不動産の名義変更

数年前に同じマンションの住人が亡くなり、その方にお子さんがいらっしゃらなかったために、その方の親族数名が相続をしましたが、その際、そのお部屋を私が現金で購入しました。

そして、その名義変更を司法書士にお願いしていたのですが、その親族のうち、一名の捺印がいただけないとかで、ずーっと私の名義には今現在もなっていません。

ところが、先日その司法書士の先生が亡くなってしまい、先生の事務所の方から「もうこの仕事はこちらではできません」と断られてしまいました。

こういう場合、やはり素人の私では名義変更をするのは不可能ですか？

こちらの手元には、「相続関係書類」（司法書士が作成）とか遺産の内訳書（公認会計士が作成）のようなもの等の書類があります。

急いで登記をしなければいけなくなりましたので、どなたかご教授をお願いいたします。

No.13 ベストアンサー 回答者： noname#8709 回答日時： 2004/07/14 19:07

仕事の関係で間が開きまして失礼しました。

まず、登記簿については確認されたようですね。
相続人全員への相続を原因とする所有権移転登記がすんでいると言うことですので、現在の所有者はその１６人全員と言うことになります。

その他、気になるような登記はありませんでしたね。
甲区欄については、仮登記等、乙区欄については「何もないこと」が確認できれば大丈夫でしょう。
わかりにくいようであればその事務所に「問題のある登記がないかどうか」尋ねてみてもいいでしょう。


さて、原則としましては
１６人全員の実印を押印した委任状及び印鑑証明書（発行日付より３ヶ月以内のもの）が必要です。
少なくとも印鑑証明書については、全て取得し直すことが必要になります。
海外在住者については、その国の日本大使館or領事館において、署名証明・拇印証明等の代替え書面が必要となります。
何が必要になるかは国によって異なります。

それから、相続登記を行った時の権利証（登記済証）と、その不動産の評価証明書が必要です。

また、その登記をした後に住所移転をしている人がいるのであれば、住所移転の登記を行うための委任状及び住民票等が必要です。

死亡している人がいるのであれば、死亡した人の相続を証する戸籍類一式及び死亡した人の相続人全員の実印を押印した委任状及び印鑑証明書が必要となります。

あなたについては、認印を押印した委任状及び住民票があれば十分です。

その他、売買を証する書面を使用する場合もありますが、これについては必須要件ではありません。


これら、実務手続きに要する書面については司法書士さんの方が詳しいですので、弁護士さんを通じて、書類の収集作成を依頼することになるでしょう。
弁護士さんがそんな細かいことまでタッチすることは少ないです。
その前提となる売り主全員との代理交渉については弁護士さんの専権事項となります。

弁護士さんが全体の話をまとめ、事務手続きを司法書士さんが行って仕上げるという共同作業になることが考えられますね。

No.12 回答者： noname#11476 回答日時： 2004/07/14 14:08

費用の点から司法書士を先にと言いましたが、すでに弁護士に別件でもコンタクトされているのであれば、その弁護士に事情を話してどうすればよいか指示を仰ぐのがよいですね。

基本を弁護士で司法書士には登記手続きのみとすれば司法書士の方の手数料はたかが知れていて数万円です。
どちらにしても点在する先方と交渉しなければならないので、それには弁護士の方が望ましいです。（司法書士は法定代理人になれませんし、ごねる人がいる場合は弁護士の方が相手の人の協力を得られやすいですから。）

>所有者の方々の印鑑証明と委任状、それと売買契約書を作成してそれに捺印
基本はそうなりますが、売買契約書はもしすでに存在すればそれを使いますし、使えない場合は売買契約書ではなく過去に売買したという再確認などの取り交わしなどになるかもしれません。
あと、他にも書類が必要な場合もありますのでそれで全部かどうかは弁護士なり司法書士なりに聞かないとわかりません。

No.11 回答者： noname#11476 回答日時： 2004/07/14 13:18

そうですか。

とりあえずは新たに司法書士を見つけて事情を話してください。
弁護士が必要になる可能性は高いと思われますけど、登記は司法書士ですから（弁護士でも法律上は出来るのですが司法書士会と弁護士会の縄張り争いがありまして）、どの道依頼することになると思いますので。

