土地・家屋の共有名義を単独名義に変更するには？

父親の死後，実家の名義を母親と私の共有名義にしました。（築後３０年）私は独立してマイホームを持ち，隣の市で生活していましたが，住宅ローンを始め多重債務に陥り，私の自宅は目下任意売却中です。もし，競売になり残債があるようなら，母親の住む実家も差し押さえられるかも知れないと不動産業者に言われました。
　そこで，司法書士を頼む予算もないため，自分で名義を共有から母親単独の名義に変更したいと考えています。名義変更の可否や手続き，方法，費用などについて教えてください。　（ノーキー）

No.2 ベストアンサー 回答者： ben0514 回答日時： 2016/03/24 21:16

簡単に名義変更ということはできません。

名義変更には、何かしらの理由がつくのです。
他の回答にもあるように、相続・贈与・売買しかないのです。
名義人（持ち分として）のあなたの権利を母親へということであれば、あなたが存命である限り、相続ということはありえません。

売買であればお金を授受が必要となります。贈与となれば、当然贈与税の負担も考えなければなりません。不当に安い売買をしても、相場との差額を贈与と判断され、税務署に強いお仕置きとして、納税しなければならなかった贈与税の追徴は当然に、無申告加算税や納付すべきであった時に納税しなかったとしての遅れた分の延滞税がかかるのです。

売買としても、売買の利益を所得として計算し、所得税の申告と納税負担が生まれます。父親からの相続ということのようですが、相続で得た不動産の多くは、購入金額の証明ができないことも多々あります。証明できれば、購入金額に減価償却等の減額計算を行った上で、相殺できる金額が大きくもなります。しかし、証明できなければ売却金額の５％程度しか差し引くことができません。

素人判断で安易に名義変更すれば、所得税や贈与税という点で、税務署はあなたの無申告等を見つけ出すことになるでしょう。

さらに言えば、あなたは債務者であり、債権者に対して返済義務がある状態です。任意の売却とはいえ、財産を隠すようなことをすれば、売却金額で返済できなければ、債権者はあなたの財産を調査し、隠した財産などとして母親と共有名義であった者をあなたの名義を外したことを見つけ出すかもしれません。不動産の登記簿謄本を見れば、名義人のうち理科割はすべて見えますからね。

私は司法書士事務所での経験がありますが、素人でも法務局の手続きは、勉強すれば可能でしょう。本来法務局での手続きは本人申請が原則であり、仕事として代理で行う場合には、司法書士資格者の名である必要があるだけです。法務局のHPにも登記申請書のひな型や添付書類の説明もあります。法務局での登記相談（無料）を受けながらでもよいでしょう。ただ、自己責任（司法書士が関与すればミスも少ないですし、ミスにより依頼者に損害を与えれば、賠償もします。）となりますし、法務局では、法律相談（財産隠し等の疑い）や税務相談は受けられません。
税務署などで税務相談を受けるのも方法ですが、状況を詳しく説明しない限り、詳細なアドバイスはもらえません。公平な立場でいる必要がありますので、納税者有利の判断やアドバイスはできませんからね。

私は税理士事務所でも勤務経験がありますので、手続きだけであれば、自分や家族のものであれば、税務に注意しながら名義変更も可能です。しかし、財産隠しなどと言った面については、ある意味弁護士の範疇になるかもしれませんね。

お金がないから自分でと言える状況ではないのかもしれません。不動産業者は売却やちゅかいのプロであり、関連知識としてのアドバイスなのでしょうが、不動産業者が購入したとかでない限り、当事者ではないので手続きもできませんし、法律相談も弁護士法違反などとなりますので、できないのです。

十分に注意のうえで、必要な専門家への相談は覚悟すべきだと思いますよ。

この回答へのお礼

大変参考になりました。自己破産も視野に入れ慎重に事を進めて参ります。ご多用中にも関わらずご回答くださり，宝刀に有難うございました。

お礼日時：2016/03/28 09:46

No.1 回答者： mukaiyama 回答日時： 2016/03/23 22:26

＞名義を共有から母親単独の名義に変更したいと…

簡単に言われますが、登記の書換には理由が必要です。
売買、相続、贈与のいずれかです。

このうち、あなたが旅立ってしまったわけばないので「相続」の選択肢はありません。

「売買」はその名のとおり、母からあなたへ対価の支払いがあるわけですが、母は現金を用意できるのでしょうか。
現金を用立てできるとしても、あなたには「(譲渡) 所得税」が発生します。
http://www.nta.go.jp/taxanswer/shotoku/1440.htm

お金をもらうことなどさらさら考えていないのなら「贈与」です。
こちらは母に「贈与税」がかかってきます。
贈与税は、あらゆる税の中で最も負担率の高い税として有名です。
http://www.nta.go.jp/taxanswer/zoyo/4402.htm

親から子への贈与なら、贈与税がかからない特例がいくつかあることはありまかが、逆の子から親への贈与に非課税となる特例など一つもありません。

＞住宅ローンを始め多重債務に陥り…

それならやはり、母には分を買い取ってもらう「売買」で良いんじゃないですか。

税金について詳しくは、国税庁の『タックスアンサー』をどうぞ。
http://www.nta.go.jp/taxanswer/index2.htm

この回答へのお礼

親は当然先に逝くべきものと，父が２４年前になくなった際，何回も名義変更するのは面倒だからと，簡単に考えて共有名義にしたのが軽率でした。今回のご回答でしっかり勉強させていただきました。しかるべき資格を持った方に相談し，これ以上親不孝を重ねないよう努力していきます。お忙しい中，ご回答をくださり有難うございました。

お礼日時：2016/03/28 09:43