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中古のマンションを購入することになり、平成27年3月中旬の残金決済、平成27年4月の中旬の引渡しという期日を設定し、昨年8月に契約を済ませました。マンションの購入にあたり両親より住宅取得等資金贈与の特例を受ける予定です。契約当時は、平成26年度の贈与では500万円の枠でしたので、残金決済も平成27年3月中旬に設定しましたが、平成27年度の方が贈与できる額が増額されるとのことで、平成27年度に贈与を受ける予定に変更し1000万円を予定しています。

ただし、平成27年度税制改正大綱は発表されたものの、国会で予算が通ったわけではありませんので、国会審議が終了し、法案が通ってから贈与を実行したいと考えています。
ですので仲介業者には、4月上旬の決済でお願いしたいと伝えましたが、売主さんの希望で3月下旬までに決済をして、4月上旬の引渡しにしてほしいと仲介業者より連絡がありました。
理由としては、売主が1週間でも早く新居に入居したいからという理由でした。

正直、3月は年度末で、休みもかなり取りづらく、税制改正のこともありますし、4月の上旬の決済で何とかお願いしたいと考えていることを仲介業者に話すと、売主が新しく購入する予定のマンションの決済が遅れるので違約金がかかる恐れがあるだの、買主である私の契約不履行になるだの、意味がわからない違約金がかかるといって、圧力をかけてきます。

ちなみに、仲介業者は両手であり、さらに売主が購入した新築マンションの販売会社の子会社であるので、決済日をかたくなに3月に設定したがるのは、売主さんの意向というよりも、仲介業者や販売会社が年度内に予算を確保したいだけという疑念を持っていますし、本当に売主さんと話をしてくれているのかも疑問です。

私の主張する平成27年4月の上旬に決済日を設定したとしても、昨年契約書に記載した平成27年4月の中旬の引渡しにはなんら支障はないわけですし、もし売主さんの都合が悪ければ引渡し日を延ばすことも当方はOKしているのにもかかわらず、仲介業者がかたくなに拒みます。

このような場合は、どうしたらよいでしょうか?

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A 回答 (1件)

契約上のことを数多の一方的な理由で変更しようとしているだけですし、売主買主双方が納得しなければ契約内容を変更出来ません。

あなたにはメリットがあっても、売主には何のメリットも無く入金されるのが遅れることによる損害もあるかもしれません(金利も含めた)。
なので、それらを補填するくらいの条件提示をしないと相手も納得しないでしょう。契約自体は既に成立しているので、あなたが払わなければ契約書に書かれた違約金(手付金放棄?)を払うことになるだけです。相手が被る損害や金利が幾らになるか試算し、それを上回るお金を払うことを提案するしかないのでは?

平成27年3月中旬の残金決済、平成27年4月の中旬の引渡しという期日を設定し…>
去年の贈与なら3/15までの決済でないといけません(登記が完了している必要があります)。

『平成24年1月1日から平成26年12月31日までの間に、父母や祖父母などの直系尊属から住宅取得等資金の贈与を受けた受贈者が、贈与を受けた年の翌年3月15日までにその住宅取得等資金を自己の居住の用に供する家屋の新築若しくは取得又はその増改築等の対価に充てて新築若しくは取得又は増改築等をし、その家屋を同日までに自己の居住の用に供したとき又は同日後遅滞なく自己の居住の用に供することが確実であると見込まれるときには、住宅取得等資金のうち一定金額について贈与税が非課税となります(以下、「非課税の特例」といいます。)。』
https://www.nta.go.jp/taxanswer/sozoku/4508.htm

この回答への補足

当初は平成26年に贈与を行う予定でしたが、平成27年の贈与に変更しています。ちなみに、税制改正がはっきり決まっていないので、贈与はまだ受け取っていません。

補足日時:2015/01/19 12:42
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Q決済日が延期になり日程を再調整する場合

不動産の売買について教えてください。
当方は買主側です。

すでに手付けも払い、当方の住宅ローン審査もおり、あとは決済日を待つだけの状態にありました。
しかし、決済日の1ヶ月程前に仲介する不動産屋さんより売主様の都合で決済日を少し延ばして欲しいという要望が出てきました。
本来の決済月は今月です。
売主様は個人の方で、延期理由は体調不良との事。
売り物件自体は相続等で売り急いでいるものという訳ではないようです。

