法面のブロック積壁から家があまり離せない、最低どれくらい離すべきですか？

出来たばかりの分譲地で、購入予定の土地があります。
南側が道路、北側に法面があり、法面部分は竹藪です。
地面から土地までの高さが７ｍほどです。

購入予定の土地北側には、ブロック積壁（厚み７０㎝、高さ４ｍ）があり、その下に幅１．５ｍほどの小段（犬走り？）があります。その下に３５度から４０度ほどの法面が下にあります。

設計の最終段階で、このブロックから家が最大５９㎝、最少３５センチほどしか離せないことがわかりました。

擁壁詳細図によると、安息角３５度線のラインだと、北側のブロックから１．７ｍ離すと安心みたいです。ですが、これだけ離すと、家を建てることが難しい気がします。
南側は全面道路で、家から４ｍ５０㎝ほど余裕がありますが、軽自動車と普通自動車を二台置くには、これでギリギリだと設計士さんから言われました。

後は家の間取りを少し削るしか方法がないのですが、それを工夫したとしても、５０㎝ほどしか離せないと思います。

離せるなら離すだけいいと思うのですが、最低、離すべき距離などがありましたら、教えていただければありがたいです。


また、ブロック積壁の詳細図によると、地盤の土質　第三種と書かれています。開発会社に確認中ですが、多分、第三種とは軟弱地盤の事だと思うのですが、どうでしょうか？

ここは、もともとは竹藪に囲まれた台地で、分譲地も切土だから、地盤はしっかりしていると思っていたのですが、軟弱地盤ということがあり得るのでしょうか？

ようやく見つけた土地だけに、何とかならないものか思案中です。

図面を見て、ネットで調べた限りでは、ブロック積壁は、軟弱地盤に対して的確なものだと思っています。
新しいものですし、開発業者からは、「擁壁の耐用年数は半永久」といわれていますが、大きな地震がきたら、わからないことは覚悟しています。

何卒アドバイスいただければと思っております。よろしくお願いいたします。

No.1 回答者： mofl 回答日時： 2015/02/12 02:20

まず。

その高低差４mの擁壁は、作物の確認を取り、検査済証の交付を受けていますか？
これがキモ。

分譲というのは開発行為、つまり都市計画法第29条の手続きがされたもの？
それとも現況有姿?

宅造規制法の他に、各都道府県では通称「がけ条例」というものを定めています。
仮に確認処分されていても、検査済証の交付を受けていなかったら、この条例にストライクのはずです。

そもそもブロックって何ですかね？
まさか普通にあるコンクリートブロックじゃないですよね？
いわゆるPC型枠ブロックならともかく、一般のコンクリートブロックだったら擁壁とは言いません。

がけ条例に抵触した場合、安息角の概念は通用しません。
ご注意を。
擁壁の下も勾配が大きいですね。
私の住所地ではブロック擁壁が確認を取れていようと、７mの全体で「がけ」扱いです。
規制の範囲は高低差の２倍なので、がけの下から14mです。

竹やぶとのことですが、竹など植物が効果があるのは表土の保護、いわゆる法面保護です。
がけ全体の崩壊抑止には全く効果はありません。

あと、擁壁の耐久性が半永久的？
笑止。
先の東北地震でも首都圏で土止めはたくさん壊れましたよ。
完全に崩壊したものもあれば、ブロックの目地がずれたものもありますね。
地震でなくても一夜の集中豪雨であっけなく崩壊したプレキャストコンクリートの擁壁も見ました。

永久ではなく「半」を付けているのがビミョーですね。
建て替えサイクルの30～40年程度を半永久的と言っているのかな(笑)

人工的なもの、擁壁程度でそんなに持つわけがない。
おごりすぎ。

で、とりあえず。
情報が足りません。
営業ではなく建築士の資格所持者に、
・ブロック擁壁の安全性の確認
(確認処分から検査済証の履歴まで)
・ブロックだけでなく斜面全体の安全性の確認
・お住まいの地域でのがけ条例の内容の確認
・今回の斜面全体ががけ条例に抵触しないことの確認
・あなたの希望通りの建物の配置で確認申請が通ることの確認
(これ絶対)

