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建物の所有者が母、土地の所有者がその長男という中古住宅物件の落札を考えています(競売にて)。
土地と建物はセットで競売に出されていて、今現在、母と長男が居住(占有)しており、土地及び建物について母と長男の間で金銭による貸借関係はないらしいです(裁判所の3点セットに記載あり)。

この物件を落札して引き渡しまでの交渉が完了したら、その内容に添って合意書を作成し保管しておこうと思うのですが、その場合、同じ内容の合意書を3通作成し、自分、土地所有者(長男)、建物所有者(母)、の3名が署名と捺印を押したものを各自1通ずつ保管するといった形で大丈夫でしょうか?

それとも土地所有者(長男)との合意書、建物所有者(母)との合意書というような別々の合意書を作成しておくべきでしょうか?

自分は業者ではなく競売初めてでして..トラブルが怖いので、ご教授いただきたく質問を投稿させていただく次第です。

オススメのサイト、注意点等々、その他ご指摘いただけましたら助かります。よろしくお願い致します。

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A 回答 (5件)

NO.3ですが、債務者と揉めるなどというのは、入札する時点でわかります。


競売物件説明書などに、買受人が引き受ける権利に「なし」と書かれており、物件明細に記載の無い(件外物件)建物などの記載があったり、留置権の主張や他人への一部賃貸借などなければ、揉めることはほぼありません。もちろん現地調査も踏まえてですが。
まあ我々は、それが食い扶持なので、わかった上で覚悟してやるわけですが・・・・・

ですから、揉めるべくして揉めることはあっても、何ら特別障害の見当たらない物件では、金が無く引越しできない。引越し先が見つけられない、以外のトラブルはあまり考えられません。

競売と言っても、何らかの債務が支払いきれずに強制的に物件を裁判所が売却して換価するだけのことで、そこに住んでいる方のほとんどは普通の当たり前の方々です。逆に我々等が落札して挨拶に行けば、先方は先方ですごく警戒しているものです。

債務者は、執行官の現地調査の際に、「落札されてから~立ち退かなければならない」という説明を受けていますので、当たり前の方なら、その認識は持っていることがほとんどです。

ですから、甘やかさない程度の引越し期間の猶予と、その費用の目処さえつけば、約束どおり履行するものです。
そう怖がることはありません。
揉めるべきして揉めた物件では、数々の修羅場を経験していますが、あくまでほんの一部です。
皆さん経験は無く、そのほんの一部のネット上の書き込みや書籍など見て、そう思われるのでしょうが、意外とそうではありませんから。

自己で競売物件明細書が確実に理解するのが難しい場合は、裁判所の競売係りで良く尋ねて下さい。
あくまで所有権の移転と、残金支払い後の明け渡しの強制執行は裁判所の職権で可能ですが、それ以外は自己責任ですから。
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この回答へのお礼

競売物件説明書類には買受人の引き受ける権利について書かれている項目が見あたらないので勝手にないものと判断しておりました。
書かれていないということは「なし」と判断して大丈夫でしょうか?
どうやら裁判所の競売係で確かめておく必要がありそうですね。素人であることを痛感します。
入札を決心した自分にとってoyazi2008様の前向きなアドバイスはとてもありがたい!
何があっても自己責任!!
ベストアンサーとさせていただきます。

お礼日時:2013/09/20 23:16

トラブルがこわいなら競売には手を出すな。


それに尽きる。

強制執行は高いからやりたくない、とか甘いです。

その親子がゴネたらどうするの?

競売の代行、と追い出しの代行、って
違うと思うんだけどね・・・

競売からすべてお願いするなら
その業者が落札者として追い出しの交渉も
正当にできる。

自分で落札して追い出しだけ依頼するってことは
他人の代理で追い出しを請け負うってのは
一歩間違うとその筋そのものになってしまう。
非弁行為になる可能性もある。
そういうことです。

専門業者は
占有者の交渉が楽そうな物件には
それなりの金額で落としにかかります。

占有者が面倒そうな物件には、その費用等も
見越して安めに入札します。


安く落札できる物件というのは問題があるか、
不人気でこんなとこ落として再販しても
誰も買わないよ、ってことになります。


合意書の作成うんぬんなんて先の話、
まずは占有者が追い出せるかが先です。
そして、それはここでいくら何を聞いても
ムダです。

素直に出て行ってくれるのか、
出て行く当てはあるのか、
その費用をどうするのか、
占有者がどういうつもりでいるのか

結局は落札してみなければわかりません。

言葉は悪いですが、生かさず殺さずなんです。
生かさず(不必要に高い費用を要求させない)
殺さず(法の建前を押し付けたり強制執行にして
占有者を追いつめることで、自殺や建物破壊などをさせない)