やむを得ない事情ですし、当方側に決済を急ぐ理由がなかったので、決済日は後日再調整するという事で延期する事自体は了承しました。

そこまでは良いのですが、決済日が再調整となったので、当方側としては、どうせなら更にもう1ヶ月程度延ばしてもらえると、資金調達面が随分楽になるのでお願いできないか?と不動産屋を通じて要望したのですが、不動産屋が決済月自体は変えないで欲しいと言ってきています。

もともとこちらの都合で決済日が延期になった訳ではないので、こちらの要望も少しは入れて欲しいと思っているのですが、売主様の都合を唯々諾々と受け入れるのは、仕方が無い事なのでしょうか。。。

契約自体をこちらから破棄したいまで思っているわけではありませんが、先方がこれを理由に破棄したいと言ってくるようであれば、先方からの手付けの倍返しで決着して頂いても構わないとは思っています。

私の考え方は不動産業界の商習慣上は異質なのでしょうか??

不動産の売買について教えてください。
当方は買主側です。

すでに手付けも払い、当方の住宅ローン審査もおり、あとは決済日を待つだけの状態にありました。
しかし、決済日の1ヶ月程前に仲介する不動産屋さんより売主様の都合で決済日を少し延ばして欲しいという要望が出てきました。
本来の決済月は今月です。
売主様は個人の方で、延期理由は体調不良との事。
売り物件自体は相続等で売り急いでいるものという訳ではないようです。

やむを得ない事情ですし、当方側に決済を急ぐ理由がなかったので、...続きを読む

Aベストアンサー

決済日を前倒しにする事はよくある事ですが

延期することは基本しません。

かと言って売主や買主の諸事情により、どうしても延期せざる終えない場合は
双方同意の上で合意書を交わし、延期します。

ただ、何かあった場合責任の取りようが無いので基本延期しません。
10年で1回しか経験しませんでした。

更に一ヶ月伸ばす事は見えない「リスク」を増やすだけです。
メリットと見えないリスク天秤に掛けづらいですが・・・

仲介会社も不審、1ヶ月の延期をお願いしても対応が悪いのであれば
売主の体調不良も可愛そうですが出来るのであれば「リスク」を取らない為に
予定していた決済日で実行した方が良いかと思います。

買主が応じたのだから売主も応じて下さいとかの問題では無いかと・・・

それでもどうしても1ヶ月伸ばしたいのであれば書面にて伸ばして欲しいと
仲介会社経由で売主に渡してもらい同意できるか同意できないか署名捺印
の上返送してもらうしかないですね。

Q契約後、物件の引渡し日の延長は可能?

何度か同じような質問で投稿させて頂いています。

先日、中古マンションの購入契約を行いまして(5/31 引渡し予定日)
フラット35を利用しようと考えています。

りそな銀行に申し込みを行ったのですが
うまく処理が進んだとしても
5/31の引渡し日に間に合わないことが発覚しました。

つなぎ融資を使えば、可能なのですが
最速でも6/20の融資実行日になるので、
つなぎ融資の申し込みを行う予定の5月末では
6/20の融資実行時の金利がわからないというのです。
(上がる可能性が高い、と銀行の窓口では言われました)
月またぎのタイミングゆえ、そのような事になってしまうようですが
そういうのを避ける為に、また、つなぎ融資を利用しなくていいように
物件の引渡し日を6/20に延長できれば
余裕も持てるスケジュールになるのですが
不動産会社に相談したら
「それは買い手の一方的な都合だから無理。つなぎ融資を利用してください」
という返答でした。

そういうものなのでしょうか?

あまりにもあまりなので、不動産にはグッドローンで行く旨を伝えました。
グッドローンは融資実行可能日が6/15でして
しかもつなぎ融資は(中古マンションでは)利用できないので
延長してもらうしか手はないのです。
しかし「延長してもらえるかは(相手もある事だし)わからない」
という返答。
引渡し日の延長の調整とは、そんなものでしょうか?