ブロック擁壁の上ですよね。
確認申請を通すだけなら対処方法はありますが、高低差が大きすぎてお勧めできません。
ましてや現在の敷地の有効活用ではなく、これから購入しようとしているんだから。

最後に私見です。
あなたを諦めさせるつもりはありませんが、私なら購入の候補にすら挙げません。
もちろん程度問題だけど、擁壁を背負う高低差がある土地って、瑕疵物件だと思います。
造成地で南側へのひな段ってセールストークがありますね。
眉間にしわを寄せちゃいます。

いつか壊れます。
補修をどうします？
建物まで崩壊しなくても、壊れた擁壁だけ修理できますか？
４mの擁壁工事は相当な費用がかかりますよ。
擁壁がお隣の持ち物、つまり法面の上が隣地との境界線だったら、話はさらにこじれます。
７mの高低差はとりわけ注意が必要。

あまり危険をあおると業者から営業妨害で訴えられちゃいますね。
もちろんメリットとデメリットを天秤にかけ、決断するのはあなたです。
決断したものを、白紙撤回しろとまでは申しません。

この回答へのお礼

早々の回答ありがとうございました。

いただいている資料を見る限りでは、１枚岩のようなコンクリートブロックみたいです。

・その高低差４mの擁壁は、作物の確認を取り、検査済証の交付を受けていますか？
分譲地は、擁壁もすべて新たに開発工事し、この２月末に検査済み証が下りるということでした

がけ条例などにも抵触していないので、多分、北側を地盤改良か深基礎にすれば、確認申請は下りると思います。法面の下には家はないです。

確かにご指摘通りなのですが、付近は地震で液状化率が高いところで、家を建てる際、どこでも少なからず地盤改良が必要になります。周囲は、土地の高低も低く、以前、水害もあった地域です。

少しでも高台で、しかも、利便性も考えると、たくさん土地を見た中で、ここが一番ましだった…というところです。

ちなみに、ここは北傾斜地です。

お礼日時：2015/02/12 09:48

No.2 回答者： mofl 回答日時： 2015/02/12 12:37

お礼、ありがとうございます。

まずお詫び。
作物　→　工作物

開発行為で造成された区域ですね。
失礼しました。
都市計画法第29条の許可の場合、単独で工作物の確認の手続きはありません。
２月末に完了検査に合格すれば、擁壁含めて区域内全体の都市計画法での検査済証が交付されるとともに完了公告がされて終わりです。
開発の中では瑕疵の残る宅地は作らないはず。
確認申請が取れない許可では整合が取れませんから。
がけ条例の心配もないはずです。
(って、私が太鼓判を押す立場じゃないけど汗)
安息角を考慮することもないはずですけどね。
ま、念には念を入れて。

あとは擁壁を背負っているネガを考えて、あなたが決めてください。
繰り返しですが、ここへの質問は、売り手側の建築士に相談すること。
もし発注する予定のハウスメーカーなどが決定していれば、そこ。

いい家を建ててください(^_^)v

この回答へのお礼

前向きなご意見、ありがとうございます。

水害や地盤の強さなども調べた挙句に、ようやく決めた土地なのですが、土地契約後にハザードマップの改正があり、改正後、地盤が比較的弱いところだったことが分かったり（それまでは地盤の固いところということだったのに、あまりの変わりようにショックでした）さらに後ろの法面のことなど、色々あり、正直何がいいのか分からなくなってきたところです。

確かに、まずは建築士さんとじっくり相談ですね。ブロックから離せば離すだけいいと思うのですが、利便性なども考え、どこが妥協点なのか設計士さんと話し合いたいと思います。

実際に法面近くのブロックがあるお宅に住んでおられる意見もお聞きしたいので、まだご意見募集中です。よろしくお願いいたします。

お礼日時：2015/02/12 17:25