駐車場の契約を交わした不動産屋さんに不安

はじめまして。不動産業、宅建業についてです。

先日駐車場の敷地の賃貸契約を交わしたのですが、いくつか不安な点がありまして相談します。長文ですが最後まで目を通していただけると幸いです。

まず初めに相手方は、建設業を主として営む会社です。
今回、駐車場用として広告されている土地をお借りする契約を交わしました。
契約時、大家さん(地主さん)に来ていただき、不動産屋さん立会いのもと大家さんと直接契約書を交わしました。(代理ではなく媒介契約？)
契約書は不動産屋さんが作成したものです。
建設会社であるため専任取引士はおらず、重要事項説明書及び37条書面の交付はなされませんでした。(賃貸契約の場合は不要？)

契約時の諸費用の内訳は
⚫︎借賃1ヶ月分
⚫︎礼金1万円
⚫︎契約金1万円
⚫︎車庫証明にかかる補償金1万円
⚫︎車庫証明にかかる礼金1万円
(礼金という名目が2つ並ぶものなのか？)
(車庫証明の補償って一体何？)

そして車屋さんに必要書類を渡し警察署に提出してもらったところ、この契約書では受理できない、と返されたそうです。
本来、契約者双方の記名、駐車場現地の住所、不動産屋に関する情報(だったかな？)が、1枚の書類上に記載されていなければ契約書として成り立たないので、この契約書は契約書として無効であるとのこと。
確かに駐車場現地の住所が2枚目にまたがり記載されていました。
(不動産屋さんに伝えると1枚の裏表に記載すれば有効ですか？と逆に質問されました。)
私どもではわからなかったので車屋さんに直接不備を訂正しに出向いてもらいました。
今月15日が納車及び当初の契約開始日ですが、まだ連絡は無く車庫証明も上げられておりません。
そして、他の契約者ともこの無効な契約書を取り交わされてきたなら、他の方々の契約も無効なものになっているのではないのか？

これらにより不安ばかりが募っているのですが、間違っている点正しい点等の指摘及び今後の対応についてご回答をよろしくお願いします。

No.1 回答者： momo-kumo 回答日時： 2015/11/12 07:41

車庫証明の提出書類に、その契約書を添付するのでは無く、保証金、礼金合わせて2万円を貸し主に払って証明書を書いてもらって添付書類として提出するという形です。

車庫証明を取って、すぐに解約する借り主がいるので取るのが「車庫証明にかかる補償金1万円」、証明書用のはんこ代が「車庫証明にかかる礼金1万円」。

この回答へのお礼

わからないことだらけでしたので、回答いただけて助かりました。そして費用について、納得がいきました。
回答していただきありがとうございました。

お礼日時：2015/11/12 13:04

No.2 ベストアンサー 回答者： suzuki0013 回答日時： 2015/11/12 10:34

駐車場の契約の場合は重要事項説明書の交付と説明は不要、理由は書くと長し本旨と無関係なので省略。

そして37条書面とは契約書の事だよ。
契約書はとりかわしているよね？
不動産会社が作成して大家と取り交わした書類が契約書、一番最初に大きな文字で書いてあるはず。
媒介契約書というのは「媒介」＝仲介の意味で、物件や借主をあっせんする業務の委託契約書。
賃貸の場合では主に貸主と不動産会社で取り交わすもので、本件では質問者とは関係ない書面。


＞そして車屋さんに必要書類を渡し警察署に提出してもらったところ、この契約書では受理できない、と返されたそうです。

車庫証明だよね？
なんで契約書が必要になったんだろう？？？
確かに契約書を提示するケースもあるけれど、「保管場所使用承諾書」に貸主か管理会社の署名捺印をして提出すればいいだけ。
車庫証明の礼金はこの署名捺印、俗に言うハンコ代のこと。
そして、そのハンコ代を取った以上は、管理会社や貸主は、借主の車庫証明取得に協力する義務がある。
ただ、車庫証明取得のために契約書を作りかえるまでの義務はないけど・・・ねぇ。

それに、この件はディーラーも関わってるの？
それならなおさらきちんとしないとね。
契約書は各種法令で最低限決められた記載内容を記載すればいいので、別に車庫証明を取得するために作成しているわけではない。
このために車庫証明取得時に契約書を提示するとたまーーーに本件のように警察からケチが付く場合がある。
だから、不要なトラブルを回避するために、前述の「保管場所使用承諾書」を使うんだよね。
契約書でいけると思い込んでるディーラーということは、あまり良い担当者じゃないね。
（ある意味ではこの手法をメインにつかう担当者は不動産会社にとっては営業妨害者なんだけどね。私なら出入り禁止にする）


質問者が気にしているような無効になるのではーーというのとは全く別問題で、この不備とは『警察内部の手続き上での不備』というだけ。
法律的には不備とまでいえないし、「駐車場現地の住所が2枚目にまたがり記載されて」いるからダメなんて、そんな要件は警察以外では存在しない。
もちろん、割印をしたり製本するなどして１本の契約書と言う体裁にしないと誤解が生じるから、そのあたりをきちんとするのは貸主や不動産会社の役目。
体裁を整えてなかったとしても、賃貸借契約は貸主借主の合意があれば口頭でも成立（諾成契約）するし、契約金や賃料の授受があるのだから、契約無効なんてことにはならない。
この契約自体は至って有効であり、もし仮に訴訟などに発展した場合では、１～２枚目に割印をしていない等の理由で契約書の不備になる可能性はある。
でも無効にはならない。
要は、フツーに賃貸する分には何の問題もないけど、裁判沙汰にでもなれば影響は少しあるくらいのもん。

本件は質問者はもう気にしなくて大丈夫だよ。
質問者には何の落ち度もなく、対価を支払っているんだから、あとは車屋と不動産屋と警察が話をまとめればいいだけ。


蛇足ながら。

＞不動産屋さんに伝えると1枚の裏表に記載すれば有効ですか？と逆に質問されました。

失礼ながら、これは笑った。
これは不動産屋のイヤミだよ。
前述のように法律等に違反しておらず契約自体も有効なのに、”契約書１枚”で警察からダメ出しだから。
質問者に対してというよりも警察に対してのイヤミ、かなぁ。
ただ、この不動産会社もプロとしてはレベルが低い。
駐車場の契約書くらい１枚でまとめるのが当然だし、内容が多くて２枚目に行くなら裏面に記載するか、ホチキスで簡単に製本して割印すれば何の問題もない。
しかも、所在地の記載がページまたぎというのは、ちょっとどうかしてるレベル。

この回答へのお礼

ご指摘ご回答ありがとうございます。前半部分は急遽調べた私の取ってつけたような知識を書いてしまいました。
いただいた回答と契約時のやり取りから考察するに、
契約開始日までに「保管場所使用承諾書」への大家さんの押印が間に合わず、契約書で代用可能と判断した不動産屋さんが契約書の提示を指示したことから警察署に契約書を持ち込むという運びとなり、本来たっぷりと猶予がある状態でしたら起こり得なかった事態なのかと思いました。
契約自体も当然に有効であると確信でき、先ほどディーラーの方から車庫証明の手続きも完了した旨聞きましたので、一件落着しました。
詳しくわかりやすくかつ優しい文面でご回答いただき、本当に安心しましたし助かりました。
ありがとうございました。

お礼日時：2015/11/12 14:30