位置指定道路の使用通行承諾書効用と次の行動の一手

1986年に大規模造成60程度の宅地の戸建て住宅を購入致しましたが、昨年末に　司法書士事務所から通知が来ました
内容は当家の前面道路が私有地のままで地主の依頼を受けての書面との事で私道の所有権の移転のお願いとの事。
この私道は造成の際に概に地主が販売した宅地５軒（宅地所有者の私道と同一地主の按分私道を含む）を通り抜け方法にて作成された、その新に作成された道路には７軒の玄関が接している
造成戸建てを購入の際の物件説明には以下のとうりに
私道負担は無し、
敷地と道路の関係 私道面に○　幅員4.5m　接面に○　道路位置指定　無に○
建築基準法第42条第2項の適用　無に○
私道の変更又は廃止制限　無に○　開発行為に基づく都市計画道路と加筆

依頼主代理人の司法書士はこの道路は位置指定を受け半場公的な道路として取り扱いになっておりますが、しかしあくまでも地主の私道が含まれ道路の改変工事の際には所有者への通知及び了解が必要になるが、このまま所有の必然性が無く又、相続が生じ、その所有権の帰属が複雑に成り　継続が出来ない。
又この私道を所有しているか否かによって不動産の価値に必然的に相違生じる物と考えられます。
この際　これら私道をこの道路に面する地主へ低廉の価額でお渡しするのが適切であると思料し通知致しました。
又不承知で在れば第三者への販売も在り得る

過去に宅地５軒の持ち主が公道化に付いての同意書を地主に提出済み。
位置指定道路の使用通行承諾書を当概地主が開発業者提出したものを受領
又、7軒も公道化を切望するものであります。
当方はそもそも地主が宅地開発行為にて収益を享受しそれらにて当然道路整備をして市に公道化申請するべきだと思うのですが、又第三者への販売は差し止めが可能か？
これらは司法書士の日銭稼ぎ行為が見え見えですが？
一体どの様に次の行動の一手をご指南下さいますか？

No.1 ベストアンサー 回答者： oyazi2008 回答日時： 2015/02/01 02:07

私道の持分についての見解ですが、おおまかに下記の様になります。

1、建築基準法上
位置指定道路で建築基準法上の道路であり、建築確認取得に問題ありません。重要事項などでは、接道長さや道路幅員、など説明義務があります。
私道負担の有無は持分を有するか？否かの記載ですから、持分がない以上負担は無し、当然に負担金も無しとなります。
2、民法上の権利
主に通行権など該当しますが、通行承諾があれば問題ありません。
3、融資上の金融機関の制限
現在位置指定を受けていれば持分が無くとも融資する銀行が大半です。
4、設備等更新時の承諾等
建て替えやインフラ整備に伴う各種設備配管等の工事の際、所有者の承諾書が必要となります。
例えば個々が建て替えの際水道引き込みをやり直そうと申請する際に、持分を持たない者が、所在がわかる道路所有者の承諾無しでの申請は受け付けられないのが現実です。これは、民法や建築基準法ではなく、あくまで工事上の実務の問題です。
ここが一番のネックとなります。
将来的に予測されるのが、高めの承諾料を請求されるということです。

また、私道である以上維持管理が必要なわけで、これは使用し利益を拝受している者が負担すべきです。所有者であっても無償で使用させているのですから、修繕義務はありません。今後舗装面や側溝など痛めば、使用している各戸で負担を協議しなければなりません。

市道への編入が一番良いのでしょうが、基本的に通り抜け出来ない道路は編入されませんし、舗装面が規格外だったり、幅員が一部欠けていたりしても現在は受付られません。これを整備するなら受益者となるでしょう。自治体も財政が厳しいので、整備が必要な状態では、編入を受け付けません。

販売時は販売時で道路とは別問題です。宅地取得時に持分を取得しなかった以上、それに不満を言っても始まりませんし、自己の所有地を誰に名義を変えようが自由です。

位置指定道路は、所有者が廃止出来る類の道路ではありませんから、そこの心配は無用ですが、持分を常識的な対価で取得可能なら取得したほうが良いです。非課税地ですから固定資産税等の負担はありません。

この回答へのお礼

有難うございます

お礼日時：2015/06/10 23:34

No.2 回答者： passgooo2015 回答日時： 2015/02/03 19:58

No,1の方の回答がすばらしいので補足等必要ありませんが、

現在の日本の道路に関しての法整備は問題だらけです。

私道で所有者が不明な為、上下水道やガス管等のサービスが
行き届かない所やメンテナンス出来ない所が稀に有ります。

第三者への販売を指し止めた所で、現所有者が一切の協力を拒めば
困るのは接道している土地の方々なので、低価で譲ってくれるのなら
自分の資産（土地の価値）を守る為にも絶対購入すべきだと思います。