何度か同じような質問で投稿させて頂いています。

先日、中古マンションの購入契約を行いまして(5/31 引渡し予定日)
フラット35を利用しようと考えています。

りそな銀行に申し込みを行ったのですが
うまく処理が進んだとしても
5/31の引渡し日に間に合わないことが発覚しました。

つなぎ融資を使えば、可能なのですが
最速でも6/20の融資実行日になるので、
つなぎ融資の申し込みを行う予定の5月末では
6/20の融資実行時の金利がわからないというのです。
(上がる可能性が高い、と銀行の窓...続きを読む

Aベストアンサー

#2の発言者です。
補足文、御礼文について、ご参考までに。

契約書上、都市銀行となっている場合の解釈ですが、各銀行、住宅ローン商品が結構あります。(固定金利だったり、変動金利だったりも含めて)

どれを申し込んでも審査が通らない場はローン条項により白紙になりますが、○○銀行のA商品はダメだけど、△△銀行のB商品ならOKという場合、B商品のほうが融資条件が悪くても、そちらを申し込みしなければ、債務不履行として、手付金没収の可能性が出てきます。(同一銀行内の別商品であっても同様です)

ただ、融資が受けられないわけではなく、実行日が先になってしまうとの事ですので、買い側は努力をしたし、融資が受けられることは確定している(のであれば)ので、日取りだけ変えてもらえないかとお願いするしかないです。

商品的に、公的融資であれ、保険会社・ノンバンク系であれ、窓口が都市銀行なのであれば、一般の方には区別がつかないのでは無いかと思います。

お客さんの勉強不足だと言ってしまえばそれまでですが、仲介業者としては、もう少しアドバイスがあった方が良かったとは思います。

不動産屋の都合でとのお話もありましたが、業者にはフラット35を利用する旨を伝えましたか?

それを伝えず、単に都市銀行に融資を申し込むと言っただけなら、先にも書きましたように、都市銀行に融資を申し込んだ時、通常は1ケ月あれば実行が可能なので、引渡しは1ヶ月後とする契約が多いです。(相談者の方だけ特別早いわけではありません)

俗に、「ホウレンソウ」は重要と言われるように、
3者間での報告・連絡・相談が不十分でしたね。

結論として、契約は当事者間の問題で、仲介業者はそのお膳立てをしているに過ぎません。
できれば、売主さんと一席設けてもらって、ご相談される事をお勧めします。
その際は、売主側には何の非も無い事を踏まえてお話しすることを忘れないで下さい。

ご検討をお祈りいたします。

#2の発言者です。
補足文、御礼文について、ご参考までに。

契約書上、都市銀行となっている場合の解釈ですが、各銀行、住宅ローン商品が結構あります。(固定金利だったり、変動金利だったりも含めて)

どれを申し込んでも審査が通らない場はローン条項により白紙になりますが、○○銀行のA商品はダメだけど、△△銀行のB商品ならOKという場合、B商品のほうが融資条件が悪くても、そちらを申し込みしなければ、債務不履行として、手付金没収の可能性が出てきます。(同一銀行内の別商品であっても同様で...続きを読む

Q処置を教えて下さい。売主に不動産売買契約後の残代金決済(所有権移転)を一方的に延期されました。

6月の中旬に手付金による不動産(中古住宅)売買契約をし、月末に残代金決済(所有権移転)を予定しておりましたが、売主の一方的な都合により延期されてしまいました。

私は買主として代金の準備及び司法書士の段取りをし、いわゆる履行の提供を行ったのですが決済前日に延期したいと告げられ、理由を尋ねたところ下記のような解答でした。

「俺の物だから早く荷物をまとめて出て行けと言われているような気がして胸が痛くなったから考え直したい。あなたに悪意はなくても年寄りはそう言われている様に一度思い込むと頑固だから簡単に考えは変えられない。息子にも怒られたけど年寄りのわがままだから口出しするなと言ったんです。延期は違法ではないし、もし嫌なら売買をやめて下さって結構です。あなたに悪意がない、私の勘違いだと思ったら契約通り引き渡します。ただ、いつまで延期かは分かりません。」と。

6月初旬に売渡承諾書を交わしてから、私は売主の負担を考え「必要な物を新宅へ運んでください。不用品は私が負担して処分しますから、遠慮なく置いて行って構いません。」と何度か親切心で話してきました。結局は売主が現在の新居に全て家財を運べない現実(置くスペースがない)と不用品だけどもったいないというジレンマから私の言葉を逆手に取ったようです。

