サラリーマンの（ワンルームマンション投資など）青色申告の方法について

サラリーマンの（ワンルームマンション投資など）青色申告の方法について教えてください。

一般に、ワンルームマンション投資などは６５万円の控除を認めてもらえる青色申告が
あると聞きました。
基本、家賃年間６５万円程度と考え、ほぼ所得税を払わずに済むと考えます。

青色申告の方法について下記教えてください。
１．年末の給与に源泉徴収票をもらいますが、翌年１月~３月にその徴収票を参考に、
　　青色申告書と確定申告書（A表）を税務署へもっていけばよいのでしょうか？
２．青色申告書はきっちりと経緯請求を記載する必要があると思います。
　　細かいですが、不動産契約、更新など（公共での）交通費などもなにがしか領収書必要でしょうか？
３．不動産所得税、登記費用、管理費などすべて経費請求ができますが、
　　これらは、すべて青色申告書記載でしょうか？
　　それとも、一部確定申告書（A表）への記載もあるのでしょうか？
　　質問趣旨：青色申告書のみなら、年間65万円控除でどうせ無税のみ。
　　　　　　　確定申告書（A表）側なら、サラリーマンの所得税の控除ができると考えます。

お手数かけますが、ご回答よろしくお願いいたします。

No.7 回答者： hata。79 回答日時： 2016/06/29 00:04

すみませんねぇ。

「1枚目で5万円分行ったふるさと納税の計算が一致しておりません。」
日本語として意味不明です。
ごめんね。

寄付金控除って所得税と住民税では違うので、それを言ってみえるのかな？
納税の計算が一致してない、という意味がわかりません。

この回答へのお礼

ご連絡いただきありがとうございます。

確定申告書1枚目は所得税計算、2枚目は住民税計算と考えておりましたが、誤りであれば、ご指摘願います。

5万円分のふるさと納税を行えば、一般に2000円差し引いた4.8万円の控除があると思われますが、1枚目の計算では、所得税税計算のみの半分程度しか控除されていないのかな？　とみています。

いずれにせよ、2枚目の住民税計算？がどうなっているのか全く分かりません。

お礼日時：2016/06/29 23:47

No.6 回答者： hinode11 回答日時： 2016/06/28 11:24

No.４です。

＞課税所得から差し引ける限界分ということでよろしいでしょうか？

不動産所得＝不動産収入－必要経費（減価償却費＋固定資産税＋管理費＋通信費、事務用品費、光熱費などの事務費用）

この不動産所得がプラスである場合は、ここから青色申告特別控除を差引きます。

ただし、差引くことができる青色申告特別控除の額は、差引後の不動産所得がマイナスにならない範囲に限ります。

また、
・65万円控除の場合は、65万円が限度です。
・10万円控除の場合は、10万円が限度です。

この回答へのお礼

2度目のご回答いただき、本当にありがとうございます。

いまさらですが、10万円控除の意味が分からなくなってきました。

ワンルームマンション投資時の節税パターン

パターン①
http://macochi.hatenablog.com/entry/20120721/134 …
上記URLをみていると、投資にかかわる損益（原価償却費＋管理費、税金など含めるとほぼ赤字レベルになる）ところをすべて合算できる。
この場合、利益が出ないので10万円控除の考え自身なし。
パターン②
投資にかかわる損益（原価償却費＋管理費、税金など含めるとほぼ赤字レベルになる）ところをすべて合算したらかろうじて年間10万円の利益が出る。
この時の10万円は、ちょうど10万控除を使い利益０とできる。

この①②の考えって正しいでしょうか？

お礼日時：2016/06/28 23:45

No.5 回答者： hata。79 回答日時： 2016/06/28 00:25

NO.2です。

辛口コメントにお礼いただきました。
「源泉徴収票の源泉徴収税額が少し一致しない」と言われますが、どういうことでしょう。
源泉徴収票に記載されてる所得税額を申告書Aに書き写して、寄付金控除（ふるさと納税のこと）を受けるわけです。
寄付金控除は所得控除ですから、総額から２，０００円を引いた額が所得税計算で控除され、還付金が発生します。
還付金額と源泉徴収された所得税が合わないということでしょうか。

