家を建てる事に詳しい方よろしくお願いします。

家を建てる事に詳しい方よろしくお願いします。
今は旦那の実家で同居してます。
彼の実家の道路を挟んだとこに今は駐車場として使ってる土地がありそこに家を建てる計画です。
そして少し離れたとこに古い小さなｱﾊﾟｰﾄがありそれをお義父さんが壊し新しい小さなｱﾊﾟｰﾄを建てそこに息子である旦那と私が住所変更をして新築が建つまでの間そのｱﾊﾟｰﾄに住み新築が建ったら新築に住みそこのｱﾊﾟｰﾄ収入を新築の返済にあてるという話が出てるみたいなんです。
税金対策と言われたのですが無知な者でよくわからないので誰かおしえて下さい。
旦那には未婚の妹がいるのですが母屋と新築とｱﾊﾟｰﾄすべて継ぐ事になるのでしょうか？
土地などの名義は旦那にしてもらう方が良いですか？
よろしくお願いします。

No.3 回答者： きゃつべつ 回答日時： 2016/07/21 14:20

質問に書いてある「税金対策で」ですが、これが誰の税金対策なのか？がわからないと、正確にはお答えが出来ないように思います。

直感的には、それは彼の両親にとっての「税金対策」のような気がします。
税金対策の構図を明らかにされると、回答出来るかも知れません。

No.2 回答者： mibulove 回答日時： 2016/07/20 14:02

専門家ではないので、あくまでも参考程度にお読みください。

まず、あなた方の家を建てる時に、ローンで建てますか？
その契約者はあなたのご主人ですよね？
その場合、家に関してはご主人名義となります。
頭金やローン返済分をあなたも負担するのであれば、その出費の割合で、あなたもその家の名義人になります。（その家に関する所有権があなたにもあるということ）
例えば、３０００万の家で、あなたが１０００万負担すれば、１/３の権利があなたにあるということです。
（現実には、土地は夫名義だが家は妻名義にしているお宅もあります）

その家を建てる土地の名義は、ご主人に変更してもらったほうがいいですよ。
お義父さんの名義のままだと、お義父さんが他界した時にはその土地も相続の対象になり、お義母さんとご主人と義妹さんが相続権者となります。
お義母さんも他界していれば、ご主人と義妹さん。
（縁起の悪い話になりますが）、お義父母さんよりも先にご主人が他界し、あなた方にお子さんがいなければ、相続権者は義妹さんになってしまいます。
（義妹さんがあなたに無償で譲る可能性もありますし、僅かな金額で売買という形も有）

アパートの件は、その家賃収入をご主人のローン返済に充てるのなら、そのアパートがご主人名義のものでなければ、ご主人はお義父さんから、その家賃収入を貰うということになります。
年間１００万以内であれば、直系尊属（血縁の親→子とか祖父→孫とか）の贈与税はかからずに済むと思いますが、ご主人の確定申告は必要になるかも…ちょっとその辺は不明瞭です…すみません。
（お義父さん、アパート経営をなさるくらいですから、そのあたりのことはご存知かも）
（税務署に見つからなければ…という家も現実にはありますが、マイナンバーの施行により、脱税行為は見過ごされにくくなっているでしょう…お義父さんの考え方次第では「そんなの、税務署が調べに入ってからでいい」と言われる可能性もあるでしょうが）

母屋とアパートに関してですが、その前に、あなた方は家を建てる時にお義父さんの土地を「買うのではなく貰う」感じですよね？
名義変更する際には、そこがポイントになります。
たぶん、話の流れからすると相続するという形でしょう。
お義父さんが存命中なら、相続ではなく贈与と言うのが正しいのですが、税法上は、存命中に相続してお義父さんが他界した時に、「他の相続分と合わせてその土地も相続しました」と申告できる制度があるんです。
それは、相続時精算課税制度と言います。
名義変更したら、この相続時精算課税の申告を、最寄りの税務署にしておかなければなりません。
母屋とアパートの話に戻します。
アパートの土地も新しいアパート自体も、ご主人に名義変更＆相続時精算課税、という可能性もありますね。
ただ、新築のアパート分までを相続時～を利用してしまうと、実際の相続の時に、相続税が多額になる可能性があります。
不動産はたくさん相続したものの、現金での相続が少なくて、相続税が払えないという可能性が出てくるということです。

お義父さんが他界した時に、お義母さんもすでに他界していた場合、ご主人と義妹さんが相続権者となるわけですが、お義父さんに現金資産がごく僅かしかないとか全く無い場合には、義妹さんが結婚して家を持っていたら、もう不動産なんて要らないと、相続を放棄する可能性がありますよね。
その場合でも、あなた方は相続放棄はできません。
何故なら、相続時精算課税制度を利用してしまっているからです。
相続は、一部は相続するけど他は知らない、というわけにはいかないのです。

ですから、母屋とアパートがお義父さん名義のままで遺った場合は、他のお義父さんの遺産も含めて、相続権者であるお義母さんとご主人と義妹さんで相談し、その話し合いの結果によって、誰が何をどれだけ相続するかが決まるわけです。
ま、その時になってみないと…という話です。
義妹さんが独身のまま母屋に住み続けるかもしれないし、結婚して母屋に同居の可能性もあるでしょう。
義妹さんが出て行って、義父母さんが介護付きホームに入るとかで、ご存命中に母屋やアパートを売りに出すかもしれません。

…そんなわけで、あなた方の家の名義と、その土地の名義変更＆相続時～、アパートの家賃収入をあなた方のローン返済に充当していいのかどうか、…この部分を明確にしておけば、とりあえずは安心だろうと思います。
（注）
相続に関わることは、嫁であるあなたには一切権利のないことですので、決して、あなたの口からご主人のご家族・ご親族に聞いてはダメですよ。
ご主人に聞いてもらう…それも、あなたからの入れ知恵とは思われないように、くれぐれも注意して下さいね。

…相続時精算課税の他に、暦年課税制度とかもあります。
お義父さんの総資産次第では、今回の土地も相続ではなく贈与にして、割高の贈与税を支払ってしまった方が、相続の時にゆったり構えていられたりもするようです。
とことんまで税金対策をしたいのなら、お義父さんが税理士と相談してくれるのが一番なのですが、相続税の非課税枠もどんどん縮小されてきていますので、判断は難しいでしょうね。（…非課税枠とは、簡単に言えば、税金の対象にならない金額のことです。）

No.1 回答者： zircon3 回答日時： 2016/07/20 09:57

> 旦那には未婚の妹がいるのですが母屋と新築とｱﾊﾟｰﾄすべて継ぐ事になるのでしょうか？

> 土地などの名義は旦那にしてもらう方が良いですか？

　家の遺産相続の話を一般論的に質問されても答えは無いです。。。
　現在の所有者であるお義父様がどのような意向をお持ちなのかでしょう。
　そこをお知りに成りたい場合はご主人に確認してもらうしかないです。
　あなたがフランクにお義父様やお義母様とそういった話を出来る関係であるなら世間話的に「どうなんですか？」と聞くことも出来るかと思いますが、それもまたご家族内の話なので何とも。。。

参考まで。