二重に擁壁のある土地への建築

建築条件付き土地の購入を考えています。
前面道路からはほぼ高低差はありませんが、裏面は高さ2mちょっとの擁壁がある土地です(裏の土地の方が低い)。
その擁壁は、間知ブロックです。

この土地は、地中にも別の擁壁が埋まっています。元々擁壁があったさらに2mほど後ろに、現行の間知ブロックをさらに築き、土を足して土地を広げた経緯があるようです。現状更地で建物は建っていません。

地盤改良費用は業者持ちと言っており、土地金額にも納得で金額面の不安は小さいのですが、明らかに地盤の異なるところがある土地に家を建てることに不安があります。地盤改良や基礎の工夫で、将来に家が傾かないように建てることは可能でしょうか？
もちろん擁壁のない土地の方が安心なのは理解しています。

ちなみに、両隣も同様の土地で、それぞれ大手ハウスメーカーが建築済みです。

No.3 ベストアンサー 回答者： mofl 回答日時： 2016/08/30 23:09

質問者さん、土地にどこまで安全を求めます？

仕事柄、今までいくつかの破壊した擁壁を見てきました。
当地は関東地方ですが、先の東北地震で震源地から数百キロ離れていても被害を受けた大型ブロックを積んだ間知もすぐ近くにあります。
地震ではないけど、たった一晩の集中豪雨でああっけなく崩れたプレキャストコンクリートの擁壁もありました。

断層が直下を通る、なら平場でもアウトだし予想はできません。
でも壊れない擁壁って、まず無いものと思ってください。

建築基準法の第１条にこの法律の主旨があります。
ざっと、、、
「人命と財産を守る最低限の基準」
杭を打っても土地は守れません。
下側になる間知擁壁が壊れたときに、一瞬でも杭のおかげで建物が中ぶらりんになって、その隙に家族が脱出する、しばし後にゆっくりと建物が崩壊する、これで法の目的は達成。

建築基準法は大きな震災で改正が繰り返されます。
じきに来る南海トラフの地震で10万戸位が倒壊すれば、きっと更なる強度を盛り込まれます。

各都道府県定める建築基準法施行条例の「がけ条例」は、ほとんどが高低差を２m超え、と定義しています。
じゃ、２mジャストなら壊れないか？
いいえ、普通に壊れます。
ただ影響が低いだろうと対象外にしただけ。

もう一度考えてください。
①土地も建物も絶対に被害を出さない
　↓
フラットな土地に鉄筋コンクリート造。
できれば平屋で免震または制震構造を採用
土地は岩盤がいいと思う(日本では少ないが)

②建物だけは被害を避ける
　↓
土地を放棄するなら例示にある鋼管杭でもOK。
ただし安息角までではなく、支持層まで打ち込む。
過大設計でいきましょう。
擁壁が壊れ、建物が宙に浮いた後の補修は相当に金額がかさみますが。
上側の擁壁が崩壊すると土砂が押し寄せます。
家の中で住人が生き埋めになるので、そちらに開口部(窓など)は設けない。

③土地だけは被害を避ける
　↓
方法はありません。

④建物と土地の両方とも被害を避ける
　↓
賃貸に限ります。

気分を悪くしましたよね。
でもこれが事実。
おそらく相場より安い土地でしょ。
売り手は鋼管杭の費用など出すわけないと思いますが。
それなら、その杭工事分を値下げして飛び付く客がいますよ。

双方ともHMが建てたといっても、HMは擁壁が壊れない保証などしていません。
建物に被害が出ない保証もしていません。
最低基準の法律に従っただけ。

結局は住む施主の判断だし、誰でもが
「自分だけは」
「俺の目の黒いうちに擁壁が壊れるはずなど」
と思っているわけです。
「のど元過ぎれば熱さを忘れる」
度重なる震災で、その時だけは心配しても、数年で忘れるのも人間の「さが」。
もちろん何も頓着しない、おめでたい方も多いです。

その、おめでたい方がおめでたいままで無事に人生を全うする場合も多い。
壊れる、壊れない、は、ほぼバクチ。
「絶対に」
を求めるのなら、安物買いでは成り立たない。
「なるべく壊れない」
「壊れるにしてもちょっとだけ」
「予算内でできるだけ壊れない」
なら、もう思い込みのレベル。
加持祈祷でも一緒。

まず建築基準法を無視してください。
最低限の基準など要らない。
土地探し、建物の構造、被害を浮けない前提の計画で、工務店やHMなどではなく構造専門の建築設計事務所へ依頼です。
予算に制限はつけないよう。