ちなみに、申告書AとBとの関係をお伝えしておきます。
申告書Bはいわゆる確定申告書と言われるもので、給与所得、事業所得、不動産所得ほかすべての所得に対して使用できる様式です。
対してAは「給与所得者が医療費控除を受けるとか、雑損控除を受けるなど、年末調整では受けることができない所得控除額を受け還付金を請求することを容易にできるようにした、簡易様式」です。
確定申告についての知識を「申告書を作成する」ことで学ぶという点では、Aは理屈を覚えるのには良いでしょうが、不動産所得がある方ですと「B」での作成を強要されますので、いずれはB様式で理解されるとよろしいです。

事業所得や配当所得などの確定申告書を多く作成する経験を持つ人は、逆にAですと「え～～と、どれどれ」と考えるところがあります。簡易様式ですので「目的外の項目がない」からです。
ご質問者は給与所得と不動産所得があるのですから「申告書B」で申告します。
実は「給与」と「不動産所得」だけでしたら、それほど難しいものではないです。
面倒だと思うのは、不動産所得の計算には、経費となる金額の算出と減価償却費の算出が必須です。
これも経費などは、不動産所得の場合にはそれほどの項目がないのが一般的で、云い過ぎかもしれませんが「簡単」です。
減価償却費の計算は、耐用年数の決定が悩むところでしょうが、最初に決定すれば後は苦労なしです。

資本的支出という言葉を検索して理解されておくとよいです。
ネット情報時代ですから、「○○は不動産所得の経費になるか」と検索すれば、大概正しい説明が見つかります。


なお、不動産所得を計算する上で「青色申告決算書」を作成しますが、すべての経費を引いた後の「所得額」から青色申告特別控除額１０万円を「控除」します。
経費ではないです。
１０万円控除する前の不動産所得が７万円でしたら、青色申告特別控除額は７万円です。
１０万円をひいて、マイナス３万円になり、このマイナスを給与所得から引けるという仕組みにはなってません。
一度「青色申告決算書」をご覧になる方が早いです。

↓２４年分ですが、考え方は同じです。
https://www.nta.go.jp/tetsuzuki/shinkoku/shotoku …

この回答へのお礼

2度目のご回答いただき、本当にありがとうございます。

＞「源泉徴収票の源泉徴収税額が少し一致しない」と言われますが、どういうことでしょう。
　ふるさと納税の申告時のことですが、申告書Aの1枚目は所得税用、2枚目は住民税用？　の計算になるのでしょか？
　1枚目（税金計算は分かっているつもり）で5万円分行ったふるさと納税の計算が一致しておりません。これは、2枚目（税金計算が分かりません）の住民税用の税額と合算ということかな？　と考えております。

申告書Aの理解を完全にできたあと、申告書Bの理解をしていきたいと思います。

お礼日時：2016/06/28 23:35

No.4 回答者： hinode11 回答日時： 2016/06/27 19:55

こんばんは。

＞ワンルームマンション投資などは６５万円の控除を認めてもらえる青色申告があると聞きました。
＞基本、家賃年間６５万円程度と考え、ほぼ所得税を払わずに済むと考えます。

不動産所得(家賃収入)で６５万円の青色申告特別控除があるのは、
１．戸建住宅なら５棟以上とか、
２．アパートなら１０室以上とか、
つまり、一定規模以上の賃貸業を営んでいる場合に限られます。この「一定規模」を所得税法の世界では「事業的規模」と呼んでいます。

質問者の場合は、「ワンルームマンション」が一室だけですから「事業的規模」の不動産所得とは言えないので、お気の毒ですが、青色申告特別控除は、１０万円は認められますが、６５万円は認められません。


