空き家問題です。

父名義の土地にかなり以前に亡くなった方登記の建物があります。以前は借家にしてましたが、ここ10年以上空き家で傷みがひどいです。登記者のお孫さんは存命なのですが、こちらの話に取り合ってもらえず、建物の登記抹消ができません。建物を壊したいのですが、建物損壊罪という犯罪になると聞きました。また、民事上も損害賠償請求がされる可能性があるようです。

1.建物損壊罪は親告罪でないとのことですが、誰が訴えるのでしょう。善意に考えると現状損害を被る方はいないはずです。
2.もしこちら登記の子孫が損害賠償した場合、負ける可能性はどれくらいでしょうか？現状は住める状態ではなく、近所から苦情があります。
3.法務局に倒壊で壊れたと申し出たら、登記抹消できるとききました。倒壊したといった証明は必要ですか？任意で撤去して倒壊したと報告した場合、罪になりますか？

質問者からの補足コメント

• ご回答ありがとうございます。
  父も高齢で、相続といった事になる前に、解決したいと、考えてます。
  建物の登記者の息子さんの代まで土地の賃料をいただいてたそうです。その方が他に家を買われ出て行かれた時に、まだ建物がしっかりしていたので、更地にしなくてよいと父が言って了承して出て行かれたそうです。契約書もなく、その登記者の息子さんも無くなりました。
  この場合、賃借契約は切れていると考えてよいのでしょうか？登記されているお孫さん、50代ですが、の権利はこの建物の何になるのてましょうか？

    補足日時：2015/10/23 12:14

No.1 回答者： gookaiin 回答日時： 2015/10/21 21:50

お父様名義の土地の上に、亡くなった方の登記の家があるんですよね。

土地は賃貸借で貸しているんですか。それとも金のやり取りがない使用貸借なんですか？

もし使用貸借なら、亡くなった方の相続人全員に、借地料を払えと言ってみたらいかがですか。（使えもしない古家のための土地使用料なんて誰も払いたくないから、質問者さん側での費用負担での建物取り壊しに同意するんじゃないんですか。）

No.2 回答者： EILconsulting 回答日時： 2015/10/21 22:51

まず、自分の占有物（土地）が他人の建物に侵された場合、自力救済の禁止といって、自分で占有状態を奪回するのは許されないとされています。

必ず、弁護士さんに相談され、裁判所命令を取り、裁判所命令に従って行動してください。
殴られたからと殴り返して正当を主張するのでななく、殴られたら警察を呼んで捕まえてもらい、公的な処罰を受けてもらうのと似ています。

まず、前提条件として、借地契約は解消しているのでしょうか。

もし、借地契約が解消しているのでなければ、居住できる状態でないので、借地契約を解消するという申し出をしてください。
後からもめるもとになるので、裁判所に現在結んでいる借地権の条件変更（老朽し建物の滅失状態にあり、10年間誰も居住しておらず、借地期間を短縮し、終了したいと）の申し立てをして、裁判所から許可を得てください。

借地契約が解消すれば借地権者は建物を撤去して土地を返さなくてはなりません。
そこまで望んでいなくても、借地権が解消された土地の上にあるものは自分で撤去しても構いません。

もし、借地権が継続しているので、新築するということになったら、土地の貸主の許可がある場合は、借地権の期間は20年延長します。
土地の貸主の同意がなく、新築しても構いません。その場合は現在の契約期間が終了すれば借地契約は終了となります。建物は時価で買い取らなければなりません。

借地契約が解消しているのなら、自分の土地に他人登記の建物が不法に存在していることになりますので、不法占拠者に建物を収去して土地を明け渡すことを請求(裁判）を行ってください。そして、裁判所が認めてくれれば、建物の収去および登記抹消命令がでますので、裁判所の命令を持って登記所が抹消してくれます。相手の協力は要りません。

10年占拠したから自分の物だと時効を主張されたり、建物の抵当権者が競売した場合土地も一緒に他人に売られてしまいます(一括競売といいます。土地所有者には競売落札価格の土地分の現金が渡されます）。厄介なことが起こりますので、早急に動いた方が良いです。

いずれにしても裁判所命令が必要ですので、弁護士さんに動いてもらわなくてはなりません。

ご質問の回答ですが、
＞1.建物損壊罪は親告罪でないとのことですが、誰が訴えるのでしょう。
　普通は建物の持ち主です。ぼろぼろでも価値があるので、不動産価値を損なわれるので。親の名義の建物が壊されたのを見かねて孫が訴えるということもありますし、建物を壊しているところを警察に見つかったり、近所の人から通報されたら、検察に訴えられます。

＞2.もしこちら登記の子孫が損害賠償した場合、負ける可能性はどれくらいでしょうか？現状は住める状態ではなく、近所から苦情があります。
ほぼ負けます。住めない状態や近所の苦情は全く関係ないです。財産損害をしたかどうかだけがポイントです。負けないためには判決に基づき建物の取壊しをしてください。

＞3.法務局に倒壊で壊れたと申し出たら、登記抹消できるとききました。倒壊したといった証明は必要ですか？任意で撤去して倒壊したと報告した場合、罪になりますか？
滅失の場合は登記官の職権で抹消登記できます。証明は写真等を用意しておき、登記官と相談し、求められる書類を揃えて申請します。
しかしながら、他人の建物登記を勝手に抹消登記申請できません。抵当も付いているかもしれません。登記を抹消する前に抵当権の抹消もしなければなりません。
任意で撤去して倒壊したと報告すれば偽証罪です。写真がいきなり更地というのもおかしいです。倒壊した直後の写真と、撤去中、更地の写真は必要かと思います。
罪に問われないためには、裁判所命令をもらってください。裁判所命令に基づき登記官が職権で抹消するということなら、土地所有者は正当な権利者なので登記の抹消申請をすることができます。

No.3 回答者： h_mizuki 回答日時： 2015/10/22 18:07

No.2の方が仰っている通り、自力救済ＮＧです。

流石に法に触れます。
それよりも、はるかにマシなやり方があります。

実は、２０１５年（今年）５月２６日に完全施行された「空家等対策の推進に関する特別措置法」（空き家対策特別措置法と呼ばれています）があります。
これにより「自治体による強制力を伴う措置」が出来るようになりました。

痛みが酷いとの事なので、なるべく早く市役所の窓口で相談をしてみてください。

行政による立ち入り検査や指導・勧告・撤去命令に従わない場合、代執行による解体（費用は後日建物持ち主に請求されます）までやってくれます。
なお、命令に従わなかったり、期限内に修復の完了見込みが無い場合・立ち入り検査を拒んだり妨げたりした場合は、それ相応の過料も規定されています。

「特定空き家」と見做された場合、指導だけではなく固定資産税の優遇措置が全て取り払われます。要するに、固定資産税強制値上げ。

建物の痛みの状態にも寄りますが、「地主と地権者」よりも「地権者と行政」の方を優先してみては？