おそらくですが、今までの固定資産税などの清算などの話がその売主たちからも出てくると思われますし。
現状のままというのは問題が非常にありますので。

そのお亡くなりになった司法書士の責任を追及するのは難しいですね。

この回答への補足

早速のご回答をありがとうございます。

別件で現在弁護士さんにお願いしていることがあり、その弁護士さんから司法書士の方を紹介していただくことにいたします。

しかしながら、このような厄介な案件を司法書士の方にお願いするとなると、やはり費用はかなり高くなるものなのでしょうか・・・？

１６名の所有者は西は奈良県まで散らばっていますし、もしかすると海外在住の方もいるかもしれません・・・。

それから、私が（司法書士が）名義変更（所有者変更？）のために必要とする書類は、所有者の方々の印鑑証明と委任状、それと売買契約書を作成してそれに捺印をしていただくということでよろしいのでしょうか？

重ね重ね、よろしくお願いいたします。

補足日時：2004/07/14 13:52

No.10 回答者： noname#11476 回答日時： 2004/07/14 12:18

一つお聞きしますが、売買時に公認会計士はいたけどその司法書士はいなくて後で頼んだのではないですか？

それだと司法書士も売主の協力がなければどうにも出来ず、また責任を問うことは出来ませんよ。

本来売買には公認会計士は必要なくて、必要なのは司法書士です。
司法書士が売買時に書類を調べて問題なければ支払をしてくださいといいます。

司法書士が同席したにもかかわらず登記できないという状況になったのであれば、その司法書士には重大な責任があります。

どちらなのかで話がかなり違いますので補足された方がよいでしょう。

本当はこういうトラブルを避ける意味でも不動産屋を仲介させた方が良かったのですが、、、それもないのですよね？
もし不動産業者が仲介しているのであればその業者にも責任が発生します。

この回答への補足

これは、名義変更の手続きを後から司法書士にお願いしました。
実際、名義は私なのですが、私の母がすべての支払いから司法書士への依頼までしていて、素人で全く法律的な知識がないのに、公認会計士の先生の前で先に相続人代表に金額を支払い、後から知り合いの司法書士に名義変更を頼み、その先生から「一人の人の印鑑がもらえない」「では、こちらも他に頼みますから」「いやいや、私がやりますから」といったことで７年も経ってしまい、しまいにその司法書士の先生が亡くなられてしまって、どういう原因で今まで私の名義に変更になっていないのかわからない・・・という非常に恥ずかしいいきさつです。

正直、こういう状況にあるということをつい先日知った私にも責任があるので、今現在焦って善処をしようとしているところなのです。

これからもよろしくお願いいたします。

補足日時：2004/07/14 12:53

No.9 回答者： skywalker9 回答日時： 2004/07/14 10:35

＞平成９年からお願いしていて

大変まずい状態ですね。
完璧に司法書士の職務怠慢ではないでしょうか？
＃８の人が言うように、印鑑が貰えないなら貰えない事情を依頼者にきちんと説明するべきで、貰えるなら貰える予定期日を依頼者に伝えるべきです。
そば屋の出前じゃないんだから、貰いますじゃ説明になってないと思います。

これは、依頼者から説明を求められなくても、職務の進行状況は報告すべき義務があるのではないでしょうか？
まあ、死んだ人間をとやかく言っても仕方がないことですが、司法書士会に見解を求めてみるのもいいのではないでしょうか？（あまり期待しない方が良いとおもいますが、義務を果たさない司法書士により被害にあっている方に、司法書士会が全く無関係とは言えないと思いますが。
　又、業務上の書類がきちんと保管されていないということは、質問者さん以外にも被害に会ってる方がいるかもしれず、事件の可能性もあるかもしれません。なんか、ビビらしてるようですみません）


＞（共有者が１６名います・・・）

私も以前、８名の共有物件を扱ったことがありますが、まず最初にしたことは、共有者の中の代表者を決め、他の共有者から、この代表者へ名義をまとめる形を取り、全員の書類が揃った段階で契約という形をとりました。ただ、これもそれ程すんなりいったわけではなく、共有者の中に、他の共有者の住まいと遠隔地に住んでいる人がいたり、名義人の中に亡くなった人もいたり、結構冷や汗ものでしたが、代表者と連絡を密にとってやったので、なんとかなりました。
　ただ、この物件は以前から引き合いが度々あったのですが、この共有名義の件で、皆中途断念していたものでした。

そういうわけで、相続人の中の比較的力を持った人を探し、事情をお聞きになったらいかがでしょうか？
もしかしたら、新たな真実が発覚して、解決の鍵が見つかるかもしれませんよ。

