共同名義の土地にアパートが建っている。地代請求可能か。算出方法。

Question

はじめまして。
遺産相続について質問です。
（状況）
祖母が100％所有する土地にその嫁が100%所有する老朽アパートが建っています。
祖母がこのたび亡くなりました。
祖母の夫（祖父）はすでに死亡、祖母には子供が二人、私の母と叔父。が、叔父は祖母より先にすでに死亡。
叔父には二人の子供あり。
私の母と叔母は不仲。

土地は50％を私の母、その25％ずつを叔父の子供達が権利をもつことになります。
二人の子供は土地を彼らの母である叔母に売却予定です。
叔母は母に土地を買いたいと言ってきました。
母は売りたくない、叔母に売却ではなく賃貸契約を結びたいと思っています。
理由は老朽化したアパートを新築しようと思っている叔母たちの計画を邪魔したいためです。
土地の所有者すべての同意がないとその上の建築物は勝手に取り壊し、新築が出来ないと母は思っています。
現在アパートが古くて新築しないと借り手がつきません。借り手がつかないアパートを取り壊すことも建て替えも出来ないと経費だけがかさみ叔母は困ると思います。
デメリットも考えています。いざ売りたくなった時に今度は自分のタイミングで叔母に売る交渉ができるのか。例えば年数を決めて賃貸契約できるか。
母が亡くなれば母の子供の私と弟が相続することになり、細分化してしまうなど。

ただ困らせてやるのに安易に判断すると今はいいが後々逆に困ると本末転倒。
簡単には説明できない母と叔母には長年の確執があります。

質問
1.母は叔母の購入の申し入れを拒むことができますか？
2.母が売却せず共同名義で土地を相続すれば邪魔なアパートが建ってるので地代を請求できるのか。
3.地代の請求が可能であればその代金はどのようにして算出されるのか。
4.いざ売りたくなった時に今度は自分のタイミングで叔母に売る交渉ができるのか。
5.例えば年数を決めて賃貸契約できるか。
6.本当にアパートの取り壊し立て直しの邪魔は出来るのか。

以上、説明不足の点はすぐに捕捉させていただきますのでよろしくお願いいたします。

mukaiyama · Accepted Answer

＞祖母が100％所有する土地にその嫁…

祖母に嫁？
息子の嫁ですか。

＞祖母には子供が二人、私の母と叔父…
＞私の母と叔母は不仲…

叔母って誰？

相続に関するお話は、縁戚関係を正確に記さないと的外れな回答しか出てきませんよ。

＞土地は50％を私の母、その25％ずつを叔父の子供達が権利をもつことに…

祖母が遺言書を残さなかったのならね。

＞土地の所有者すべての同意がないとその上の建築物は勝手に取り壊し、新築が出来ないと…

取り壊すのはかまわないんじゃないの。

＞いざ売りたくなった時に今度は自分のタイミングで叔母に売る交渉ができるのか…

そんな都合よく行きませんよ。
いずれ売るつもりなら相手が買うと言っているときに売らないと。

ものの売り買いは、相手が吸うと言っているときに渋々売れば高く売ることができ、相手がさほどほしいと思わないときに無理やり売れば買いたたかれるのです。

＞1.母は叔母の購入の申し入れを拒むことができますか…

どうぞご自由に。

＞2.母が売却せず共同名義で土地を相続すれば邪魔なアパートが…

共同名義って、売るつもりがないのならはっきり線を引いて、一人一人の名義にしないとあとあとややこしくなるだけですよ。
その上で、区画線より母側に建っている建物分については、地代を請求すればよいです。

＞3.地代の請求が可能であればその代金は…

近隣の不動産屋で相場を聞いてください。

＞5.例えば年数を決めて賃貸契約…

1年ごと更新とか、3年ごと、5年ごとなどいろいろな契約方法があります。
双方が特に申し出なければ自動更新なんて文言もよく目にします。

＞6.本当にアパートの取り壊し立て直しの邪魔…

できなくはないでしょう。

hata。79 · Answer

不明点。相続対象の土地上にあるアパートは、あなたのいう処の「嫁（あなたの母親の男兄弟（死亡してる）の妻）＝叔母」のものなのですね？
嫁と言ってみたり、叔母と言ってみたり、同一人物なら同じ表現をしてくださらないと、訳わかりません。
「嫁＝叔母」でいいですね。

