築40年 このマンションを買うのはあり？

　
初めて住宅購入を検討しています。
よろしくお願いします。

「築40年（1973年築）」ということで、これだけで却下されそうですが・・・。

物件の状況ですが、
・1973年築
・売出し価格900万円
・東京大手町駅まで電車（地下鉄）で30分
・駅から徒歩10分以内
・７階建て　全60戸　各戸専有面積約60m2
・２DK～３DK
・幹線道路から数本奥に入った通りで静か
・周りに視界を遮る高層建築物等がない
・徒歩２分くらいの近所に大きな公園があり住民の憩いの場となっている
・エレベーター２基
・駐車場は青空駐車で10台ほど
・管理費/修繕積立金が15,000円/5,000円
・修繕費積立残高　100万円未満
・1999年に大規模修繕（外壁）、それ以降、ほぼ毎年、共有部分の水道管やガス配管の交換などをまめに実施
・２～３年後に大規模修繕（主に外壁）の予定あり
・共有部分の通路や階段に個人の私物はまったく置かれてなく清掃もかなり行き届いている
・駐輪場やバイク置き場もかなり整然としている
・新築時からの入居者が割りと多いらしい
・入居されているかたに聞きましたが上下左右の隣室から音（話し声やテレビなど）はまず聞こえない。排水等の生活音はする
・管理組合はしっかりしているようです

このような状況なのですが、
デメリットとしてはやはり古いということが最大です。
気になるところとしましては
・修繕積立残高が少ない
・管理費と修繕積立金のバランスが悪い（修繕積立金が安すぎる？）

メリットはやはり立地です。
あと、この戸数にしてエレベーターが２基というのは有難いですが、逆に管理費や修繕費発生の原因でもありますね。

今ですと1,000万円を切る価格で出ていますが、
５年後だと売れるんでしょうか。
10年後だと価格は付かないですよね？
というか、
建て替えの話が出てきますよね。

10年以上は住みたいと思っていますが、「買い」はありでしょうか？

ご意見お聞かせください。
よろしくお願いします。

　

No.1 回答者： since_1968 回答日時： 2013/11/09 09:38

敷地が何m２で土地価格がどのくらいで、そのうちの持分がどのくらいかとと９００万円との比率を考慮ですかね

立て替えになったときは、建て替え費用数千万を負担するか、できなければ土地の持分だけを売却するかをその時に考えればよいのでは

この回答へのお礼

ネットで「不動産取引価格情報」の土地の取引実績での単価で計算しますと持分で売出し価格の50～60％くらいのようです。
建て替えの数千万は無理ですから、実際その時にどうするかですね。
回答いただきまして有難う御座います。

お礼日時：2013/11/09 19:05