国税庁＞…＞事業としての不動産貸付けとそれ以外の区分
http://www.nta.go.jp/taxanswer/shotoku/1373.htm


◆次に、不動産所得が赤字の場合は、給与所得の黒字と損益通算できます。ですから、給与から支払った所得税の一部、または全部が戻ります。


◆確定申告の際に用いる申告書用紙など：

１．不動産所得がある場合は、確定申告書Ｂの様式を用います（青色申告の場合は、青色の確定申告書Ｂ）。
２．不動産所得がある場合は、不動産所得用の収支内訳書（青色申告の場合は、不動産所得用の青色申告決算書）を添付しなくてはなりません。
３．給与所得の源泉徴収票も添付します。
４．確定申告の際には、賃貸借契約書、交通費など経費の領収書は提出不要。税務署へ持って行かなくてよい。
５．不動産取得税と所有権登記費用はマンションの取得価額に算入され、当年の経費にはなりません。固定資産税は経費になります。また、マンションの管理費は経費になりますが、修繕積立金は経費になりません。マンションの減価償却費は経費になります。

この回答へのお礼

ご回答ありがとうございました。
失礼しました、確かにワンルームマンション1室のみは、
10万円までの控除でした。

これは、別質問者様へも聞きましたが、
課税所得から差し引ける限界分ということでよろしいでしょうか？

お礼日時：2016/06/27 23:52

No.3 回答者： mukaiyama 回答日時： 2016/06/27 07:55

＞事業規模は１つのみです。

事業というより一般個人の…

そういう意味でなく、不動産賃貸業は、集合住宅なら 5室以上、戸建てなら 10棟以上を税法では事業的規模といい、青色申告特別控除は 65万が適用されるのです。
この数字以下なら、青色申告をしても 10万円しか控除されないということです。

＞領収書管理として公共交通費用に領収書添付とは通常考えにくいと…

「領収書管理」という考え方が間違っているのです。
確定申告に領収証が金科玉条なのでは決してありません。

大事なことは出金の管理、入金の管理です。
請求書や領収証などの出ない近距離の電車バスなどは、「現金出納帳」と例えば「業務日報」などを記帳することで、支払額と行き先などを確認できるようにしておけば良いのです。

この回答へのお礼

ご回答ありがとうございます。

ワンルームなら青色申告が10万円までと理解しました。

出金の管理、入金を、手書きノートなどで管理しておけばよいのですね、
公共交通機関利用は領収書も不要ということで理解します。

そもそも、10万の控除ってどう控除されるのでしょうか？

家賃収入ー管理費などー原価償却費－不動産購入手数料（これは3年）
の収支合計が　-10万円　まで認めてもらえるということでしょうか？
（また、それは課税所得から引き算できる）

乱暴ですが、年収800万前前後なら　
所得税20%、住民税10%ぐらいだったと思いますので、
年間、3万円のみ節税ができると思えばよろしいでしょうか？

まあ、実質、家賃収入（年間20万円以上）の分について課税
されないだけでもメリットがありますが・・・

お礼日時：2016/06/27 23:51

No.2 回答者： hata。79 回答日時： 2016/06/26 23:32

「ワンルームマンション投資などは６５万円の控除を認めてもらえる青色申告が 」ないですよ。

不動産収入で事業的規模ならば青色申告特別控除が６５万円受けられます。

「事業としての不動産貸付けとそれ以外の区分」
https://www.nta.go.jp/taxanswer/shotoku/1373.htm

ワンルームマンションを経営しませんかという不動産業者の言うことを信じきっては、カモにされるだけです。
少なくとも次の点ぐらいは他人に教えてあげられる程度の基礎知識がないと「自分のおもってたのと違う」として不動産業者に「詐欺だ」と言い出しかねません。

１、損益通算とはなにか。
２、青色申告制度とは何で、具体的な特典はなにか。

ここから、大変失礼な話をいたします。いちいち「失礼ながら」ともうしませんのでよろしく。
ご質問者は、確定申告書を一度も作成なさったことが無いように感じます。
給与所得者で年末調整を受けてる方は、自身で確定申告書を作成する機会がない場合があるからです。
そのためなのか、所得税の最低限の基礎知識も持ち合わせる機会がなかったようです。
例えば
「青色申告書と確定申告書（A表）を税務署へもっていけばよいの」
「青色申告書のみなら、年間65万円控除でどうせ無税のみ。確定申告書（A表）側なら、サラリーマンの所得税の控除ができると考えます。」です。
疑問文ですので、「わからないから聞いているのだ」と言われそうですが、「この人って、半端な情報で用語は知ってるけど、全然わかってないんだな」と感じます。
どこから説明して良いのか困るレベルです。