司法書士より「売主は契約という重みを分かっていない。売ります買いますの合意による売買契約はそんな簡単に気分が変わったから辞めます延期しますではすまないのだから。決済(所有権移転)は最後のほんの一瞬であって、売買契約時に所有権は移転されてるも同然。そのくらい契約は重みのあるものです。裁判所の判決となれば当然に所有権移転の命令がでます。」との言葉を頂きました。

手付による解除期限は決済の1週間前に設定されていました。
不動産売買契約の重みを含め、このようなケースの場合、最良の方法をアドバイス下さい。相手の言う通り待つのが良いのか、法的な処置に移るのが良いのか。どのような進め方が良いのか。

ご指導のほど宜しくお願い致します。

6月の中旬に手付金による不動産(中古住宅)売買契約をし、月末に残代金決済(所有権移転)を予定しておりましたが、売主の一方的な都合により延期されてしまいました。

私は買主として代金の準備及び司法書士の段取りをし、いわゆる履行の提供を行ったのですが決済前日に延期したいと告げられ、理由を尋ねたところ下記のような解答でした。

「俺の物だから早く荷物をまとめて出て行けと言われているような気がして胸が痛くなったから考え直したい。あなたに悪意はなくても年寄りはそう言われている様に一度...続きを読む

Aベストアンサー

本件売買に不動産業者等は介在していないのでしょうか?
不動産業者がいる場合は、当初の立退き交渉等も含めて
一切を業者にお任せになったほうが良いと思われます。

もし、不動産業者等の仲介もなく、個人間の取引であったのなら
もしかしたら、ほんの些細な感情のもつれが原因なのではないでしょうか。

高い買物なのだから、契約した以上は一日でも早く引き渡してもらいたい。
というお気持ちは購入者の心理として当然のことですから理解できます。
また、早め、早めに「必要なものを新居に運んでくださいね」等と仰ったのは
貴方の親切心から出たお言葉だということも解ります。

しかし、自称「頑固」な売主さんからしてみれば契約時に
「約束の期日までにはきちんと引き渡す」とお考えになっていた場合
貴方の親切心からのお言葉を「そんな事言われなくてもわかっとるわい!」
と間違ってお受け取りになることもあるかもしれません。

特にご年配の男性に多いのですが
「ワシは男なんだから一度言ったことは必ず守る!」というタイプの方の場合
こちらが親切心から「○日が約束の日ですよ」などと確認の意味を込めて言っただけで
「そんなことはわかっとる!」「ワシを疑っているのか?」「年寄りだと思って馬鹿にするな!」
などと途端に機嫌が悪くなる方もいらっしゃいます。

もし、売主さんがこのようなタイプの方でしたら
最初から「引渡してもらえないと損害賠償します。」などと言うと
まさに「火に油を注ぐ」ことになりかねません。
※これはこれで有効な場合もありますが
貴方ご自身も、せっかく買う気になっていたお家をいくらかの損害賠償
(違約金や手付倍返し)などでお諦めになりたくない場合は

まずは下手(したて)に出られ
「なにぶんこちらも初めての住宅購入なので気持ちだけが焦ってしまって・・」
「こちらの言葉使いや態度等がお気に障ったのでしたら謝ります」などと
誠意を込めてお詫びになり、一度腹を割ってお話し合いになりますことをお勧めします。
場合によっては、売主さんの息子さんや、貴方の奥様など関係者を通じて交渉なさるのも良いでしょう。

なお、こちらが下手に出てもなお応じてもらえないようでしたら少し強めに出られ
「○月○日までに引き渡すこと」「期限が守られない場合は1日につき○円を差し引く」
などと合意書を作成し、これに印鑑をもらうよう頑張ってみてください。

これも無理であれば、先の回答者様もお答えのとおり
内容証明郵便で引渡請求を行う、手付金の倍返しや違約金の
請求を行うなどされても良いでしょう。

※手付金解除(売主からの倍返し)についての期限は相手が履行に
着手(この場合は完全な引越と引渡)するまでであり、契約書の記載には左右されません。

顔見知り間での売買だからといって、契約は契約ですからなぁなぁな約束を
してしまうと、後々まで苦労することになります。
話し合いの結果は必ず文書にして、双方が署名捺印される等用心するに
こしたことはないですよ。