この回答への補足

またまたご回答ありがとうございます。

遺産分割協議書を作成された公認会計士にお伺いしましたところ、相続人の中に海外在住者がいて、遺産分割の話をする際には帰国してもらって一同に会したと言っていました。

これって海外にいる人の印鑑証明等はどうやっていただいたらいいものなのでしょう・・・。
まさかこのために帰国をお願いするわけにもいきませんし。（無知で申し訳ありません・・・）

確か相続人の代表となってくれていた方がいらっしゃいますので、早速その方と連絡を取ってみようとは思いますが、なにせ平成９年以来７年も経っているので、逝去されている方がいたらどうしようかと、実はかなり困っています。

本当に平成９年から７年も放っておかれて、しかも先生が亡くなったので全然わかりませんと返金だけされても正直腹の虫が収まりません。

こういう場合は札幌の司法書士会に相談するほうがよろしいのですよね？（私も期待はしていませんが・・・）

補足日時：2004/07/14 10:48

No.8 回答者： noname#8709 回答日時： 2004/07/13 21:51

＃６氏への返信を見ていてちょっと気になる点がありましたので、追記です。

その司法書士さんの対応は「不自然」です。
誰かの印鑑がもらうことができない理由が、その誰かにあるのであれば、その旨の説明を行えば、基本的には司法書士にはなんの義務も生じません。
それぞれの当事者が登記に必要な書類を揃えて「司法書士に依頼する」というのが普通の話です。

司法書士が印鑑をもらえない人のところへ頼みに行くという義務は生じないはずです。

疑い出せばきりがありませんが、委任状はそろったが、自分のミスで登記できない事情が起きていた。
印鑑がもらえない原因を自分が作り出した。
などと勘ぐってしまいます。

自分に何もやましいところがないのであれば、事情を説明すればいい「だけ」の状況だと思われます。
それが行われていない（できていない）ところが怪しく感じられます。

相手方の誰かに直接連絡することは可能でしょうか。
事情をよく知っていて、話ができそうな人と連絡を取って話を聞くことで、ひょっとしたら話が動く可能性があるといえます。
但し、話の持って生き方次第ではこじらせてしまう恐れもありますから、ぜひ、とは言いにくいところがあります。

かえって悩ませてしまいましたらすみません。


追伸：現在その不動産にどのような登記がなされているかは確認されていますか。
所在と地番・家屋番号など具体的にわかっているのなら、お近くの法務局から、ネット経由で北海道の登記簿の謄本（登記事項証明書）を取り寄せて確認することが可能です。
長年確認していないというようなことであれば、まずこれを調査すべきと言えます。

この回答への補足

ご連絡ありがとうございます。

私もどうして捺印がいただけないのかが不思議で問い合わせをしたのですが、当事者の司法書士の先生が逝去されているので、まったく事務員ではわからない状態なので、なおさら困っています。

でも、普通はそれぞれの案件に対してはそれなりの事実経過等は記載するものですよね？？？

現在の登記簿については、先ほど夕方に札幌の、その不動産の持ち主が亡くなられた時に相続関係書類を作成していただいた司法書士の事務所の方にお願いして法務局に登記簿謄本をとってきていただき、FAXしていただきましたので、確かに「相続登記」になっていることは確認しました。（共有者が１６名います・・・）

色々ありがとうございます。また、宜しくお願いいたします。

補足日時：2004/07/13 21:56

No.7 回答者： noname#8709 回答日時： 2004/07/13 21:05

今更ではありますが、最初の対応で致命的なミスをしてしまったことが悔やまれます。

お金は最後の最後までわたさない。
所有権が完全に移転できる状態に準備し、その完全な書面と「引き替え」にわたすべきだったと言うことです。

押印しなければお金がもらえないわけですから、相手は仲間内でお互いに説得し合って、書類を整えるプレッシャーになりますが、お金をもらってしまえば、後は買い主が何とかするだろうというように思っても、しかたがないですね。


遠隔地という非常に不利な状況でもあるようですので、思い切って弁護士に問題解決を委託するという手段も考えてみて下さい。
押印しなかった理由のいかんによっては、訴訟や訴訟前の交渉が必要になるかもしれません。
司法書士にも簡易裁判所管轄限定の代理権が認められるようになりましたが、不動産という高額で重要な財産に関しての訴訟・訴訟外の代理権は弁護士にしか認められていません。

