新築か中古住宅かで迷ってます。

現在44歳のサラリーマンです。妻と子供（1歳）と3人で、家賃74000円の賃貸アパートに住んでいますが、今年中に一戸建住宅を購入しようと考えています。年収は今のところ700万円、頭金は1000万円くらいありますが、年齢を考えるとよく住宅購入ローンの例に出てくる35年ローンは組めません。新築で3500万円くらいの物件が希望なのですが、この先の支払いを考えると2000万円くらいの中古住宅の方がいいのか悩んでいます。やはり新築はきびしいでしょうか？アドバイスお願い致します。

No.1 回答者： ta63miya 回答日時： 2004/05/22 18:14

銀行ローンの審査は勤続年数が長いことに加え、お勤めの会社の規模もかなり影響してくるようです。

銀行側としては・・・

１．定年（６０～６５歳）まで確実に働けるのか
２．定年後まで返済が伸びる場合は確実に返済できる収入なのか
３．年収に対する返済率が概ね２０～２５％におさまるか

私はいくつかの銀行に当たりましたが、勤続が２年と短いこもあり、都市銀行はすべてＮＧでした。（年収は同じくらいあります）

返済が終わるまでに現在と同じ家賃の金額で返済できるかもポイントですね。

私の場合は家賃＋４万というローンでしたが、２年ほどローンを組んだ銀行で毎月５万の定期積み立てを行っていたので、それが返済に充てられるということと、定年（６０）までに返済が完了できるという条件で審査が通りました。

最近は定年までに返済できるか・・・が大きなポイントのようです。

それを念頭においてローン支払い総額を計算してみるといいかもしれませんね。

この回答へのお礼

ありがとうございました。参考にさせていただきます。

お礼日時：2004/05/23 23:15

No.2 回答者： natu77 回答日時： 2004/05/22 18:57

我が家も主人が４７歳の時、現在の中古住宅を購入しました。

当時、年収も主人とあわせて６５０万くらいあり、頭金もそこそこ用意できそうということで、新築を検討しておりました。
しかし、会社の事情に詳しい方にアドバイスをいただき、とりあえず家を購入しないように言われました。どうも危ないぞと。
それでも家の欲しかった私たちは、では中古ならばと思い購入を決意しました。

さて、その知人の方が言われたとおり、購入後一ヶ月でリストラに合いました。
まあ捨てる神あれば拾う神ありで、上乗せ退職金でかなりの住宅ローンを払うことが出来、いまはなんとか生活できています。

あの時、新築を買わなかっただけでも本当に良かったと胸をなでおろしています。忠告をしてくれた知人にも感謝しています。

我が家の例はあくまでこんなこともあるということなので、質問者さんの環境がそんなに悪くなければ新築でもいけるとは思いますが。

ちなみに２１００万くらいを公庫で２０年借りました。中古なので２０年しか貸してくれませんでした。年間の支払いが１４０万くらいだったかな？思ったより多かったです。
今の年収だととても払っていけませんでした。うまく繰り上げ返済しながら、主人が６０までに済ましてしまおうと思っています。

うちにも主人が４４歳の時に生まれた子供がいるので、大学にやるには、少しでも蓄えないとねと思っていますから。

中古でも手を入れたら新築同様です。まあ余談ですけれど。

この回答へのお礼

返済はやっぱり60歳までに終わらせたいですよね。ありがとうございました。参考にさせていただきます。

お礼日時：2004/05/23 23:13

No.3 回答者： kunbow 回答日時： 2004/05/22 19:08

komattapapaさん今晩は。

中古住宅か新築住宅か迷われているようですが、
土地という切り口で見る場合、中古住宅で、魅力的な
物件が有りますね。　知り合いで中古住宅を購入した
方が居ますが、　畳、ふすま、トイレ、壁、外壁の
塗り替えを行い、新品同様にされ、　満足して住んでいる人が居ますが。　優良土地に投資するのも、
良い案かも知れません。
　中古住宅もメリットが有ります。
参考にして下さい。

この回答へのお礼

ありがとうございました。いい物件にめぐり合えるといいです。参考にさせていただきます。

お礼日時：2004/05/23 23:05

No.4 回答者： noname#11476 回答日時： 2004/05/23 01:09

ご質問の状況だけでは判断しかねるのですが、頭金１０００万というのは現在の資産全てでしょうか？

将来の子供の教育費用や老後の資金を含めての数字であれば相当厳しいです。
というのも、
２０００万の中古物件購入で、頭金から諸費用を除くと１３００万位のローンを１５年で返済しながら子供の費用や老後費用を貯蓄という事ならば可能性はあります。
新築の購入となると、２８００万のローンを１５年で、となるので、、、まず無理と考えるべきです。

ただ子供や老後の資金は別枠で計画している、更には頭金１０００万の他に諸費用（３００万程度）も用意しているというのであれば、２５００万のローンを組んでも何とかなるかもしれませんね。
返済が老後にかかる場合はそちらから返済すればよいので。

