亡くなった父の土地を第三者にあげたいのですが、どうすればよいでしょうか。

父は27年前にすでに亡くなり、父名義の土地が田舎にあります。
土地の整理を考えており、その土地を田舎でよくしてくれている近所の人（赤の他人）に差し上げたいのですが、土地の名義変更をどのようにすればよいのか教えてください。
土地の名義を、父の名義から近所の人名義に直接変更できるのでしょうか。
それとも、父の名義から私の名義（相続）に変更した後、私の名義から近所の人名義（贈与）に変更する手続きを踏まなければならないのでしょうか。

No.3 ベストアンサー 回答者： yumeiroyamaneko 回答日時： 2015/08/06 00:50

登記というか法律をよく知らない人はそういう場合でもお父さんから直接名義を変えられるじゃないかなんてことを言ったりしますが，そんなことはありません。

今は亡きお父さんから受贈者（贈与を受ける人）へ直接所有権が移転できるのは，お父さんの存命時にお父さんとその人との間で贈与契約が成立していたがその登記だけをしていなかった場合だけです。で，お話からするとそんな事実はないんですよね？

ならば，
(1)お父さんからあなたへの相続を原因とする所有権移転登記
(2)あなたからその人への贈与を原因とする所有権移転登記
の2件の登記申請をしなければならないことになります。

(2)の贈与については比較的簡単なので，法務局で相談しながらなら当事者で申請することも可能だと思います。が，問題は(1)の相続です。
27年前に相続が発生しているということで，今から一から相続に関する証明書を集めてようとしても，被相続人（＝お父さん）の最後の住所を証する書面（住民票の除票）あたりが役所の保存期間の経過によりまず取得できないと思います。戸籍謄本を代用できるような事案だったらいいのですが，そうでない場合には不在住証明書や不在籍証明書（法定の証明書ではないので自治体によっては発行してくれない），権利証や相続人全員の上申書等を被相続人が登記名義人と同一人であることを疎明する情報として提出することになるかもしれず，そうなると素人が的確にそれに対応するのは難しいかもしれないので，司法書士に依頼しちゃったほうがいいんじゃないかなと思えます。遺産分割協議書が必要であるならばその対応もしてくれるでしょうから。まあ，依頼したら費用もかかっちゃいますけれどね。

参考までに（法務省民事局のページ）
・贈与による所有権移転登記申請書
　　http://www.moj.go.jp/content/000123414.pdf
・相続（遺産分割）による所有権移転登記申請書
　　http://www.moj.go.jp/content/000123426.pdf
・相続（法定相続）による所有権移転登記申請書
　　http://www.moj.go.jp/content/000123423.pdf

それから登記とは別の話になりますが，相続税については今から27年も前の話なのでいまさら相続税云々という話は起きないと思うものの，贈与税については土地の所在と大きさにもよるものの課税されてしまう恐れがあります。受贈者がそのあたりについても自分で積極的に動いてくれる人ならいいのですが，そうでない場合にはあなたのほうで税務署や税理士に相談するなどしてから手続きしないと，あとになって受贈者から文句を言われるなんてことになりかねません。不動産をあげたことをきっかけに関係が悪くなるなんて最悪なことにならないよう，贈与税についてはっきりとさせてから贈与契約を締結したほうがいいんじゃないかなと思います。

この回答へのお礼

丁寧な回答をありがとうございます。
所有権移転登記を(1)、(2)の順でしないといけないことが分かりました。
また、(1)のための準備が大変なことも分かりました。
司法書士さんに相談することを考えたいと思います。

お礼日時：2015/08/06 10:12

No.5 回答者： ben0514 回答日時： 2015/08/06 20:58

相続手続きを省略して、贈与（譲渡）を行うことはできませんよ。

できたとしても、同時に二つの手続きについて、法務局へ申請することができるという程度です。

あなたは近所の人に無償で上げるという行為で満足されるかもしれませんが、受け取る側に配慮してください。本当に必要で各種税金負担を今後しても価値があるという土地であれば、喜んでもらってくれることでしょう。
しかし、不動産を所有するということは、それだけで固定資産税などの税負担が発生します。固定資産税は毎年ことで、気にかけているかもしれませんが、一般の市場価格を下回る金額での低額譲渡や無償で行う贈与などについては、譲与税が課税されます。中には、売買に桶うｒ価値はないような土地であっても、贈与税などの課税を考える場合の評価額が高く、あとから困るようなこともあるかもしれません。
このほかに、名義変更には登録免許税もかかりますし、ご自身で手続きできない場合には、専門家の費用も掛かります。

税負担するぐらいであればもらいたくないと理解している人が開いてであれば、あなたが良かれと思った譲渡話であっても、迷惑話になってしまうこともあるでしょう。

手続き漏れが生じるようなこととなれば、余計なトラブルになることもあります。ご注意ください。

余計なことまで書いてしまいました。失礼しました。

この回答へのお礼

親切な回答、ありがとうぞざいます。
譲渡する相手が喜んでまらえるか確認してから、手続きを進めたいと思います。

お礼日時：2015/08/07 09:09

No.4 回答者： area_99 回答日時： 2015/08/06 10:19

相続手続きをされてから、譲渡してください。

この回答へのお礼

回答、ありがとうございました。

お礼日時：2015/08/06 10:30

No.2 回答者： Walkure1500 回答日時： 2015/08/05 21:14

土地の名義はお父さんなので、貴女以外には相続人（兄弟や母親）がいないのであれば、一旦貴女が相続手続きをして貴女の名義に変更する必要が有ります、

この手続きには司法書士の力を借りる方が良いでしょう、当然高い物ではありませんが手数料が発生します、

当然、相続によって幾らかの相続税が発生するときがありますが、
土地の値打ちを金額に換算して、今なら基礎控除が３６００万円、
法定相続人（貴女です）一人当たり６００万円、合計４２００万円までは税金が掛かりません、あくまでも、貴女一人と仮定してです、

特定の方に差し上げると、貰った人には贈与税が掛かります、
基礎控除はうんと少なく、課税される税額の率はう～んと高い物になります、
あげる場合は、其の方とよく相談してからにされるのが良いでしょう。

この回答へのお礼

回答ありがとうございました。
父の名義から直接近所の人（赤の他人）に贈与することはできないということですね。

土地そのものの評価額は１００万円未満のもので贈与税はかからないと思います。

お礼日時：2015/08/05 23:12

No.1 回答者： fnfnnis3 回答日時： 2015/08/05 16:50

中身的にはそういうことですが、

相続人があなただけなら(あるいは法定相続人の同意が得られるなら)、
いきなり贈与相手に名義を変えられます。
相続関係書類も必要なので、
司法書士に相談してやってもらったほうが良いです。

この回答へのお礼

早速の回答、ありがとうございました。

お礼日時：2015/08/05 17:44