これが出来なければやめておいたほうがいいです。

専門業者は何件もやっているから
最悪はその一件で赤字になっても他でカバーすればって
なるから挑めるのです。


過去に何回も書いてますけど
こんなところで質問しているようなレベルの人は
競売なんてやらないほうがいいです。



まあそれ以前の話ですけど
よほど競争相手がいない不便な所とかならともかく
ある程度まともな物件なら

質問者さんの考える、「このくらいならお得」な
入札額では落札できませんよ。
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この回答へのお礼

貴重なご意見ありがとうございます。
落札しようとする物件は島しょ部にあります。実は所有者の人間関係、勤務先、競売に至る経緯等々、ある程度わかっております。
なのでリスクは小さいかなと素人ながらに思ってましたが、何が起こるかわからないのが競売ですよね!!
皆さんから意見を頂いて色々思うことがありますが、リスクも承知した上で今回は競売に参加する方針です。

お礼日時:2013/09/20 19:46

土地建物一括で競売に出ているなら、所有者が同一かどうかは関係がありません。


落札すれば、土地建物共に買受人の名義になりますから心配無用です。

明け渡しは、建物に対してのみ行えば足ります。債務者(母親と長男)はそこを占有する権利を裁判所で認めていないので、落札から1ヶ月~2ヶ月程度の期限を切り、立ち退いてもらうことになります。
ここで、債務者に引越しの費用があるかどうかが?問題です。なければ買受人が負担して、(立ち退き費用を支払い)出て行ってもらうしかありません。
強制執行の対象にはなりますが、1軒家を強制執行などするより、立ち退き費用を支払い出て行ってもらった方が安価で済むでしょう。

立ち退きに関する書類は建物所有者のみでOKです。

落札できたら、一度債務者に会って、すんなり行きそうも無いなら「競売など専門に扱う不動産業者」などに立ち退きは、報酬を支払い依頼したほうが無難でしょう。
立ち退きの文書なども「ノウハウ」が必要ですから・・・・・特に残置物など

出て行かせるだけなら、強制執行で処理は可能ですが、債務者と敵対関係になれば、家を傷つけられたりと嫌がらせなど受けることもありますから、経験が無いなら無理して自己だけで解決しようとしないことです。
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この回答へのお礼

献身的な回答ありがとうございます。
土地所有者の長男は違法占有する可能性はないのでしょうか?
いくらかの引っ越し費用の支払いは予算にいれておりますが、強制執行は高いと聞くし内心やりたくありません。
oyazi2008様のアドバイスに従って立退交渉が難航しそうなときは無理をせず、専門の方に依頼しようと思います。

お礼日時:2013/09/20 13:22

母と長男は出て行かないので、最後はやくざの世界ですよ。

やくざと付き合うとあなたも危ないですよ。
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この回答へのお礼

母と長男が出ていかないと言い切る理由はなんでしょうか?

お礼日時:2013/09/20 12:54

初心者が手を出してはいけません。



買ってから苦労しますよ!

詳しい人に代行してもらって代金を支払った方法をとりましょう。

(素人がここでなにが得られるか疑問です 無理です。)
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この回答へのお礼

この物件を落札できたら持ち家として家族で住みたいと思ってます。素人がここで何が得られるか疑問とのことですが、安い買い物ができるかもしれない、これが最大のメリットですよ。まぁデメリットがあるのも重々承知しているつもりです。
ご忠告ありがとうございました。

お礼日時:2013/09/20 12:52

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後日、問題が起こらない方法を、お教えください。
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Aベストアンサー

再度書きます。
悪質な意思を持って、損害賠償請求等してくる場合は、そこに「宝石があった」など高価な財産があったと主張し賠償請求するのですから、公的な証人となる執行官の立会いがない限り、勝手に捨ててしまっても結果は同様なのです。
強制執行は、初めにすべての収納類の引き出しや、納戸など執行官と一緒に開けて、財産となるべくものがあるのかないのか?確認して、時計や宝石類、預金通帳や印鑑などはすべて執行官が別途保管します。また、その執行官が保管するものや運び出した家電や家財などすべて、動産目録を作成してくれます。室内に何があったのか?執行官が公正に証明してくれるわけです。
ですから、自己で保管などしても全く意味がありませんから、強制執行か?勝手に処分してしまうか?いづれかの選択しかないのです。

