賃貸に出している物件を所有したままの住宅購入は…？

いつもお世話になっております。
半年前に結婚して、今は私（妻）の実家マンションに住んでいます。住宅の購入を考えているのですが、問題は主人の独身の時に購入した１Kのマンションです。

１：ローンが残っている状態で新規購入する場合どんな問題があるのでしょうか？
新築で５年ほど前に購入して、ローン（銀行）がまだ1,800万ほど残っています。賃貸に出すことにしたのですが世田谷の駅近の物件だったので運良くすぐに借り手は見つかりローン＋少々αくらいの賃貸料をいただいています。また売却は考えていないようです。
自分達だけの資金は500万ほどですが、私（妻）の両親から2000万ほど借り入れができ、頭金総額は諸費用入れて2500万ほど用意できそうです。見に行ったマンションの不動産業者に事情を話すと、頭金が多いのでローンがあっても公庫で借りられるのでは？といわれたのですが…。

２：購入金額はどのくらいが上限でしょうか？
ローン残り　1,800万
頭金　2,500万
年収　夫34歳430万　妻31歳410万
と収入があまり多くないのですが、私たちの場合どのくらいの物件価格が妥当なのでしょうか？新規で購入したローンを返せる範囲は収入からすると月10万くらいなので借り入れは2000万くらいが限度なのですが、頭金を含めた4,500万くらいの物件では難しいでしょうか？賃貸もずっと借り手がつくかどうか心配な面もあるので…。

３：現在ローンを借りている銀行に賃貸にしたと伝える場合は？
どうもローンを借りている銀行には賃貸にまわしていることを主人が伝えてないようなのですが、一括返済などになるのでしょうか？（その場合私の両親の借り入れは使えません）

きちんと自分が調べるべきことですが、恥ずかしながら調べても不明なことが多く、どなたかに助言いただけると幸いです。どうぞよろしくお願いいたします。

No.2 ベストアンサー 回答者： noname#11476 回答日時： 2004/06/14 21:04

１．結局の所どの位まで借り入れ可能なのかという問題に尽きます。

２．あまり多額にはしない方が賢明でしょう。
というのも現在でどの程度収益が出ているのかなのですが、
　・ローン返済
　・管理費、維持修繕費
　・固定資産税
を支払ってもまだ利益が出ていますか？出ているとすればどれくらいですか？
今は新築５年ですから借り手も尽きますがあと５～１０年経てば賃料は下げないと借り手がつかなくなってきます。
室内リフォームなども考えなければならないので話は単純ではありません。

また売却価格＜ローン残高であれば、売却価格＞＝ローン残高になるまでは債務超過ですから、差額を支払える貯蓄を用意するくらいの慎重さが欲しいです。
ご自身の住宅資金として５００万あるそうですが、その物件は１８００－５００＝１３００万で売却できますか？
売却可能であれば１Ｋのマンションに対して５００万投入すれば債務超過を解消できますので、賃貸の方が上手く行かなくなれば即座に売却できるわけで切り捨てられますので問題はそれほどでも無くなります。

上記ストーリーが成立するのであれば、頭金２０００万で＋１５００万～２０００万を借り入れても無謀とは言えなくなります。
ただ堅実にはご主人の年収である４３０万／４＝１０７万／年程度の借り入れにとどめた方が安心なのですが。

３については、
どういう形で借りたのかわかりませんが本人居住の条件が付いていると厄介ですね。
ただワンルームにそういう条件を付けてはいないと思われますが。（長期返済なのにそれでは一生独身でいることを前提としていることになるので）
でも、現住所を変更していることは伝えて下さい。
もし現住所の変更が済んでいるのであれば、銀行も賃貸に回していることは承知の上のはずで、特に問題はないでしょう。

私の想像ですが、５年前のワンルームということは要するに投資用マンションで提携のローンを組んだのではないかと思うのですが。

この回答への補足

mickjey2さま、いつも本当にありがとうございます。ご助言の内容を何度も読み返させていただきました。
マンションの利益は　・ローン返済・管理費、維持修繕費
・固定資産税でぎりぎりのところです。将来のリフォームなど、目には見えない金額に回せる余裕がないので正直とても不安に感じています。いずれ、売れる時が来たら売ろうとは思っているのですが、今はこうした不景気の状態なので売ってもマイナスが多く、しばらく賃貸で貸して様子を見ながら繰り上げ返済で残債を減らそうという決断でした。はっきりと査定はしてもらっていないのですが、おそらく残債マイナス３～５００万くらいの売却価格ではないかと思います。
ローンについてですが、３５年住宅用ローンで組み、一定固定期間が終了した変動金利でのローンで投資用ローンではありません。住所変更は届けを出しており、ローン返済は毎月賃貸の管理会社が入金しているので、明らかに賃貸に出していると銀行も思っているとは思うのですが、特に何も指摘されていないのでそのままにしてしまっている状態です。賃貸に出している旨を届けた場合、一括返済でなくても賃貸用のローンなどにされてしまうものでしょうか？その場合住宅ローンより金利が上がってしまうと聞きましたが…。
何度もお伺いばかりで申し訳ありません、ご意見伺えると幸いです。どうぞよろしくお願いします。

