダー側の都合の良い提案を真に受けて進んでいるような気がします。ビルダーが儲かるだけの話。
他の建築先で、自宅だけを建築した費用と借り入れ支払いなど比較検討してそうなったのでしょうか？

4000万で自宅建てて、4000万で地方の政令都市などに別途アパートでも取得したほうが余程収入も上がりますし、（土地込みで中古10％新築7％程度は回ります）私ならそれを勧めますが・・・・
借金の総額は同じなのですから・・・・
細かい、建築後の事業収支を検討されていますが、それ以前の今回の計画の数字の正当性をもっと検討されたほうが良いのではありませんか？

細かな数字がわからない時点での勝手な指摘ですから、的外れならスルーしてください。

他の方がお書きのように、父と質問者さんが収入合算による連帯債務となるなら、質問者さんも持分を有するので（銀行の借り入れ条件となる）、父の単独所有は出来ません。

hata79 · Answer

[今回の建物をすべて父名義として」
息子が金を出してる部分を父の名義にすると贈与税の対象になります。このあたりは考えておられますか。

「親子間（父と息子）で賃貸借契約を行い、２階、３階を賃貸部分とした場合」は、父が子に貸してるということにして、７割賃貸とし、経費計上をするというもくろみですが、一度所得税法５６条を読まれて、ご判断なさってください。
子に貸してる部分は経費とできないという読み方をするのではないかと私は思います。

なお、質問カテゴリーを「マネー、税金」にすれば、もっと詳細かつ長文の回答がわんさとつきます。

（事業から対価を受ける親族がある場合の必要経費の特例） 
第五十六条 
 　居住者と生計を一にする配偶者その他の親族がその居住者の営む不動産所得、事業所得又は山林所得を生ずべき事業に従事したことその他の事由により当該事業から対価の支払を受ける場合には、その対価に相当する金額は、その居住者の当該事業に係る不動産所得の金額、事業所得の金額又は山林所得の金額の計算上、必要経費に算入しないものとし、かつ、その親族のその対価に係る各種所得の金額の計算上必要経費に算入されるべき金額は、その居住者の当該事業に係る不動産所得の金額、事業所得の金額又は山林所得の金額の計算上、必要経費に算入する。この場合において、その親族が支払を受けた対価の額及びその親族のその対価に係る各種所得の金額の計算上必要経費に算入されるべき金額は、当該各種所得の金額の計算上ないものとみなす。

fujic-1990 · Answer

不動産賃貸業を営んでおります。

（１）建物すべてを父上名義にした場合

もちろん、建築費もぜんぶ父上が出されるのですよね？

違うとすると、本当に負担する者から父上へ贈与が発生しますので、父上は贈与を申告し、贈与税を納税しないといけません。

それから、ローンの元金返済金は賃貸部分の分も含めて、全額が「経費になりません」。ローンの債務が増えたって資産も増えたじゃないか、というのが税務署の言い分です。

つぎに、2階も「賃貸」物件とした場合、父上は2階の賃料収入も申告しなければなりません。

賃貸とは、賃料をとって貸すことだから、賃料を取らない「賃貸借」ということはあり得ません。

賃料を取らない貸借は「使用貸借」と言って、使用貸借物件に「経費は認められません」。自宅と同じ扱いです。

認められないので、使用貸借の2階部分に相当する保険料、減価償却費、ローン利息その他を経費に算入はできません。算入すると脱税になります。

ということはつまり、算入するために2階を「賃貸」物件にしたら、そこに住む質問者さんは父上に通常額の「家賃」を払わなければならない、ということなのです。

そして、父上はその家賃収入を申告し、増えた所得税を納税しなければなりません。

また、その家賃は、質問者さんの給料の経費にはなりませんので、質問者さんにとっては払い損になります。

＜空想その１＞
　父上が質問者さんから家賃をもらわなくても、もらったことにして所得を申告し所得税を払えば「賃貸借」になりますので、経費も発生します。

が、実際にはもらっていないから、質問者さんが家賃相当額こ小遣いを「もらっている」もしくは「家賃債務を免除してもらっている」ことになりますので、質問者さんに「贈与」申告の義務と贈与税納税の義務が生じます。

１年間の家賃相当額が110万円以下で、それ以外一切贈与を受けていないなら、質問者さんには贈与申告の義務も贈与税納税の義務も生じませんが、ほかからいくらか贈与してもらったりすると申告と納税の義務が生じます。忘れているとアウトになります。

また、ふつう賃貸物件は黒字にするために建設し、ふつうは納税を発生します。

もくろみが外れて本当に空室だったりすれば赤もしかたないのですが、息子が安い家賃で住んでいて赤を出していると、税務署の関心を引きます。最初から税金を減らすための工作だった、と判断されると痛い目をみます。

＜空想その２＞以下略。
　考えても意味がないので省略します。いろいろやり方はあるでしょうが、すべて、努力の割に報酬は少なく、リスクは大きいです。

（２）　住宅ローンは住宅にしか使えません。

住宅ローンには、公的なさまざまな優遇政策がついています。税制優遇もその一つです。我々賃貸業者からするとうらやましい制度です。

単に、銀行に払う金利が安いというダケの話ではありません。

金利が安いというだけなら、民間同士のことですが、税金その他「日本国」様との関係が生じますので、バレた場合のリスクは大きいですよ。

で、ばれないかというと、登記すると税務署に建設したことがバレます。すると、税務署から文書で「資金源は？」的なお尋ねが来ます。

そこに何と書くかですね？

「○○銀行、住宅ローン」とは書けませんよね。○○銀行に問い合わせが入ったりするリスクがありますし、翌年には確実に「2階部分の賃貸料収入」や減価償却・利息その他「2階部分の経費」を申告するんですから。

結局、お書きのことはお勧めできませんね。

賃貸併用住宅の税務とローンの借り方について

[今回の建物をすべて父名義として」

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