本件売買に不動産業者等は介在していないのでしょうか?
不動産業者がいる場合は、当初の立退き交渉等も含めて
一切を業者にお任せになったほうが良いと思われます。

もし、不動産業者等の仲介もなく、個人間の取引であったのなら
もしかしたら、ほんの些細な感情のもつれが原因なのではないでしょうか。

高い買物なのだから、契約した以上は一日でも早く引き渡してもらいたい。
というお気持ちは購入者の心理として当然のことですから理解できます。
また、早め、早めに「必要なものを新居に運んでく...続きを読む

Q住宅ローンの金消契約について教えてください。

中古の一戸建て住宅を購入し、
先日銀行から住宅ローンの
借入内定通知書がきました。

そして、金銭消費貸借契約のために
夫婦で(収入合算で購入したので)銀行に
きてくれといわれました。

この金消契約について教えてください。

過去の質問を閲覧させていただいたのですが、
この金消契約までは資金状況に変化を
させないほうがよいとありました。
(つまりカード使用しないほうがいいと)
もちろん借金するつもりはないのですが、
この金消契約の際も個人信用情報に照会するのですか?
信用情報に照会すると履歴が残ると思うんですが、
銀行は仮審査・本審査と信用情報に照会を
入れているんですよね?
その上、また金消契約の際も照会するのでしょうか?

それと、順番がよくわからないのですが
金消契約の際は新住所の住民票や印鑑証明が
必要とありました。
中古住宅の購入なので、今売主が住んでいます。
ちょうど引渡しの前日あたりに引っ越していく
予定らしいのですが、金消契約日(つまり融資実行)
を引渡しの5日ほど前にしたいと売主から連絡が
ありました。どの段階で住民票を写すことに
なるのでしょう?

あと、この金消契約で融資実行となり、
その後はもう銀行に行くことはないですか?
銀行に直接聞けばよいのですが
不動産やさんに任せてるのであまり聞けず・・・。

最後に金消契約の段階で融資不可、となることは
ありますか?それはどんな場合ですか?

色々書いてすみませんが
宜しくお願いいたします。

中古の一戸建て住宅を購入し、
先日銀行から住宅ローンの
借入内定通知書がきました。

そして、金銭消費貸借契約のために
夫婦で(収入合算で購入したので)銀行に
きてくれといわれました。

この金消契約について教えてください。

過去の質問を閲覧させていただいたのですが、
この金消契約までは資金状況に変化を
させないほうがよいとありました。
(つまりカード使用しないほうがいいと)
もちろん借金するつもりはないのですが、
この金消契約の際も個人信用情報に照会するのですか?
信...続きを読む

Aベストアンサー

通常、金銭消費貸借契約は取引日の前に銀行にて実施します。不動産屋・デベロッパー等が案内したり同席するケースもありますが、契約の主体は借主と銀行なので、不動産屋の参加は必須ではありません。むしろ守秘義務の観点からみるとジャマな存在となります。1時間程度で済むものです。この段階で審査をするということはありません。但し一般的な考えとして挙動不審であるとかは見ると思いますが、あくまで一般的な範疇であり普通にしていれば問題ありません。銀行からすると住宅ローンを利用する顧客は「利益の出る、ありがたい客」になるので、堂々とした態度で臨みましょう!
※借金しているといって「卑屈」になってはいけません。

金消契約時に新住所の住民票を用意できればベストですが、売主の退去の都合等、社会通念上合理的事由がありそれを銀行に説明し納得していれば、事前の移動は必要はありません。入居後速やかに住所変更すれば良いのです。
※銀行側としては、後での住所変更(通常の住所変更とは異なり、融資取引の住所変更は手順が多い)はメンドーかつリスク(債務者が速やかに住所変更をしてくれない等)が伴うため、金消契約時に新住所になっている方がありがたい。

取引日当日の動きとしては、一般的に買主側の取引銀行(住宅ローンを利用する銀行)で行います。双方の必要書類を確認し、
1.住宅ローンの実行・買主口座への入金
2.買主口座から決済相当額を出金し、売主へ支払い
3.売主が入金確認後、登記手続
となります。これが「取引」です(決済ともいいます)。
買主と売主の取引銀行が異なると、代金決済後の入金確認に時間がかかることも考えられますので、決済は朝一番からはじめた方が良いと思います。