補足日時：2004/06/14 22:02

No.5 回答者： noname#11476 回答日時： 2004/06/15 09:19

>賃貸用のローンなどにされてしまうものでしょうか？

それはないでしょう。
本人が居住していないことはすでに銀行はわかっているのですから、そのまま空き家にしているとは考えていませんので、暗黙の了解が成立していると考えてよいでしょう。
ですから何もしないでそのままで結構ですよ。ご心配なく。

ただ次の銀行で住宅ローンを借りるときには前のローンについてはお話ください。
でその次の銀行が住宅ローンＯＫであればなにも問題はありません。
ただ次の銀行で前のローンがあるので住宅ローンはだめでセカンドローンしか組めないと言われた場合は、前のローンについて何らかの対策が必要で、これは前のローンの銀行と交渉しなければならなくなります。

ですからこれから借り入れする銀行次第です。

この回答へのお礼

mickjey2さま、毎回お伺いばかりですみません。いつも丁寧なご対応とても感謝しています。
残債のある銀行についてはご意見いただき安心しました。状況をみて対応していきたいと思います。
いずれにせよ今度借り入れする銀行次第ですよね。きちんと銀行を探したいと思います。
ただ、やはり多くの残債を抱えたままローンを組むことが私自身とても不安があります。もう少し自分達の貯蓄を増やして繰上げ返済などで残債を少しでも減らしてからの購入のほうがいいのか、もう少し検討していきたいと思います。
いつも本当にお世話になってすみません、またお伺いする機会もあると思いますので今後ともよろしくお願いいたします。

お礼日時：2004/06/15 18:45

No.4 回答者： chocomax 回答日時： 2004/06/14 23:45

＃１です。

＞「住宅金融公庫で申し込む場合、現在のローンを組んでいる銀行での申し込みになると思います。」
というのは新型住宅ローンのことでしょうか？自動的にそのローンの銀行が残債ある銀行に限定されてしまい、通常の公庫の融資では受けられないということでしょうか？

５年前まで住宅金融公庫の手続き担当だったのでうる覚えなのですが（＾＾；多分借入状況を一括管理する為だったと思います。強制的では無かったと思いますが・・土地・建物に抵当権が付くわけですが、基本的に公庫が一番目に来るので（銀行が１番でも公庫に譲る）借り入れがある銀行にて手続きしてくださいとなると思います。

最近この仕事から離れているので、新型ローンの事は分かりませんが、現在支払いしている毎月の負担分をシュミレートした毎月の支払いから確実に引いた計算になりますので、借り入れ出来る金額は減ると思います。

＞残債のある銀行にそのことも含めて相談した場合、今までのローンの内容も変更されてしまうものでしょうか？（賃貸用ローンなど）

良い意味での変更は考えてくれると思いますよ（＾＾
多分銀行のオススメローンに借り換えを言ってくるかも？です。今日、長プラ金利が上がるとニュースで言っていましたので、公庫の金利も連動して上がる事間違いないでしょうから、銀行のローンと比較検討した方がいいかも知れませんね。

すみません（＾＾；いろいろ言いましたが自信無しでお願いしますm(_ _)m 良い方向に解決するのを願ってます（＾＾

この回答へのお礼

chocomaxさま、たびたびご回答いただき本当にありがとうございます。住宅金融公庫の方だったんですね！専門家の方のご意見を伺えてとても参考になります。
失礼ながら公庫の仕組みがよく理解できていず審査も厳しいというイメージだったので今回公庫も利用できるかもしれないと伺ってきちんと調べてみようと思います。やはり固定金利は大変安心ですし…。
ともあれ、銀行でも公庫でも事情を話して良い条件のローンを探していきたいと思います。
今回はご助言いただきとても参考になりました！本当にありがとうございました。

お礼日時：2004/06/15 18:38

No.3 回答者： DolphinIII 回答日時： 2004/06/14 23:30

今までのご回答などを参考にアドバイス申し上げます。

（１）既存の１Ｋのマンションの借入について
今般の借入の審査については、確定申告上トントンの状況であれば、過去３年分くらいの確定申告を持参し、過去の収益状況等を説明して、単体で問題ない状況であることを説明すればいいのではないでしょうか。
物件の立地もとりあえずは問題ないようですし、今回の審査上は、この借入を「切り離して」審査してもらえないか依頼してみるとよいでしょう。

（２）現在ローンを借りている銀行に賃貸にしたと伝える場合は？
これは「確信犯」ということで、わざわざこちらから言わなくてもいいのではないかなという気がします。
恐らく住宅ローンとしての借入ですから、居住していることが前提でしょうが、結婚したら１Ｋになんか居住できないのは火を見るより明らかですし、銀行側には「いずれ売却し、残債を一括返済するが、不動産の売却水準をもうしばらく見極めたいのでしばらく待って欲しい」とでも伝えてみてはいかがでしょうか。銀行側もなにか念書をだせとか位は言ってくるかもしれませんが、約定どおり全額返済しろとは言ってこないはずです。（そこまで強行に債権回収するより、利子収入を取っておくほうが賢明でしょうし、銀行側の理屈から言っても）

