住宅ローン繰り上げ返済について

住宅ローンの組み方についてご相談させていただきます。

<例１>　1400万を20年で3.7％借りた場合
　　　1年後のローン残高　13,300,004円

<例2>　1400万を15年で3.7％借りた場合
　　　1年後のローン残高　13,066,676円

となるのですが、このタイミングでまとまったお金が入る予定で
一括返済したい場合は＜例２＞に比べ＜例１＞は差額の
約２４万円分余分に返済しないといけないのでしょうか？

No.6 ベストアンサー 回答者： NPAsSbBi 回答日時： 2014/07/10 11:48

住宅ローンの基本的な仕組みを理解されていないので、ちょっとおかしな質問になっているように思います。

1年後に一括繰上げ返済する額は、元金云々は抜きにして、その支払日における「残高」ですよ。

<例１>の場合。
毎月の返済額は、82,641円です。
金利が3.7%/年なので、月々はその12分の1である0.3083%です。
最初に1,400万円借ります。
1ヶ月後、1回目の支払日がやってきます。
借入れ残高は、1,400万円に0.3083%の利息を加えた14,043,167円になっています。
82,641円を返済すると、残高は13,960,526円に減ります。
その1ヶ月後、2回目の支払日がやってきます。
借入残高は、13,960,526×1.003083=14,003,571円になっています。
82,641円を返済すると、残高は13,920,930円に減ります。
これを20年間、240回繰り返すと、残高がゼロになるわけですが、
12回目の支払いが終わったときには、13,518,192円になっているわけです。
ですから、約定日に一括繰上げ返済するなら、13,518,192円を支払えば、ローンは完済となります。
約定日の20日後に一括繰上げ返済する場合、日割りで1ヶ月の利息の2/3である0.2055%が上乗せされるので、返済額は13,518,192×1.002055=13,545,971円となります。

<例２>の場合は、毎月の返済額が101,465円になるので、
例１と同様に計算してみて下さい。
12回目の支払いを終えたときの借入れ残高は、13,288,434円となっていますので、
その日のうちに一括繰上げ返済するなら、必要額は13,288,434円となり、
<例１>の場合より、229,758円安くなります。
同じ金額を同じ利率で返済する場合、年数が短い方が毎月の返済額が大きくなるので、
同じ1年後の残高が、返済期間の短い<例２>の方が低くなるのは、当然のことです。

この回答へのお礼

とてもわかりやすくご説明いただきありがとうござました。
残高と元金の残の違いについてよく理解できました。

お礼日時：2014/07/11 15:45

No.5 回答者： answer119 回答日時： 2014/07/10 01:22

#2です。

元金均等で計算していたのですか。
それは気がつきませんでした。

補足の内容はそのとおりだと思います。

3.7％という金利が随分、高いように思いますが、何か理由があってのことと察して、詮索は控えておきます。

この回答への補足

ご回答ありがとうございます。

金利に関しては悲しい事に派遣社員なので、
一般の住宅ローン商品だと審査が受からないのです・・・。

補足日時：2014/07/11 15:35

No.4 回答者： ohkinu1972 回答日時： 2014/07/09 23:59

一般的な住宅ローンの場合、その認識でいいと思います。

実際は、繰り上げ返済する際には元金の返済額のほか、
繰り上げ返済手数料と前回の返済日から、
繰り上げ返済日までの金利がかかります。
また全額繰り上げ返済の場合は手数料が高いこともあります。
自動車ローン等では、繰り上げ返済手数料がかなり高い場合もありますが、
住宅ローンであれば合わせて十万円行かないくらいかと思います。

あと抵当権の抹消手続きに司法書士に頼むと数万円程度かかります。

ちなみに例1と2では1年間の合計返済額と残高の合計は4000円ほど違います。

この回答への補足

抵当権の抹消などもあるのですね。
ご親切にありがとうございました。

補足日時：2014/07/11 15:33

No.3 回答者： shokowave 回答日時： 2014/07/09 23:22

そうです。

残高というのは残りの借金残高と言う意味ですから、一括返済する場合にはその分だけを返済すればいいです。金利は関係ありません。

この回答への補足

ご回答ありがとうございます。
残高を返済すればよいという事がわかりました。

補足日時：2014/07/11 15:27

No.2 回答者： answer119 回答日時： 2014/07/08 22:28

計算がちょっとあいませんね。

<例１>は月82,641円程度の返済で、12ヶ月経過後の残高は、13,518,192円程度

<例2>は月101,464円程度の返済で、12ヶ月経過後の残高は、13,288,446円程度

になると思います。
その差額は、23万円程度ですね。

23万円の差額は、そのほとんどが毎月の返済額の差によるものです。
年数が長いから利息が多くなり、それで元本の減り方に差がでて、元本残高の差になったというわけではありません。
毎月の返済の差額は18,823円ほどで、12ヶ月間で<例2>が計22万6千円程度多く返済するわけですね（だからトータルはあまり差はない）。
最初の12ヶ月間では利息の差は4千円程度でしかありません。
トータルで考えると年数が長いと利息も多くなりますが、最初のうちは利息の差はあまりありません。


あと借入額と利率が一緒であるなら、繰り上げ返済などなければ、返済期間の短い方がトータルの返済額は必ず少なくなります。

この回答への補足

早々のご回答ありがとうございます。

質問時は元金均等返済でシミュレートしておりました・・・。
ご指摘のとおりの金額でございます。

お伺いしたかった内容は1年後に全額繰り上げ返済をする場合の金額についてです。

＜例１＞20年ローン：1年後の支払総額　991,692=82,641×12ヶ月
　借入残高計　13,518,198　元金残　13,554,196=1400万－481,804(元金1年分支払金額）


＜例２＞15年ローン：1年後の支払総額　1,217,568=101,464×12ヶ月
　借入残高計　13,288,443　元金残　13,288,443＝1400万－711,557(元金1年分支払金額）


となりますので、1年後に全額繰り上げ返済をする場合、
元金のみ支払をすればいいというのでありましたら、
総支払金額　＋　残りの元金
　＜例１＞991,692＋13,554,196＝14,545,888
　＜例２＞1,217568＋13,288,443＝14,506,011
という認識であっておりますでしょうか？

補足日時：2014/07/09 14:31

No.1 回答者： kadakun 回答日時： 2014/07/08 16:34

そういう事になります。

返済はあくまで「元本」が前提ですからね。
一括返済であっても、その時の元本が基本となります。
ローンの場合は、元利均等返済でしょうから、期間が長ければ最初に払う利息も大きくなります。
必然的に元金の返済が小さいので、なかなか減りません。
なので、計算上はそういう結果になります。
ただ、返済金額自体も20年より15年の方が多いはずです。
なので、まんま24万多くなるとも言えません。
よく計算してみてください。

この回答への補足

早々のご回答ありがとうございました。

私の質問の文章悪かったのですが、お伺いしたいことは、

1年後に全額繰り上げ返済をする場合、
「残りの元金」を返せばいいのか、
「借入残高（利息含む）」を返さないといけないのか
が解らなかったのでお伺いさせていただきました。

補足日時：2014/07/09 13:57