中古ワンルームマンション

新築ワンルームマンションの新聞広告をよく見ますが、今日の日経新聞に中古ワンルームマンションの広告が出ています。利回りが良いとのことで、かねてから気にはなっているのです。
新築ワンルームマンションは占有面積の割りに価格も高く、家賃収入と資産価格下落が相殺してしまうと思っています。中古ならばと思うのですが、入居率も高くて良い物件なら何故に手放すのかと思っても見ます。
このような物件を不動産投資の立場で、どのように評価されていますか。

No.1 ベストアンサー 回答者： Mokuzo100nenn 回答日時： 2013/10/30 09:24

築10年過ぎた物件で、地下鉄、JRなどの駅から徒歩10分内外、駅までの通勤路には飲食店、商店街あり、という物件が投資用物件に向いていると思います。

この物件を購入できた人間が勝ちです。
10年間賃料を貰った後、築20年前後でExitすれば不動産価格下落を大きく上回る収益が期待できるからです。

このような条件の良い物件を手放す人は、本人が他の投資（＝株式先物、Forexなど）で穴をあけ、穴埋めに換金するケース、それと所有者が亡くなって、複数の遺産相続人が分割する為に換金するなどのケースがあります。

したがって、このようなケースで一般の人が購入できるチャンスは少ないです。
私が不動産屋をやっておれば、自己所有で買ってしまうでしょうから、売り市場には登場しないことになります。

このようなリスクが少なく、収益性が期待できる物件が無い場合は、リスクを取りながら収益も取に行く戦略があります。
築20年以上の駅近物件を購入し、築40年、築50年まで永年保有する戦略です。
初期投資は14-15年で回収しますので、その後は簿価ゼロで現金収入が取れます。
問題は、最後のExit Planが不透明なことです。
最悪、賃貸人退去経費、物件取り壊し経費などの方が土地持ち分売却費よりも高いことになって、Exit時点で持ち出しをするリスクです。
しかもそのリスクは20年後、30年後に現実化するので、自分が耄碌して、カネをだまし取られる年齢になった頃ってことです（笑）。

自分が耄碌しないうちに資産管理を受け継ぐ次世代の息子、娘をお持ちのお方限定の戦略ということになりますかね。

この回答への補足

最近は10年前やリーマンショック後の様なお宝物件が見当たりません。

補足日時：2013/10/30 18:57

この回答へのお礼

最後は逃げ出し作戦が正解ですね。欲深くて株でもこれができない。多くの回答を拝見しております。ありがとうございました。

お礼日時：2013/10/30 18:57

No.6 回答者： felixthecat 回答日時： 2013/10/31 17:45

こんにちは、質問者様。

以下、回答致します：

原文からは、いわゆる【オーナーチェンジ物件】の事と理解しました。
すでに借主さんがいる状態で、貸主が売りに出している物件。今の借主さんは、住んだままで、権利だけが質問者様に移行するケースです。

→　入居率も高くて良い物件なら何故に手放すのかと思っても見ます。

理由はいろいろですね：

・親の介護で田舎に戻らなくてはならなくなり、大家業をするには遠い
・急な状況変化で、まとまった金額が必要
・大家業も、めんどくさくなった

などでしょうか？

オーナーチェンジは借り手を探す手間が省けるので、人気とも・・・
購入は？オールキャッシュ？それともローンですか？

ローンの場合ですが：

ネットの不動産情報で、当該マンションとよく似たマンションを探して：

１）家賃相場がどれくらいなのか、をまず確認します。
２）その家賃で、空質の期間が全くなかった場合、何年ぐらいで物件価格とイコールになるのか？ローンの場合は、金利を入れた全体の金額と比較します。

本当に儲かるのは、購入してから８年～１０年後くらいでしょうか？
その時から、が面白いのに、ガタがきて借り手が付かないと悲惨ですよね？

なので、中古で古いけれども普遍的な価値：

駅近
日当たり
周辺環境

など、１０年先を見越して、冷静に物件を見ます。

どうでしょう？

儲かりますか・・・・ねぇ?

この回答への補足

ワンルームマンションを建て管理する会社の物件の区画を保有しているオーナーのチェンジになります。大家業ではなく、その区画物件への出資のようなものです。その管理会社がおかしくなると危なくなるのです。フアミリー用の中古マンションを買うのとは違うようなのです。

補足日時：2013/10/31 18:56

No.5 回答者： merciusako 回答日時： 2013/10/30 10:23

中古の場合、大規模修繕工事の計画がどのようになっているかの問題があります。

マンション所有者の居住用の場合、マンション共用部分の長期維持のためには、定期的な大規模修繕工事は必須ですし、仕様についてもそれなりですが、賃貸用となると所有者は居住していないため、適当になりやすく、できるだけ資金をかけたくない、と考えます。
収益性が下がるのはイヤですから。

とすれば、必然的に小さな傷みは放置されますし、見栄えも悪くなる。
老朽化の進行が早くなる。
借り手が付きにくい。
売却も難しい。

築淺で購入、築12，3年での１回目の大規模修繕を終えて、２回目の築20数年前までだと思います。
１回目の大規模修繕は、新築当初よりの修繕積立金で賄えるはずですが、２回目となると持ち出しが発生するかもしれないですね。

また、長期滞納がどの程度あるのかにもよります。
真水として使える修繕積立金の額が変わってきます。

まあ、「築淺で場所が良い」がベストですが・・・。

この回答へのお礼

築淺で場所が良くて安い。これが無いのです。ワンルームマンションは管理会社がおり、収益性で値段が設定されています。まるで不動産投資信託を買うような感じなのです。普通の中古マンションとは違うようです。つまり、良く分らないのです。

お礼日時：2013/10/30 20:04

No.4 回答者： RTO 回答日時： 2013/10/30 09:51

賃貸に出して高利回りになるなら　切羽詰った事情でもない限り誰も売りには出しません

マンションはそのうちに「売りたくても売れない、貸したくても借りてくれない」ものになりますので
トランプの「ババヌキ」と同じようなことになります。

この回答へのお礼

回答、ありがとうございます。
トランプの「ババヌキ」とは同感です。自分がババを引かない自信はありません。

お礼日時：2013/10/30 19:06

No.3 回答者： pringlez 回答日時： 2013/10/30 09:43

マンション投資を行うのなら多くの場合、新築より中古のほうが圧倒的に有利であることは間違いないでしょう。

不動産物権を手放す理由は人それぞれだと思います。思うように儲からなかったからという人もいれば、大きな現金が必要になったという人もいるでしょう。

いい物件もあればそうでない物件もあるでしょうから、その辺は仲介業者から話を聞いたり現物を確認したりしてリスクを覚悟の上で購入するしかないと思います。

繰り返しになりますが、新築よりは有利でリスクも低めです。ので、とりあえず1つ買って判断するというくらいの感覚で、始めてみるのがいいと思います。

ただし余裕資金の1/3程度で。余裕資金が十分にはなく資金の全額もしくは半分以上で購入しようと思っているのであればやめた方がいいと思います。

No.2 回答者： atelier21 回答日時： 2013/10/30 09:25

手放す方の事情は伺い知る事は出来ないし、色々な諸事情があるのでしょう

金が入用になったか？　一番考えられるのは今が売り時だと云う事か？

築何年か、何れにしても改修時期に至り改修費用が是から嵩む

新築を買って、10年前後で手放すのが最良だと考えています