（３）借入の限度額について
貴方がおっしゃっているような水準で問題ないのではないでしょうか？年収倍率も標準的な水準ですし。

（４）その他
どうしても１Ｋの借入の将来が不安と言うのであれば、「買い替え」ローンというものを利用してしますのも一手です。もちろん自己資金で損切りしてしまってもいいですが。
ただ愚念ながら現在不動産投資というのが脚光を浴びてまして、東京においても１Ｋの収益用マンションが多数林立している現況にあります。
もし現在の物件の近くに新築マンションができたとすれば借り手がいなくなったり、賃料水準を更に下げないと借り手が見つからなくなってしまうリスクはあります。他方今後の金利上昇リスクを考えると今後も収益を維持できるかは慎重に見極めなければいけないでしょう。
ご参考までに、一般的な不動産投資の予測方法としては現在の賃料×８０％の収入・借入利率３％～５％程度で再計算しなおして、それでも収益がトントンならまず今後も持ち続けていてもいいのではと予測します。一度試算されてみてはいかがでしょうか？
あまりにも大きな赤字を抱えるようなら、まだ築浅のうちに売却されるのも結果としていいような気もいたします。

長々と恐縮ですが、ご参考になれば幸いと思いまして記させていただきました。
乱文の節は平にご容赦を。

この回答へのお礼

DolphinIIIさま、丁寧なご説明大変ありがとうございます。
銀行のほうの対応についてはご助言いただき安心しました。買い入れ時に残債がある銀行に申告する必要があればそのように対応していきたいと思います。
新規で購入する場合の金融機関の審査については、不動産業者の話だとまだ賃貸に出している期間が短いため、借り入れを切り離すのは難しく、できれば私（妻）を主たるローン返済の債務者にしたほうがよいと言われました。将来子供も予定しておりできれば主人が組めるローンで検討したいのできちんと銀行をあたって探したいと思っています。
ただ不安なのは教えていただいた試算をしたところやはり80％では月2万もマイナスになってしまいます。変動金利で築浅の今でトントンなので、将来的にはやはり家賃収入は難しいのかと考えてしまいました。場所は世田谷区等々力でワンルーム・1Kなどは少ないようで、静かな住宅街で近隣にはマンションを再建築するような環境ではなさそうなのですが…。やはり売りに出したほうがよいものでしょうか？でも現在とある企業と契約をしていて、そこの社員寮にしているため6年は売買ができない契約になっているそうです。6年後には築10年以上、不安です…。
もっときちんと状況を把握して勉強しなくてはと切に思いました。
本当に詳細まで教えていただき感謝しています、ありがとうございました。

お礼日時：2004/06/15 18:18

No.1 回答者： chocomax 回答日時： 2004/06/14 20:59

こんばんは。

まず(1)ですが、住宅金融公庫で申し込む場合、現在のローンを組んでいる銀行での申し込みになると思います。別銀行で申し込んでもそう言われると思います。
そうすると、ローンが残っている銀行から、まず2500万の内、残債を一旦返済してから、新たに公庫の審査を・・と言われるかも知れませんので、真っ直ぐ相談した方がいいです。

(2)ですが、基本的に税込み年収の15～25％を返済に充てる事が出来ます。下記ＵＲＬでシュミレーションできますが、平均金利計算が3.29％で計算しますので、ご主人の年収では足りませんから、奥様の年収を合算する事になるでしょう。4500万円の物件は買えると思います。しかし、残債1800円の件をシッカリ話ししないと、ご両親からの援助が得られないとの事ですので、まず銀行に相談した方がいいです。

(3)銀行ローンでしたら賃貸にしている事は大丈夫だと
思います。（特別な特約事項が無い限り・・）
住宅金融公庫は「本人が住む為の・・」あるいは「家族の為に・・」が借り入れ条件になりますので、投資目的は駄目です。

詳しくは住宅金融公庫のＨＰにも有りますのでご覧ください（＾＾

参考URL：http://www.jyukou.go.jp/support_index.html

この回答への補足

chocomaxさま、早速のご回答ありがとうございました。とても参考になりました。
公庫はこういう特別な事情がある場合、融資を受け付けてもらえないと思っていたので、すみません全く不勉強でした。
「住宅金融公庫で申し込む場合、現在のローンを組んでいる銀行での申し込みになると思います。」
というのは新型住宅ローンのことでしょうか？自動的にそのローンの銀行が残債ある銀行に限定されてしまい、通常の公庫の融資では受けられないということでしょうか？
残債のある銀行にそのことも含めて相談した場合、今までのローンの内容も変更されてしまうものでしょうか？
（賃貸用ローンなど）

何度もお伺いばかりして申し訳ありません、教えていただけると幸いです。どうぞよろしくお願いします。

補足日時：2004/06/14 21:55