今後の展開に不安があるなら、時間と費用を要しても強制執行しか手は無いでしょう。強制執行の手法に、物だけの占有であれば現地保管という方法もあります。その物件でそのまま約1ヶ月間保管するのです。これだと倉庫の費用や運び出す費用はかかりません。条件は鍵のあるドア等すべて交換することぐらいです。玄関等に執行官の通知書が貼られます。
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市場価額よりは何割か安かったでしょうから、色々と手間がかかり、リスクも負うのは仕方ありません。

再度書きます。
悪質な意思を持って、損害賠償請求等してくる場合は、そこに「宝石があった」など高価な財産があったと主張し賠償請求するのですから、公的な証人となる執行官の立会いがない限り、勝手に捨ててしまっても結果は同様なのです。
強制執行は、初めにすべての収納類の引き出しや、納戸など執行官と一緒に開けて、財産となるべくものがあるのかないのか?確認して、時計や宝石類、預金通帳や印鑑などはすべて執行官が別途保管します。また、その執行官が保管するものや運び出した家電や家財などすべて...続きを読む

Q競売:前所有者の抵当権は全て確実に抹消されますか

競売で、物件Aの取得を検討中です。物件Aの登記の全部事項証明書を取り寄せたところ、乙区欄に抵当権(債権額数千万円)と根抵当権(極度額億単位)が設定されています。

そこで質問です。
1.買受人となり残代金を納付すれば、これらの抵当権は全て確実に抹消されますか。
2.買受人が支払い義務を負う例があるなら、どういった場合ですか。
3.登記の全部事項証明書に記載のない巨額の支払い義務が付随する可能性はありますか。
4.登記の全部事項証明書の共同担保目録欄に他の土地建物が多数表示されており、物件A以外は全て既に抹消されています。これらの他の土地建物が、物件Aの抵当権に関わることはありますか。

民事執行法第59条の1.に、「抵当権は、売却により消滅する」とあり、競売においては裁判所が買受人への所有権移転及び前所有者の抵当権等抹消の嘱託登記をするようですが、同条4.には「不動産の上に存する留置権並びに使用及び収益をしない旨の定めのない質権で第2項の規定の適用がないものについては、買受人は、これらによつて担保される債権を弁済する責めに任ずる」とあります。債務額が億単位で、自分が支払い義務を承継しても履行できないため、今回の物件について「買受人が弁済する責めに任ずる」ことが発生しない確証を得たいです。

あさって水曜日が入札期限ですので、至急ご教授いただけますと、大変助かります。ご回答よろしくお願いします。

競売で、物件Aの取得を検討中です。物件Aの登記の全部事項証明書を取り寄せたところ、乙区欄に抵当権(債権額数千万円)と根抵当権(極度額億単位)が設定されています。

そこで質問です。
1.買受人となり残代金を納付すれば、これらの抵当権は全て確実に抹消されますか。
2.買受人が支払い義務を負う例があるなら、どういった場合ですか。
3.登記の全部事項証明書に記載のない巨額の支払い義務が付随する可能性はありますか。
4.登記の全部事項証明書の共同担保目録欄に他の土地建物が多数表示されてお...続きを読む

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ご心配は無用です。
物件明細書の3項「買受人が負担とすることとなる他人の権利」欄が「なし」
となっているはずです。
だから何億円あっても買受代金だけ納めればいいです。
ただし、マンションの場合で未払い管理費等は承継します。

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親名義の不動産へ子供世帯の名義で根抵当を設定することは可能でしょうか?

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理論的には考察の範囲内にあると思うので質問させていただきます。

Aベストアンサー

A所有の不動産(土地A)にBを債務者としての抵当権、根抵当権の設定は可能です。
所有者が同意すればできるのです。
土地Aを相続財産として評価する場合には、設定されてる抵当権額は控除しません。
抵当権が設定されてる状態で相続がされます。


相続財産の内、債務は相続財産から控除されます。
ここで、土地Aにて担保されてる債務の債務者はBですので、相続される債務ではありませんので、控除される債務とはなりません。

「所有者と債務者が一致しない借金は成立しない」ことはありません。
上記のように、A所有の土地Aを、Bの借入金の担保に提供することを物上保証といいます。
担保提供に同意すればよいだけで、連帯保証人になるかならないかは、別問題です。