この段階で物件は買主のモノになりますが、実際はその後(一週間程度、この期間については双方合意の上、売買契約書に記載します)売主が退去することになり、不動産屋を通じて「鍵」を受け取ります。これが「引渡し」です。

引渡し後、買主は中古物件の「リフォーム」等をし、速やかに引越しします。同時に役場へ出向き住民票の移動を行います。そして速やかに銀行へ住所変更の届けをします。

リフォームの有無、市外からの転入、売主の転居都合等により、全体のスケジュールは異なりますが、概ね上記のとおりになります。例外のケースもあるので、銀行・不動産屋とよく相談・確認をしてください。

通常、金銭消費貸借契約は取引日の前に銀行にて実施します。不動産屋・デベロッパー等が案内したり同席するケースもありますが、契約の主体は借主と銀行なので、不動産屋の参加は必須ではありません。むしろ守秘義務の観点からみるとジャマな存在となります。1時間程度で済むものです。この段階で審査をするということはありません。但し一般的な考えとして挙動不審であるとかは見ると思いますが、あくまで一般的な範疇であり普通にしていれば問題ありません。銀行からすると住宅ローンを利用する顧客は「利益の...続きを読む

Q住宅ローンの金消契約後について

住宅ローンの事についてお伺いします。

先日、住宅ローンの本審査に無事通り、金消契約を締結してきました。
今後、融資の実行を控えるだけなのですが、色々検索して調べてみると、金消契約を締結しても融資実行前に審査を再度行って、融資実行されないときがある。と聞きました。
そう言うことはあるのでしょうか?
実際、融資が実行されない場合は、直前(たとえば、前日とか)に知らされるものなのでしょうか?

幸い、審査時の与信枠には余裕が有ったようですし、新たなローンやカードは作っていません。
個人的にはあまり心配していませんが、ちょっと気にはなりますので、教えていただきたいです。

与信枠に余裕があったと判断しているのは、審査時に借りていたカードローン(150万円位)を返済しなくてもいい、無条件で通します。と言われたからです。
ただ、ローンが何本にもなるのは嫌なので、そのローンは完済かつ解約しました。
ちなみに、年収565万でローンの契約は2800万円です。

Aベストアンサー

#2です。
お礼をありがとうございました。

書類に不備がなく、借入申込人にも物件にも何も問題がなくて、審査が空いている時季ならば、1日でも回答は出ますよ。

補足の点につきましては、あげていただいたような事例もありますし、似たような話になるのですが、申込書で『自己資金』と書かれていた分が実は他からの借り入れであったりした場合もあります。

金利情勢の変化があるので、現在では『借り換え』などをされる方も多いですが、住宅ローンをご利用になられる方の殆どが『初めて』です。
初心者で素人なのですから、分からないことだらけで当然です。
寧ろそれを利用して、銀行の(担当者の)力量・知識量を測ろうとしてくださればいいですよ。
ご質問に対して正確に・誠実にお答えできなければ、所詮『その程度』のところです。

> この時に、カードの契約内容とかも全て把握しているんですよね?
大抵は、仮審査の段階で『個人信用情報機関』に照会をかけますので、同じ個人信用情報機関に加盟している銀行、信販会社、クレジット会社のご利用分については把握できます。
加盟している個人信用情報機関が違えば把握できないので、『全て』とは言い切れないんですよ。

#2です。
お礼をありがとうございました。

書類に不備がなく、借入申込人にも物件にも何も問題がなくて、審査が空いている時季ならば、1日でも回答は出ますよ。

補足の点につきましては、あげていただいたような事例もありますし、似たような話になるのですが、申込書で『自己資金』と書かれていた分が実は他からの借り入れであったりした場合もあります。

金利情勢の変化があるので、現在では『借り換え』などをされる方も多いですが、住宅ローンをご利用になられる方の殆どが『初めて』です。
初...続きを読む

Q住宅ローンの初回引き落としについて

三井住友銀行で住宅ローンを組むことになり、10月25日に引き渡しとなる予定です。
ローンの引き落とし日を2日に設定しました。銀行担当者がいまいち詳しいことの分からない人で何度もやり直しで信用できません。その担当者が言うには、11月2日が初回引き落としで一ヶ月分プラス日割り分が足された金額を引き落とすとのこと。30日締めなのに、前払い?のようになるわけで、納得いかないのですが、詳しい方、教えてください。