将来の転売、つまり価値のある財産として、かつ、家族の安全を考えるのなら、擁壁での高低差がある土地は候補には入れないことです。
「南向きのひな段」
などに釣られないよう。

この回答へのお礼

土地の安全に対する考え方を理路整然と書いていただいて、自分の考えを整理させていただくのに、とても分かりやすい説明でした。
地震の多いこの日本で安心して暮らせる住まいは、極論すれば多くの費用をかけるか、もしくは賃貸か。。。
一方で建てたい広さがある、予算には制限がある、すべての希望条件がそろった条件の土地というのはなかなか見つからない。

これまでとても長い間土地探しを続けているのですが、それぞれの土地にそれぞれ欠点があり（すべて条件がそろっても、予算に合わないという欠点があり）、なかなか踏ん切りが付けられないまま現在に至っています。

何を妥協すればいいのか、考えさせられます。予算が湯水のようにあれば、解決するのでしょうが…。

お礼日時：2016/08/31 02:08

No.6 回答者： Jimny134 回答日時： 2016/09/06 15:26

その土地に、立地や環境などに強い思入れがないなら、やめた方が良いかと思います。

自分の経験で、2m程度でも、擁壁の不要な土地の方が安心ですし、不要なお金をかける必要がないと思います。
特に、設計士に頼む注文住宅ならともかく、建築条件付きでヒモつきの施工会社に依頼するのは、辞めた方が良いです。
私なら他を探します。

この回答へのお礼

実はかなり気に入っている場所で、土地の形も日当たりもバッチリ。地盤改良代も込みで金額提示を受けていて、あとで意外なお金がかかるということもないのですが〜。
それだけに適当な地盤改良しかしてもらえないリスクも考えられます。

とにかく地盤に安心できないので、この土地は諦めようと思っています。

お礼日時：2016/09/06 19:05

No.5 回答者： かんぴんた 回答日時： 2016/09/02 16:55

擁壁の上に家を建てないのは建築家では常識。

古い擁壁を取り除くべきです。工事費をケチったのは明らか。
将来擁壁と住宅の基礎の沈下に差が出ると家が真っ二つ。

大手だから安全と言うのはあり得ません。連中はバレ元、時間が経てばバレても責任は取りません。
我が家は大手建築ですが４か所の大きな問題点がありました。地盤改良がしてあるので本体は不同沈下しませんが周囲は沈下し水道管下水管ガス管が損傷を受けました。玄関前も傾き沈下です。

私なら買いません。

この回答へのお礼

建築会社に聞くと、地中に埋まった擁壁を削って基礎を作るとのこと。
建物にどんな影響があるか計りかねるので、この土地は見送ることにしました。
わざわざリスクを負うこともありませんね。
ありがとうございました。

お礼日時：2016/09/05 21:44

No.4 回答者： -にんにく- 回答日時： 2016/08/31 10:32

＞二重に擁壁工事された土地というレアなケースで考えうる、さらなるリスクや必要となりそうな対策のご意見をいただきたいというのが質問の趣旨でした。

●であれば、その敷地(既存の擁壁も含む、当該敷地の全て)を岩盤まで掘削し、分厚い基礎を設けたら良いのではないでしょうか。
そこに免震装置を組み込むというのも悪くはないような気がしますが、それでも、岩盤が崩壊すればその上に存在する住宅は影響を受けるだろうとは思います。
リスク回避のために私の考える最良の選択は、「そこに家は建てない」です。

No.2 回答者： -にんにく- 回答日時： 2016/08/30 18:09

可能ではあると思いますが、現実にその土地が将来傾いたりしないかは、「神のみぞ知る」というところでしょう。

この回答へのお礼

ご意見ありがとうございます。
どんな土地でもリスクの大小があり、最終的にどうなるかはそういうことですね。

単なる盛土でも不同沈下の問題があるなか、二重に擁壁工事された土地というレアなケースで考えうる、さらなるリスクや必要となりそうな対策のご意見をいただきたいというのが質問の趣旨でした。

お礼日時：2016/08/30 18:52

No.1 回答者： ashitahatennki 回答日時： 2016/08/30 02:37

庭なら直せますが

最低限　

地盤改良で住宅基礎の下には鋼管杭を打つ契約が前提です。

この回答へのお礼

コストのかかる方法での地盤改良を要求する必要があるとのこと、交渉してみたいと思います。アドバイスありがとうございます。

お礼日時：2016/08/30 16:55