物件及び相手方が札幌にいるということでしたら、札幌の弁護士に依頼して、行動してもらうようにするのが確実ではないかと思います。

既に司法書士さん（亡くなられた方）が対応できなかったという事情もありますので、失礼ですが素人の方が出ていってすぐに解決できるとは考えにくいものがあります。

まずは「相談」を行い、成算があるようでしたら交渉を委託するという考えで行かれるのがいいのではないでしょうか。

弁護士さんは弁護士会で紹介を受けるようにして、あらかじめ電話にて相談及び場合によっては委託したい旨を伝えて、了解してもらったところに行くようにすれば話がスムーズに行くように思います。


さて、その前に収集すべき情報として思いつくのは次のようなものです。

１．司法書士事務所職員の方及び公認会計士の方から
・相手方についての情報
・代理権があったと認められるか
・何が問題だったのか
・どういう経過だったのか
・当時と現在とで事情は変化したか
・新たな相続等は発生していないか
・誰と交渉すれば良さそうか
etc
当時から今に至る状況についてできるだけの情報を集めておくといいでしょう。

その際には、必ずメモを取って、整理し、それを相手に確認しておいてもらうことです。
自分の思いこみで勘違いしてはいけませんし、相手に内容を確認しておいてもらうと、確実性が上がります。

お力になれず申し訳ありません。

参考URL：http://www.nichibenren.or.jp/bengoshikai.html

No.6 回答者： skywalker9 回答日時： 2004/07/13 20:27

まず不動産取引では、この手のトラブルが一番多いことを理解して下さい。

ひとつの不動産を複数の人間が所有する事を共有と言いますが、共有物件の譲渡には共有者全員の同意が必要になるわけです。

ところが共有者の数が多く、時間の経過とともに良からぬ考えをもつ者が現れる場合があります。

そういうわけで共有物件の取引は、普通以上に神経を使うものです。
そういう意味で、登記のプロ中のプロである司法書士は、この辺を心得ていたと思われ、その司法書士が移転登記に手間取るには、それなりの理由があったと思われます。

　従って、早急に他の司法書士に相談することをおすすめします。
　又、亡くなった司法書士の事務所の方には、１名の捺印が貰えなかった理由をもっと深く聞いておくべきです。

　ただ、司法書士にも色々なのがいるので、信頼出来る方の紹介する司法書士を選んで下さい。
　中には、惰性で仕事をしている人もいるから。

この回答への補足

ご回答ありがとうございます。

私もその亡くなられた司法書士事務所に連絡をして、「捺印をもらえなかったという方はどなたですか？」と聞いたのですが、私に返送されてきた「相続関係書類」も事務所からではなく、自宅から出てきたということで、何も私の事案についての他の書類がなく、事務所にいる残務整理の事務員さんも、「他のメモ等が全く無いために、誰の印がもらえなかったのかもわかりません」ということでした。

本当にこちらとしては、平成９年からお願いしていて、私の母が都度催促もしていましたし、そのたびに「やりますから」と司法書士の先生から言われ続けていたらしく、でも結局こういう結果だったので、ちょっと不信感というか慰謝料を請求したいくらい腹が立っています。
（まー、実際は名義人の私が札幌に帰ってきちんと対処をしていればよかったのですけれど・・・反省）

本当にいい勉強になっているなと実感している次第です。

ご回答ありがとうございました。また、何か教えていただけることがありましたら、宜しくお願いいたします。

補足日時：2004/07/13 20:45

No.5 回答者： noname#8709 回答日時： 2004/07/13 20:02

遺産分割協議書には相続人全員が記名（印刷でも可）および、実印の押印をしていますか。

そして、全員の印鑑証明書（期限はない）が添付されていますか。
さらに、被相続人が生まれてから死亡するまでの戸籍類と、相続人全員の現在（遺産分割協議書作成当時）の戸籍がついていますか。

これだけそろって、はじめて有効であると言えます。
（戸籍類については改めて取り寄せることも可能ですが）


次に、遺産分割協議によって所有者（共有者）になったわけですので、その持分全部を譲渡してもらうには全員の意思が必要ですね。
代表者と契約（？）を行ったとのことですが、全員の意思を代表していたのかどうかが問題です。

契約時点では全員が同意していて、契約が有効に成立しているのであれば、所有権を取得できることが考えられます。
契約後にお金の分配でもめているだけとかなら、契約自身には影響を及ぼしません。