Aベストアンサー

引渡し日が住宅ローンの融資実行日になると思いますが、一般的には融資実行日の日付によって初回支払月が決まります。

銀行によっては、融資実行日と初回支払月の関係がホームページに明記されているのですが、三井住友銀行については残念ながら明記されていません。
一般的には融資実行日から初回返済日まで1ヶ月程度の間を開けることが多いです。また、融資実行日から初回引落し日まで8日と言う銀行はほとんどありませんので、その例にならえば12月2日が初回引き落とし日になります。

なお、利息は
11月2日初回引落しの場合は、10月25日から11月2日までの利息
12月2日初回引落しの場合は、1ヶ月分の利息+10月25日から11月2日までの利息になるはずです。
11月2日引落しで、1ヶ月分以上の利息を引き落とされる事はあり得ませんので、安心して下さい。

Q新築一戸建て建売住宅を購入しました。カーテンレールの取り付けはどうしたらいいですか?

新築一戸建て建売住宅を購入しました(正確に言うとまだ手続きの途中で引渡し前です)。
カーテンレールの取り付けをどうしたらいいものか考えています。

カーテンレールの取り付けはオプション工事になっていたので、見積りをお願いしようと建売業者(売主)に相談したところ、「カーテンレールはカーテン屋さんにお願いしたほうが好きなものを選べていいですよ」とのことでした。やりたくないのかな?とも思いましたが確かにそう思うので見積りはたのみませんでした。

私としては、カーテンにはお金をかけたくない(既製品で充分だと思っている)のでどうしたものかと思っています。カーテン屋さんはやはりカーテンを購入しないとカーテンレールもつけてくれませんよね... カーテンレールだけ付けてくれるところってあるんでしょうか?

主人は、自分が取り付けるからいいよと言っていますが素人に簡単に取り付けられるんでしょうか? 売主さんがいうには、下地まで30mmあるから最低でも35mm以上のネジを使う必要があるとか... それを手動で付けるとなるとかなり大変ですよと言っていました。

同じように建売を購入した方々はカーテンレールはどうされたのでしょうか?
なにかいいアドバイスをお願いします。

新築一戸建て建売住宅を購入しました(正確に言うとまだ手続きの途中で引渡し前です)。
カーテンレールの取り付けをどうしたらいいものか考えています。

カーテンレールの取り付けはオプション工事になっていたので、見積りをお願いしようと建売業者(売主)に相談したところ、「カーテンレールはカーテン屋さんにお願いしたほうが好きなものを選べていいですよ」とのことでした。やりたくないのかな?とも思いましたが確かにそう思うので見積りはたのみませんでした。

私としては、カーテンにはお金をか...続きを読む

Aベストアンサー

お金を掛けたくないのでしたら、自分でやるしか方法が無いように思います。
既製品て良いとの事ですが、既製品でも、ピンキリですよ。
一番安価なタイプでしたら、窓枠の木にビス止めですから、ビスの長さもせいぜい15~20mmですから、それほど、大変ではありません。
でも、ドラーバーのみの作業ですと、丸1日掛かり、次の日は、手の皮が向けるかもしれません。
安価な電気ドリルは、1,000円程度からありますので、そちらを購入された方が良いと思います。
あと、ちょっと高級な、レールですと、窓枠には、止められないタイプがります。
その場合のネジが35mm以上と言うことでしょうか?
その場合も、した穴を開けてやらないと、クロスを破いたりしますので、注意して作業して下さい。

Q住宅ローン実行時(物件引渡し日):提示の必要な書類と実際何をするのか?

いつもこちらでお世話になっております。先日お伺いしましたが、金消契約の時に必要なものについては回答を頂きました。実行時(物件引渡し日)についてですが、どの書類が必要になりますか?また健康保険証、免許証、住民票等必要になりますでしょうか。また具体的に何をするんでしょうか。時間はどれくらいかかりますか?司法書士の先生や、オーナー、不動産会社の人がくるんでしょうか? また、今回住宅ローンを組むにあたって会社には知られたくないので会社とか、上司に連絡など実行時や、ローンが始まったら行きますでしょうか。(本契約の申し込みをしたときは在籍確認の為電話がありましたが)以上、ご経験のある方、アドバイスをお願い致します。