上記でよいというなら、下記を。違うというならば、家系図をわかりやすく説明しなおしてくださることを希望します。

「1.母は叔母の購入の申し入れを拒むことができますか？」
できます。
「2.母が売却せず共同名義で土地を相続すれば邪魔なアパートが建ってるので地代を請求できるのか。」
祖母が死亡するまで、アパートの所有者から地代は取ってなかったんですよね。
相続人は被相続人の権利義務をそのまま相続しますから、「今までは地代を貰ってなかったが、これからはもらうから」と言い出すことは原則的にできませんよ。
　ただし、所有者変更したので、使用貸借契約を見直したいという申し入れはできます（※）。

「3.地代の請求が可能であればその代金はどのようにして算出されるのか。」
地代は固定資産税額の３倍以上が相場と言われてます。近隣の地代も参考にすべきです。

「4.いざ売りたくなった時に今度は自分のタイミングで叔母に売る交渉ができるのか。」
相手がもういらないとしたら、売れませんけどね。

「5.例えば年数を決めて賃貸契約できるか。」
できます。

「6.本当にアパートの取り壊し立て直しの邪魔は出来るのか。」
取り壊しは所有者が自由にできますよ。だって自分の建物なのですから。
アパートですから店子が出て行ってくれないと取り壊すのに追い出し料がいりますが、それは叔母の経済ななので知ったことではないですね。
建てるには、当たり前の話ですが土地所有者の承諾が必要です。
ご質問者が購入した土地があるとして、断りもなく他人様がその土地の上に建物を建設してしまったらどうされます？
ただし、建て直しというと、すでに「土地を使用する権利を持ってる者が、建物を改築する」と言えますので、これはこの手の話の専門家に意見を聞いたらどうでしょうか。

※使用貸借契約とは要はタダで貸す代わりに、退去等するときに金を要求するような事は認めないという契約です。
　親の家を子がただで住居として使用してるとか、叔父さん叔母さんの家を甥っ子姪っ子が家賃なしで住んでるとか。大体は親戚関係での不動産賃貸契約書の存在がない、口約束で、かつ無料です。

manno1966 · Answer

> 祖母が100％所有する土地にその嫁が
よく読まないと、関係がわからない語句ですね。
祖母の嫁って。

> 同意がないとその上の建築物は勝手に取り壊し、新築が出来ないと母は思っています。
思っているだけね。
事実とは違う。

新築は土地所有者の同意が無いと、建築確認申請が通らない。
でも、壊すのは所有者が判断すれば出来る。

> 経費だけがかさみ叔母は困ると思います。
これが質問者家族の目的だから、誤解の元に計画しているので、意味が無い。

> 1.母は叔母の購入の申し入れを拒むことができますか？
出来る。

> 2.母が売却せず共同名義で土地を相続すれば邪魔なアパートが建ってるので地代を請求できるのか。
請求は自由。

> 3.地代の請求が可能であればその代金はどのようにして算出されるのか。
自由に決めてよい。
1000億円でも1兆円でも請求して良い。

一般的には、不動産屋等で周辺の相場を調べて、合理的に算出。

ただ、購入の意思を示しているのだから、実際に支払うように交渉するのは難しいと容易に想像できる。
嫌がらせ目的と明言している状態ですから、普通に相手に分が有る交渉になるのが目に見えるようです。

> 4.いざ売りたくなった時に今度は自分のタイミングで叔母に売る交渉ができるのか。
交渉は自由。
相手が断るのも自由。

> 6.本当にアパートの取り壊し立て直しの邪魔は出来るのか。
建築申請を役所に出して許可を受けないと建築は出来ないので、イエス。
ただ、取り壊しは自由なので、目的は達成できない。

共同名義の土地にアパートが建っている。地代請求可能か。算出方法。

不明点。

> 祖母が100％所有する土地にその嫁が

＞祖母が100％所有する土地にその嫁…

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