個人的に考えれば、無理に購入しなくても賃貸で継続した方がもしかしたら良いかもと思うケースです。
これはきちんと計算してみないとわかりませんが。
一度この計算、つまりライフプランを立ててみて下さい。
これは、毎年の予想される収入と必要と思われる支出を書いていき、老後までの長期計画を立てるというものです。
これにより見通しが立ちます。

この回答へのお礼

ありがとうございました。参考にさせていただきます。

お礼日時：2004/05/23 23:10

No.5 回答者： jenna 回答日時： 2004/05/23 09:46

うちも同じ年齢の頃に現在の家を購入しました．

いちばん大きく違うなと感じるのは子供さんの年齢です．
現在１歳ということは60歳の定年（多少は延長されているかもしれませんが）でもまだ子供さんは高校生ということになります．そのお子さんを大学まで進学させるのかどうかで，家計の見通しも変わってきます．
そのあたりをよく考えてお決め下さい．

ちなみにうちは2000万円の借金で15年ローンを組んで毎月10万円ちょっと，ボーナス時に20万円ちょっと，年間で165万円ほど支払っています．全額金融公庫で借りました．

二人の子供がいて二人とも現在高校生ですし，何とか二人とも大学を卒業させたいと思っていますが，やっぱり結構厳しいです．

この回答へのお礼

ありがとうございました。参考にさせていただきます。

お礼日時：2004/05/23 23:08

No.6 回答者： ultrayasu 回答日時： 2004/05/23 22:17

結論からいうと中古でも満足できる物件であればそれでよいのではないでしょうか。

新築で購入されても１年も経てば７から８掛けの価格になりますが、住宅ローンはそれほど減らず、利息ばかり払っていてるという状況になります。築浅（５年以内の物件）なら新築とかわらない状態の物件もあると思います。子供の教育資金のことも考えるとローン金額は極力少ないにこしたことはないと思います。

この回答へのお礼

これから教育資金がかかることも踏まえて再検討したいと思います。ありがとうございました。

お礼日時：2004/05/23 23:07

No.7 回答者： jixyoji 回答日時： 2004/05/27 18:20

こんばんわ、jixyoji-と申しますσ(^^)。

このご時世ローンを組んでまで一戸建住宅を購入する必要性があるのか疑問ですね。昔と違い先行き不透明感もあるのでしばらく現状維持が妥当かと。

下記サイトなどを参考に地価の値段を正確に把握しておきましょう。それに土地単体だけでなく周辺の環境や土地そのものの瑕疵がないかどうか,駅からバスで実際どの位かかるかどうか計測する必要があります。

「全国 土地の値段」
http://www.chintaihakase.com/tokusyu02_05/

「土地を探す」
http://allabout.co.jp/house/homebuilding/subject …

土地購入の際下記サイトの投稿など参考にすると良いでしょう。

「「土地を買う」ときの注意点、アドバイスなど！！ 」
http://www.kingdom.or.jp/nanchie/html/05/07_01.h …

「土地を買うときに注意すること」
http://www.ishidalaw.gr.jp/qa/tochibaibai.html

「土地購入の注意点（関連法規)」
http://www5d.biglobe.ne.jp/~mos/newpage6.html

もしkomattapapaさんが土地を購入するなり新築を購入するなり,中古物件を購入するなりした場合【不動産コンサルティング】を雇って土地の瑕疵の有無,周辺環境の騒音,特異な条件,などを調べてもらう事をお奨めします`s(・'・;)。意外と落とし穴は様々なところにあり何千万円の売買の失敗を取り戻すのは極めて莫大な労力と時間がかかるので後々の莫大なリスクを考えるのであれば,プロを雇って地盤を固めましょう。

「プロの眼・不動産調査」
http://www.professional-eye.com/index.html

「［デジタル不動産コンサルタントLTD.］」
http://www.din.or.jp/~digicon/

「不動産の達人　さくら事務所」
http://www.sakurajimusyo.com/

また新築一戸建ての優れた見方である下記ソフトで実際どんな家をその土地に建てたいかご自身で何通りか設計してみてはどうでしょうか?ＰＣ上であればどんなに失敗しても新たに立て直せますが実際家を建て始めると変更が聞かないので要注意しましょう。

「3Dマイホームデザイナー」
http://www.megasoft.co.jp/3d/index.html

また新築住宅をこれから購入する方は下記法律は全部暗記してください(｀´)。いざトラブルが発生した場合に購入者側に強い見方となる法律です(゜_゜;)。

「住宅の品質確保の促進等に関する法律」
http://www.chord.or.jp/shienc/law/hinkaku.htm

何はともあれ不動産はあせって購入は厳禁です。じっくり下調べをしてどういった将来のビジョンを描いて生活していくのかじっくり検討してください。

それではよりよい住宅環境をm(._.)m。