遺産相続にかかわる土地の名義変更について教えてください。

土地を15年前に死んだ父の名義から、母名義に変更しようという話が出ています。権利者となっている私と弟に兄が同意を求めてきていますが、兄が母の印鑑・通帳・遺族年金証書等重要な書類をすべて持ち去っています。もし土地を母名義に変更した場合、兄が名義を母から変更することは可能でしょうか？上記のような兄の行動に私と弟は最近不信をもっており、よくわかっていない母を兄がまるめこんで兄名義に変更させるのではないか、その場合私と弟には阻止する手立てがなくなってしまうのではないかと危惧しております。後で泥沼化しないように打てる手立てはないでしょうか？ご存知の方がいらしたらご教授ください。

No.2 ベストアンサー 回答者： ben0514 回答日時： 2016/08/20 20:31

注意が必要ですね。

亡くなられているお父様の名義を変更するには、お父様の相続人全員の同意が必要となります。そのためにお兄様があなたに求めているのでしょう。

しかし、お母様の単独名義のものをお母様が存命中にお母様の意思で贈与するのに、あなた方の同意は不要です。相続は始まっていませんので、あなた方はあくまでも推定相続人でしかなく、推定ですので何の権利もありませんからね。
お兄様がお母様の実印や印鑑カードなどを持っていれば、お母様の意思があったものとして手続きを行えてしまう可能性があります。丸め込まなくても、相続手続きでお母様名義にした登記識別情報（以前の権利証のようなもの）とお母様の実印を押印した書類と印鑑証明があれば、管理している法務局はお母様に意思確認を行わないことでしょうからね。

すでに１５年も放置されている土地なのでしょう。土地の名義を変更していないとなればそのほかの遺産もいい加減に引き継いで消費していることでしょう。今更あわてて変更するメリットはありません。変更する手続きでは、当然費用も掛かります。
法務局での手続きには登録免許税というものがかかります。手続きを専門家である司法書士などへ依頼するとなれば、専門家の費用も掛かります。
今のままお母様が亡くなっても、まとめて手続きをすることも可能です。

その土地を売るなどの必要性がなければ、手続きをせずにそのままとすることも罰則はないはずです。

お母様に判断能力がないとか不安があるというのであれば、成年後見制度を利用されるとよいかもしれません。成年後見人などと慣れは法的な代理人として行動はできますが、その行動すべてを裁判所へ報告しなければなりません。被後見人の為と認められないことをすれば、弁償等をしなければならない責任もあります。後見人をお兄様にしても良いのかもしれません。
ただ使い込まれてしまったものを戻せと言っても戻せないこともあります。あなた方のほうか、専門家に後見人となってもらえば、お母様の名義にしても、お母様の印鑑などだけで手続きできないことにできるかもしれません。

この回答へのお礼

とても詳しいご説明誠にありがとうごさいます。
兄の最初の切り出しは名義が故人のものとなっているので早く変更するようにと、法務局から催促されているといった話でした。先ほども集まるときに実印と印鑑証明を用意するようにとの旨の連絡がありました。
ご指摘のとおり、15年以上も放置されているものを急に手続きさせようとする必要はないはずです。兄にそういった計算がないとは言えないと思います。母に対しては先日家を売却する旨の連絡をしているそうです。今の家に生涯住みたいという母の意志を通すためのカードとして私と弟は権利を保持するべきと考えています。青年後見制度というものも検討してみます。
大変参考になりました。ありがとうございます。

お礼日時：2016/08/20 22:18

No.3 回答者： hata。79 回答日時： 2016/08/20 22:16

１、亡くなった父名義の土地を、当時の相続人である母単独名義にする。

　→相続人全員つまり、母と子全員の作成した「遺産分割協議書」が必要。
２、母単独名義になった後のこと
　母からの信任が厚い子（ご質問では長兄）が「母と長兄の間で土地の譲渡がされた」書面を作成して、長兄単独所有権として登記が可能。
３、むろん真正な譲渡契約あるいは贈与契約ではないので無効となる行為ですが、この無効であることを証明するのが困難なので、母から長兄に所有権移転がされることを未然に防止できる方法があれば一番良い。

（ここまでは、ご質問内容を整理しただけの話です）
４、父が死亡してから１５年経ってるのですから、今更名義変更登記をしなくても、不遜ながら母が死亡するまで「そのままにしておく」手があります。
　母が死亡してしまっていれば「母から長兄への譲渡（あるいは贈与）行為があったことを証する書面」が仮に作成されていても、上記１の遺産分割協議の場で異議を申し立てることが可能です。

５、４を正確に言えば「父の残した不動産が全部母の所有物になってない」のですから、母と長兄での譲渡（または贈与）契約は、母が父から相続した二分の１についての譲渡（贈与）契約になります。

６、つまり、父が残した土地の所有権の二分の１のその３分の１である６分の１づつが次男３男のものとして残ります。
　これですと仮に長兄が「すべての土地を自分のものにしたい」と画策してたとしても、その計画を阻止できます。

この回答へのお礼

具体的な方策を回答いただき誠にありがとうごさいます。母が今の家で生涯過ごすこと、兄に不当な相続をさせないことを目的とするなら、費用の面からも、現状名義のままにすることが今は一番のようですね。その旨兄弟ではっきり話し合いたいと思います。その上で母の印鑑や通帳を戻すように伝えようと思います。

今回、私はじめてこのサービスを利用したましたがこれほど親身に皆様ご回答くださることに感謝しております。誠にありがとうごさいます。

お礼日時：2016/08/20 23:38

No.1 回答者： oo14 回答日時： 2016/08/20 18:12

相続人全員の同意がなければ、不可能です。

ただ土地は分割するとお金に変えにくく（売りにくく）なります。
相続分を拾い出して、お母さんに半分とお母さんの生活予想費を割り出して
残った部分を今あなたがどうしてもお金がいるなら、お金でもらってしまうか、
お母さんが亡くなった時点で気持ち良く１／３するかですね。
文章で残しておけばいですよ。現時点でももめているぐらいなので、
次世代に問題を残すととても大変なことになります。

この回答へのお礼

ご丁寧に回答くださり誠にありがとうごさいます。
>相続人全員の同意がなければ、不可能です。
生前に名義変更する場合も同じように相続人の同意がいるのですね。
今すぐお金が必要ではないのですが、母に何かあった時に面倒見るのは私と弟なので兄の勝手にならないのであれば問題ないです。また母も自宅で生涯過ごすことを望んでおり、その意志が通せるのであれば良いと思います。
おっしゃるとおり遺産相続の時にもめそうです。
>文章で残しておけばいですよ
遺言書等も家族で検討しておきたいとおもいます。

お礼日時：2016/08/20 18:31