亡き母名義の土地、建物の相続は・・・

Question

実家のことですが、土地、建物は亡き母の名義です。母は祖父が亡くなった時（40年位前）土地と建物を相続をしました。その家には私達一家が祖父の亡くなる以前より住み、父はいわゆる「ますおさん」状態でした。祖父より相続後は母が税金を収めてきました。母は6年前他界しその後は父が一人暮しで税金を収めています。名義変更など一切していません。
最近父が、酔うと「この家を売って、好きなことしてやる」と言うようになりました。本気ではないと思うのですが、果たして父の独断で売るような事ができるのでしょうか？この土地、建物ははこの後相続をするとなると、誰に権利があるのでしょうか？

kishn_an · Accepted Answer

売れるか売れないかと言えば売れます。
自分の名義でない不動産であっても売買契約は成立します。
登記は対抗要件であって、売買契約とは別です。

極端なはなし、文書偽造など違法な手段をすれば名義変更などの登記も可能です。
違法な手段をとる連中は悪質ですから私文書偽造などの罪をすべてお父様に着せること位は，簡単にやっちゃいます。
またお父様が自分の死後引き渡すと言う契約で売買代金全額を先に受領してたら法的に何の問題もありません。売り主の立場を、お父様の相続人が相続して、登記など引き渡しに協力するか、解約金を払って契約を解除するしかありません。
以上あくまでも仮定の話です。

誰に権利があるのかといえば、遺産分割協議がととのうまでは、相続人全員の共有とみなされますので、お母様の相続人全員（お父様、御質問者様もふくむ）です。相続人全員で遺産分割協議をして誰が何を相続するか決めてください。
不動産の時効取得は10年ですので、放っておけば、あと４年でお父様一人のものになる可能性もあります。

家族間に法律をあてはめて、関係がぎすぎすするのは，本意ではありませんが、うやむやにして後でトラブルの原因になるなら早めに対処したほうがいいとおもいます。

ben0514 · Answer

権利証は、登記手続に必須ではありません。
無くても郵便などの本人確認を利用することで、手続きが可能となります。
司法書士ですと、司法書士が本人確認を行った書類を使えば、権利証は必要なく手続きが出来たりします。
悪質な違法的なことを行えば、売買は可能でしょう。

ben0514 · Answer

相続の場合には、登記簿の名義の法律上の名義が一致していない場合もありえます。
登記簿上ではお母様名義ですが、現在法律上では、相続発生に伴い相続人の法定相続分での共有状態だと考えるでしょう。

したがって、配偶者であるお父様、子であるあなたやご兄弟の共有状態です。売買などには、あなた方の了承として、実印などが必要になってくると思います。

ただ、相続時に子供が未成年者などの場合に親権者として、お父様が独断でお父様名義にしていたり、あなたの知らないところでお父様名義になっている可能性もあります。その場合には、第三者へはお父様の独断での売却はもちろん可能ですし、第三者にあなたが主張することが出来ない可能性が高くなります。親子関係での争いは面倒かもしれません。

詳しい事情はわかりませんが、あなたとお母様の関係が義理の関係だったりして、血縁関係などがない、養子関係にもない、他に子やお母様の両親などの相続人がいなければ、本当にお父様だけが相続人となり、自由にする権利もあるかもしれません。

私見ではあまり薦められませんが、相続人であれば、法定相続分による所有権移転（相続）登記を単独で行うことも可能だと思います。ただその場合には、固定資産税などの連帯納付義務が発生します。共有しているので現在でも同様かもしれませんが、税金の通知には、山田太郎他○名などのように表記されるか、されないかぐらいだとは思います。

亡き母名義の土地、建物の相続は・・・

売れるか売れないかと言えば売れます。

この回答への補足

権利証は、登記手続に必須ではありません。

相続の場合には、登記簿の名義の法律上の名義が一致していない場合もありえます。

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