Aベストアンサー

以下の通り出来るなら、当日、本人はまったく動かなくても
処理が完了します。

前日までに
1.物件引渡し最終チェック(引渡しに合意するかどうか施工確認)
2.銀行口座の、払い出し票、および(施工業者、司法書士等)
 振込み依頼書を銀行担当者に預ける
3.登記に必要な書類で施工主が用意する書面、印鑑証明等を
 銀行担当者に預ける。
4.施工業者が登記に必要な書類を持っていますので
 入金当日朝一番(施工業者の判断)に銀行窓口担当者
 のところへ持っていくように取り計らう
 (銀行担当者と施工業者の間で打ち合わせをさせてください)

当日 最終の鍵受領まで施工主さんが行うことはありません。
   流れを書いておきます。
5.登記に必要な書類を施工業者から銀行担当者が受領
 銀行は、担保登記できるか、書面の最終確認。
 (施工業者担当は、待機)
6.銀行確認実行後、銀行は施工業者への振り込み支払い実行
7.司法書士へ、すべての書類を銀行担当者が届ける
 (銀行によっては、6番の支払いが司法書士のチェック後となる場合  も有るようです)
8.司法書士が登記処理
9.銀行担当者(施工業者担当)、謄本を受領
10.銀行司法書士へ事前に預かってある、振込み依頼書および
 払い出し票にて、振込み支払い
11.銀行担当者(施工業者)が、施工主へ謄本を届ける
12.鍵を受領する

まともに付き合うと、1日がかりの仕事になります。
ですから、すべて必要な書面を銀行担当者に預けたほうが良いです。
なぜなら、融資金額が一旦通帳に入ると、最後の支払いまで
銀行は通帳と印鑑を管理下に起きます
(つまりあなたは、預けない限り何処へ行くことも出来なくなります)
これは、融資金を目的外に流用することが無いように
目を光らせている為です。

もう一つ、銀行は担保登記が確実にならないと(書面がないと)
施工業者に支払いを行いません。
施工業者も、書面を渡したら、登記した人間のものになってしまう
危険な書面ですので、振込み(支払い)が実行されるまで、
銀行に張り付きます。
※でも、やっぱり銀行の立場が強いので、銀行内であれば
 先に渡してしまいますが。

以下の通り出来るなら、当日、本人はまったく動かなくても
処理が完了します。

前日までに
1.物件引渡し最終チェック(引渡しに合意するかどうか施工確認)
2.銀行口座の、払い出し票、および(施工業者、司法書士等)
 振込み依頼書を銀行担当者に預ける
3.登記に必要な書類で施工主が用意する書面、印鑑証明等を
 銀行担当者に預ける。
4.施工業者が登記に必要な書類を持っていますので
 入金当日朝一番(施工業者の判断)に銀行窓口担当者
 のところへ持っていくように取り計らう
 (銀行担...続きを読む

Qローン特約の延長に応じてもらえないで困っています。

ローン特約の延長に応じてもらえないで困っています。
ローン特約の期限が3日後にせまっています。
いろいろと物件が難しい条件だったので、ローンをくむのに苦労したのですが、何とかローンが通りそうな状態にあります。しかし、期限まで審査OKが間に合うのは不可能であるため、10日ほど前から仲介業者にローン特約の期限の延長をお願いしていますが、「売主には話しをしています」の一点張りで、延長についての回答をもらっていません。この場合、ローンが通らなかった時は、ローン特約の期限が過ぎていることを理由に白紙解約でるかどうか、教えて頂けますでしょうか。よろしくお願いします。

Aベストアンサー

元業者営業です

「ローン特約で解約したくない」という事ですかね?

まず「ローン特約」は「定められた期限までに融資の承認が得られなかった場合、白紙解約になる」特約です。
なので、このままの状態で期限が過ぎますと「白紙解約」になります。
「ローンが通りそう」というような曖昧な状態では「通っていない」と同じ。

後はもうひたすら売主にお願いして期限の延長を承諾してもらうしかありません。
ただし、その分売主にも「他に新たな買主と契約できない」というリスクがありますので、簡単には応じてくれないでしょう。
特に他に引き合いがあるような物件なら尚更。
逆に言えば「不人気物件」や「売主が出来るだけ早期に現金化したい物件」なら一週間くらいは延長に応じてくれるかもしれません。

それでもダメなら「残念ながら縁がなかった」という事です。


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