相続税の申告時に「実際には債務がないのに債務があるようにする」ため、金銭消費貸借契約書を作成して、相続財産の圧縮を図るというスキームも考えられます。
債権債務関係が真実存在してるかどうかの調査がされるでしょう。
仮装隠蔽行為がある場合には、重加算税の対象となりえます。

しかしBを債務者として根抵当権を土地Aにつけても、相続税評価額は変わりませんし、相続債務にも該当しませんので、相続税節税対策にはならないです。

A所有の不動産(土地A)にBを債務者としての抵当権、根抵当権の設定は可能です。
所有者が同意すればできるのです。
土地Aを相続財産として評価する場合には、設定されてる抵当権額は控除しません。
抵当権が設定されてる状態で相続がされます。


相続財産の内、債務は相続財産から控除されます。
ここで、土地Aにて担保されてる債務の債務者はBですので、相続される債務ではありませんので、控除される債務とはなりません。

「所有者と債務者が一致しない借金は成立しない」ことはありません。
上記のように、A...続きを読む

Q自宅が競売にかけられたらどうなるの

親類が自己破産し、その人の自宅マンションが競売にかけられることになりました。

競売で落札者が決まったら出て行かなければならないですが、もしそれでも居座って出ていかなければ、力づくで追い出されてしまうのでしょうか。
それとも立退き料をもらったら出て行くと言って、競落した人と交渉することはできるのでしょうか。

また、新居を探すにしても、現金がなく、敷金も用意できないかと思うのですが、このような場合はどこに住めば良いのでしょうか?

Aベストアンサー

自己破産して自宅が競売される場合、お身内の方に資力があれば競売を申し立てた債権者と交渉して任意で自宅を買い受け、競売を取り下げてもらう方法があります(任意売却といいます)。また、自宅にわけのわからない登記が沢山くっついているような場合には、任意売却だと邪魔な登記を外してもらうのが面倒なので、そのまま競売手続を進め、資力があるお身内の方が入札して自宅を落札する努力を行う方法もあります(競売落札)。このどちらかでお身内が自宅を確保すれば、あとはお身内から賃借するなり使用借権の設定を受けるなりして居住を続けることができます。

まあ、こんなケースは非常にまれです。普通の場合は、どんどんと競売手続が進められ、誰かが落札して追い出しをくらいます。もっとも、裁判所が入札を募っても、裁判所が決めた最低売却価格が高すぎた場合には1枚も札が入らず、その回の入札は流れてしまうことも少なくありません。そうなると、また鑑定評価→最低売却価格の引き下げ→入札という手続を繰り返すことになり、それだけで1年くらいは平気で延びてしまいます。自宅を明渡すのは、誰かが入札・落札して明渡しを求めてきた時点ですので、競売自体が延びた場合には住み続けていられるのです。

最近競売手続の迅速化が図られているようですが、それでも競売申立から入札までは最短でも何ヶ月もかかります。それに、以上のように札が入らなければ、さらに1年くらいの時間をゲットできます。ですから、この間に次の住処を計画し、軍資金をお貯めになる努力をなさることが可能です。

自己破産して自宅が競売される場合、お身内の方に資力があれば競売を申し立てた債権者と交渉して任意で自宅を買い受け、競売を取り下げてもらう方法があります(任意売却といいます)。また、自宅にわけのわからない登記が沢山くっついているような場合には、任意売却だと邪魔な登記を外してもらうのが面倒なので、そのまま競売手続を進め、資力があるお身内の方が入札して自宅を落札する努力を行う方法もあります(競売落札)。このどちらかでお身内が自宅を確保すれば、あとはお身内から賃借するなり使用借権の...続きを読む

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差押の登記がされた不動産でも、通常の場合と同様に所有権移転登記をすることはできます。(この点は、仮登記の場合と同じです。)しかし、登記後に競売等の換価処分が行われると、差押登記後にされた移転登記は抹消され、新たに競売等で落札した者に移転登記がされることになり、仮にあなたが不動産代金を支払っていても、法的には不動産の所有権を主張できなくなります。できればあなた自身が差押をした債権者(又は代理人の弁護士等)と直接話をして、代金支払いと引き換えに差押登記や抵当権等の登記が解除されることを約束させることをお勧めします。(種々の理由で債権者が解除に後日応じないケースが時々ありますから)


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