「分家」で融資が駄目になるの？

所有している家がかなり古いので、建て替えを希望しています。土地は、市街化調整区域にあり、固定資産評価額が低く、110坪で280万円程です。
建て替えの建築許可は下りたのですが、調整区域なので「分家」でないと許可が出ないと言われました。
銀行に住宅ローンの相談をしていたのですが、分家では担保価値が無くなるので融資できない（保障会社が保障できないと言って来たらしいです）との事で断られました。現在４つの銀行に断られている状態です。
仕事は自営業を10年やっています。3年間の平均年収は320万程度。希望融資額は2500万円です。他にローンなどはありません。年収の面で審査が通らなかったのでしょうか？次回の申告で年収を多くすれば、借入が出来るのでしょうか？どなたか教えて頂けませんか？とても困っています。

No.3 ベストアンサー 回答者： noname#11476 回答日時： 2004/06/16 18:00

ご質問者の状況ですと、

ａ．借り入れ金額に対して年収が少なすぎる
ｂ．担保価値が極めて低い（調整区域）
ｃ．自営業

と審査が通らない条件が３つもそろっています。
これではどうにもなりません。
ａ，ｃに対しては、借り入れ金額圧縮を試みるともに、数年間（３～５年）は所得がせめて５００万以上になるようにしてください。

ｂについてはかなり困難です。建築する場所を他の場所にするか、ほぼ全額自己資金でまかなうなど工夫が必要でしょう。分家か本家という問題ではなく、土地に価値が無いという問題なのです。
ただ、住宅金融公庫であれば可能性はあると思われます。ご相談ください。

No.2 回答者： akio_myau 回答日時： 2004/06/16 17:36

収入も関係するかもしれないが

最大の問題は市街化調整区域です。

要はこの市街化調整区域は農業をしている
人しか建物建ててはいけないのが原則になります。

しかし、農業以外で生計をしている場合
本家の農業を人の子供などが結婚等で本家を離れ
家を建てる場合、分家として例外的に認めると
役所では言っているのだと思います。

つまり、この場合
本家があっての分家なので
転売などする場合、非農業の人間(銀行や保証会社)には
販売することが出来ず資産価値を持たないため
お金を貸付できないのだと思います。

No.1 回答者： ichichan2004 回答日時： 2004/06/16 17:18

職業　自営業。

年収320万が審査基準に到達しません。急に年収を増やしても借り入れは難しいかもしれません。審査基準には、分家の関係とは全く関係ありません。