管理会社が対応できる範囲は？

Question

私は少世帯のマンションに住んでおり、前期、今期の理事メンバーです。
理事長ではありません。
マンション敷地内の駐輪場の管理についてお尋ねします。

前期より、とある住民（区分所有者）が子供乗せ自転車は、ラック式自転車駐輪場では狭いので空きのあるバイク駐輪場に置きたいとのことでした。
「バイク駐輪場の駐車料金を払うのであれば認めます」ということに、前期の総会で決まりました。
 今年の一月より支払うという約束でした。

その後、管理会社担当者が駐輪許可シールと申込書を同封して渡した（ポスト）ところ、申し込み書は一向に提出されず、シールは自転車に貼って、堂々とバイク置き場に駐輪しています。
その後、何度か催促したらしいですがなしのつぶて、、、だそうです。
申し込み書が提出されてないので、料金引落としの処理ができないらしく、よって、無賃駐輪ということになっています。

総会以降、他の案件で管理会社の担当者と話すことが幾度かあり、その都度、その件が話題にはなるのですが、「うち（管理会社）としましても、立場的に強くでることができなくって、、、」とのことです。
それでも、「誰かがきちんと言わなきゃいけないこと」だと思うのですが、先日の理事会でも時間切れでそれ以上、言及することもなく終わってしまいました。

数日前、また別件でお話しする機会があり、また同じ内容になりました。
なので、「私、一応理事メンバーですし、よく顔を合わせますからお話ししましょうか？」って申し出たところ、「助かります」とのこと。

私自身、お節介なところもありますし、またそういう不届きな人は見逃せない性格でもありますので、そんなことを言ってしまいました。
もちろん、言うこと自体は問題ないのですが、「もしかしかて、理事長でもない私が出過ぎたことを申し出てしまったかな？」と今になって躊躇しています。
その住人とは未だ会えてないので直接お話しはしていません。

管理規約を読んでも、今回のような場合、管理会社がどこまで対応する（できる）のか？については特に記載されてないようです。

このような場合、管理会社はどこまで対応することができるのでしょうか？
すべきなのでしょうか？
また、今回の私の対応はどうなんでしょう？
出過ぎた事であれば、相手と最近会えないといって、管理会社へ戻せば良いだけですし。
そして、本来は誰がどのように対処すればよいのでしょうか?

このような事案に明るい方、アドバイスを下さいませんか。
宜しくお願い致します。

coco1701 · Accepted Answer

＞管理会社担当者が駐輪許可シールと申込書を同封して渡した（ポスト）ところ
　・これがそもそもの間違い
　・申込書を渡し、
　　後日、申込書の提出時に許可シールを渡せば、何の問題も生じなかったわけで
＞このような場合、管理会社はどこまで催促することができるのでしょうか？
　・申込書を提出して下さいと・・文書で催促する、口答で催促する　・・ここまで
　・上記以上は管理会社に権限が無いので出来ませんよ
・権限があるのは管理組合
　管理組合名で、
　○/○日までに申込書の提出を文書で要請する・・提出されれば解決
　提出されない場合は、不法駐輪に当たるので○/○日までに撤去して下さいと文書で要請・・提出されれば解決
　撤去されない場合は、○/○日までに撤去されない場合は強制撤去を行いますと文書で通告・・提出されれば解決
　撤去されない場合は、強制撤去を実行・・不法駐輪の解決

num001 · Answer

「管理規約」と「管理委託契約」は全く別のものです。

管理規約はその組合を構成する区分所有者および居住者の権利義務を詳細に定めるものです。
組合の構成：総会、理事会、議決権等
使用法：専有部分、共用部分の使用・負担等
会計：管理費、修繕維持積立金等
その他詳細に定められていると思います。

管理委託契約は管理組合が日常の管理業務を（組合自身で実施出来ないので）外部の業者に委託する為に、その業者と委託・受託内容を定めています。
その業務内容も詳細に（別表等を使って）定められている筈です。