しかしながら、契約当時に最初から相続人の一人は売却することに同意していなかった場合は、その人の持分については取得できません（売る意思のない人の持分を無理矢理買い取れない）ので、所有権全部は取得できていないと言うことになります。

公認会計士（税理士？）さんが絡んでおられるようですから、その方も含め、状況の整理から行うようにするのがまず第一です。
現状が「法律的にどのようになっているのか」を把握し、その上で、今後の対応を考えるという順番になるでしょう。

土地の売買や相続など、一般の方にはなじみのない事柄ですので、わかりにくいと思います。
専門家の方に資料等を見せ、事情を説明し、その上で説明してもらうようにした方がいいと思います。

この回答への補足

早速のご回答をありがとうございます。涙

まったくド素人の私は、ただただ、書類の山を前にどうしたらいいのか、思案に暮れておりました。

まず、遺産分割協議書には、私の不動産の相続人となっている総勢１６名の実印が押されていますし、裏（？）にも割印がされています。

印鑑証明書は全員分のが司法書士の先生が作成された「相続関係書類」というものに添付されています。
ただし、この書類は平成９年に作成されています。

それから、その「相続関係書類」の中には、相続人全員の戸籍がついています。ただし、これも平成９年時点のものです。

そして、こちらが売却代金を支払った代表者が全員の意思を代表していたかという点ですが、これはこの代表者という方に連絡をして確認をとるしかないですよね？

明日、公認会計士の方には連絡を取り、この代表者が全員の意思を代表して、こちらに代金の領収書を手渡したのかということを確認するべきなのでしょうか？

それとも、代表者の方に連絡をして、「あなたは相続人全員の意思を代表していて、代金を領収したと考えてよろしいのですね？」と確認するべきなのでしょうか？

こんなことを申し上げるのもなんなのですが、購入したはず（？）の不動産は札幌で、私は現在都内に在住しており、電話での連絡しかできずにはがゆい状態です。

来週一度平日に札幌に出向こうとは思っていますが、その際私にできることがありましたら、何をすればいいのかも教えてください。

本当に何もわからないので、申し訳ありませんが、宜しくお願いいたします。

補足日時：2004/07/13 20:35

No.4 回答者： noname#8709 回答日時： 2004/07/13 18:06

１．相続財産の「遺産分割協議」は既に行われているのかどうか。

相続人間で遺産分割の協議が整っていないのであれば、その不動産を誰が相続するのかが決まりません。
誰が相続するのかが決まらなければ、それを売却できる権限を持つ人が決まっていないと言うことになります。

２．売買契約は「誰」と行ったのか。
「相続人全員」ではなく、「相続人の一人」（若しくは相続人代表と「称していた」一人）としか契約していないのではないですか。


あなたが登記を受けることができる条件。

Ａ．１に書いた遺産分割協議が整い、その不動産を相続する人間が決まっていること。
Ｂ．相続することが決まっている人間全員（または、適法に権限を委任された代表者）と売買契約を行っていること。
代表者と称しているだけの人間と契約しても無効となることが考えられます。

この場合、契約を解除して返金してもらうしかなくなる可能性もあるといえます。


ＡＢ共に成立しているのであれば、裁判を行って所有権を取得することができる可能性がありますが、条件が整っていない（不足している）場合には、あなたが所有権を取得「できていない」こととなり、登記を行うことはできません。

このように微妙な問題を含んでいますので、どういう状況にあるのか、具体的に何が行われたのか、を確認し、整理する必要があります。

今持っている書類の全ての持参して、弁護士さん（または司法書士さん）にご相談下さい。

資料を見た上でなければ正確な回答はできかねる問題です。

この回答への補足

ご回答ありがとうございます。
まず、遺産分割協議書は私の手元にあります。
そこに私が購入した不動産も載っていて、その相続は数名で均等に分割すると記載されています。

そして、売買契約書ですが、これが私の手元にはありません。
多分、亡くなった司法書士の先生はこの書類を作るのに一人の人の捺印が取れないと言っていたのかもしれません。
ちなみに、私（ではなく実際は私の母）がこの代金を支払ったのは、この遺産分割協議書を作成してくれた公認会計士の先生の前で相続人代表の方に支払いをしました。

この場合、やはり、売買契約書を作成するには、この均等に分割されたという相続人全員の捺印が必要なんですよね？？？

補足日時：2004/07/13 19:14