一般の方が「税に関してどこから説明して良いのか困るレベル」の持ち主でもどうでもよいのです。
他人ですから。
しかし「ワンルームマンション経営を始めてしまった」「不動産の言うことを、鵜呑みにした」「所得税の節税がもっとできると思った」「還付金をもらえると信じてたのに」となるのは、はなはだ気の毒だと存じます。

マンルームマンションを始める事自体は資産形成もできますし否定はしませんが、上記のように「損益通算も知らないような人間が手をつけるようなものではない」と申し上げておきます。

この回答へのお礼

丁寧にご回答いただき本当にありがとうございます。

１ルームだけは、青色申告の控除が10万円までと理解します。

確定申告書（A表）を作成し、一昨年度（ふるさと納税の為）税務署へ申請しました。
ただ、完全には、確定申告書（A表）の詳細は理解できておりません。
　　わからないところ
　　①A表からの課税所得金額計算は分かるが、
　　　源泉徴収票の源泉徴収税額が少し一致しないこと。
　　　（これが、ふるさと納税分ということかも）
　　②別紙、住民税の計算方法

まずは、これらを完全理解の上、引き続き考えたいと思います。

お礼日時：2016/06/27 23:36

No.1 回答者： mukaiyama 回答日時： 2016/06/26 21:07

＞ワンルームマンション投資などは６５万円の控除を認めてもらえる…

事業的規模
http://www.nta.go.jp/taxanswer/shotoku/1373.htm
でなければ、青色申告特別控除は 10万円。
http://www.nta.go.jp/taxanswer/shotoku/2072.htm

＞青色申告書と確定申告書（A表）を税務署へ…

青色申告書？
そんな書類はありません。

提出するのは、
・確定申告書 B・・・Aではない
http://www.nta.go.jp/tetsuzuki/shinkoku/shotoku/ …
・青色申告決算書 (不動産用)
http://www.nta.go.jp/tetsuzuki/shinkoku/shotoku/ …
・給与所得の源泉徴収票

その前に、承認申請
http://www.nta.go.jp/tetsuzuki/shinsei/annai/shi …
を出しておくことが絶対条件。
承認申請には期限があり、去年以前から開業しているのなら今年分はもう無理、今年になってから開業した (or する予定) のなら、開業から 2ヶ月以内。
2ヶ月過ぎているなら今年分はもうだめ。

さらに、開業届
http://www.nta.go.jp/tetsuzuki/shinsei/annai/shi …
も必要。
こちらは開業から 1ヶ月以内。

＞細かいですが、不動産契約、更新など（公共での）交通費などもなにがしか…

納品書、請求書、領収証等の原始記録の保存は絶対必要。

＞３．不動産所得税、登記費用、管理費などすべて経費請求ができますが…

経費請求って誰に請求するの？
店子に？
それはそれで良いでしょう。

＞これらは、すべて青色申告書記載でしょうか…

「所得税」は経費でありません。

＞それとも、一部確定申告書（A表）への記載もあるのでしょうか…

A でなく B。
給与の源泉所得税は、前払い済みとして確定申告書に記載します。

＞質問趣旨：青色申告書のみなら、年間65万円控除でどうせ無税…

ワンルームをいくつ持っているのですか。
事業的規模なのですか。

税金について詳しくは、国税庁の『タックスアンサー』をどうぞ。
http://www.nta.go.jp/taxanswer/index2.htm

この回答へのお礼

ご回答ありがとうございます。

事業規模は１つのみです。事業というより一般個人の投資です。
申請書、開業届が必要と覚えておきます。
しかし、領収書管理として公共交通費用に領収書添付とは通常考えにくいとおもいますが必要なのでしょうか？

＞経費請求って誰に請求するの？
経費請求という言い方は誤りでした。
かかった経費の減税・控除を申請したいということです。

＞「所得税」は経費でありません。
あまりにも不勉強でなかなか理解ができておりません。
引き続き勉強を行い、投資検討したいと思います。

お礼日時：2016/06/26 23:00