トラブル対処の基本は理事長（理事会）権限だと思いますので、両方を読み返してみましょう。

inon · Answer

管理費の滞納とは少し違いますが、同じスタンスで処理すればいいでしょう。
私どものマンションでは、先ず、滞納者と、理事長＋副理事長で面談、支払い計画をお願いします。
大概、この面談で、支払うようになります。そこで約束を破れば、内容証明郵便となります。弁護士まで行くことは先ずありません。
貴方が理事長で無くとも、代理という形にしておけば問題ありません。駐車許可シールは１度目のお金と引き替えにしないとこう言うトラブルが起きます。
管理会社に動いてもらうのは楽ですが、管理会社でやはり余りきつい事は言えないでしょう。

merciusako · Answer

「管理会社はどこまで対応することができるのか」についてですが、管理会社は管理組合と「管理委託契約」を締結しています。

この中に、「管理仕様」というものがあって、管理会社の業務内容が記載されています。
この業務内容を履行することを条件として契約が成立しているのです。

この業務内容以外のことは、管理組合がやらなければなりません。
実際には理事会ですが。

従って、質問内容に対する管理会社の対応については、この「管理仕様」を確認する必要があります。

で、「管理会社の業務範囲を超える」ということであれば、理事会で対処を検討して実行することになります。

理事長あるいは理事会が直接本人と会うのも良いでしょうし、文書での督促などでも良いでしょう。

あなたは理事ですから、直接話をすることはできますが、「管理会社の業務範囲が分からない」「理事会の方針が定まっていない」という状況ではやめた方が良いでしょう。

あなたと相手との話し合いでは、あなたに決定権がありませんから、仮に何らかの提案をされても了承することも拒否することもできず、結局理事会での検討になってしまいますから。

まあ、「申し込みや支払を促す」という程度であれば問題はありませんが。

akkuma · Answer

私も理事会役員をしてます
300世帯の大きなマンションですが同じ様な事が多々起こります
対処方法は必ず文書でが基本です。
普通文書→内容証明
最終的には　弁護士です
弁護士費用を考えると本末転倒のようですが　毅然な態度が重要です。
（300世帯も有るので住人の法律家に助言してもらってます）

これは管理会社との契約も有りますが　当マンションでは管理会社がします
金銭も担当していれば当然のことで　役員は定例会議で案件を審議するだけです
そんな　中途半端な何もしない管理会社は変えるべきでしょう。

key00001 · Answer

> このような場合、管理会社はどこまで催促することができるのでしょうか？

催促はいくらでもできますが、基本、催促しか出来ません。
すなわち催促以上のことは、理事会で意思決定等を行う必要があり、その意思決定があれば、管理会社も催促以上のことが出来る可能性が出てきます。

対策としては、
① バイク駐輪場の使用許可の取消し
    自転車撤去の要請 。
    応じない場合、強制撤去の勧告。
　 それでも応じない場合、強制撤去。
② 未払い費用請求
　 無賃駐輪期間分の駐輪費請求。
　 応じない場合、法的手続きを示唆。
　 それでも応じない場合、法的手続き。（少額訴訟など）
③ マンション管理規約に記載する罰則の適用検討
などが考えられます。

> 今回の私の対応はどうなんでしょう？

そりゃ「安請け合い」「無責任」と言わざるを得ないかと。
まあ１度くらいは許されるかも知れませんが、再々あれば、質問者さんも理事会や管理会社から、信頼されなくなりますよ。

質問者さんも書かれている通り、「誰かがきちんと言わなきゃいけないこと」が極めて正論であり、理事はその「誰か」の一人でしょう。
また、それを理事である質問者さんが、管理会社に対し請け負ったのです。

まあ厳密には、管理会社ではなく理事長の付託を受けると言うのが、最も正しいとは思いますが。
しかし企業で言えば、理事会とは役員会で、理事とは役員なので、それなりの権限と責任はあります。
問題解決のため、正論に基づき、理事の判断で管理会社から請け負うくらいの権限はあるだろうし、規約に違反する住民に対し、クレーム等を行う権限もあるでしょう。
理事が外注先（管理会社）から請け負った内容に対し、責任があります。

「相手と最近会えないといって、管理会社へ戻せば良いだけ」と気軽に仰いますが・・。
管理会社から、「では、会えるまで、引き続きご尽力をお願いします」とでも言われたら、どうしますか？

管理会社が対応できる範囲は？

＞管理会社担当者が駐輪許可シールと申込書を同封して渡した（ポスト）ところ

「管理規約」と「管理委託契約」は全く別のものです。

管理費の滞納とは少し違いますが、同じスタンスで処理すればいいでしょう。

「管理会社はどこまで対応することができるのか」についてですが、管理会社は管理組合と「管理委託契約」を締結しています。

私も理事会役員をしてます

> このような場合、管理会社はどこまで催促することができるのでしょうか？

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