土地の名義は誰が良いか

私は妻と義母の３人家族です。調整区域の田舎に住んでいます。今住んでいる古い家と土地は義母名義です。今度、その宅地が350坪あるので、同じ宅地内に家を新築してそこに３人で暮らす予定です。今住んでる古い家は新しい家が建って住めるようになったら壊す予定です。義母に頭金450万出して貰い、私が1000万くらいのローンをして家を建てます。そこで教えてほしいのですが、土地の名義はそのまま義母にした方がよいか、それとも妻か、私が良いか？土地名義を私にした方が、妻に姉妹が１人いるので、後々良いのではないかと考えています。しかし、名義変更で生前贈与がかなり取られるようであれば、やめます。あと、150坪までは分家として貰えるようなことを聞いたことがあるので、もし分家としてもらえるならば、新しい家に母は一緒に住めるのでしょうか？どなたか教えてください。よろしくお願いいたします。

No.6 ベストアンサー 回答者： SSSIN 回答日時： 2004/08/01 10:59

◆分家住宅について

まず、調整区域には原則として農業を営む者の居住の用に供する建物でないと建築できませんが、農業を営む者の子が居住する住宅の新築（分家住宅）には、許可が必要です。

「分家住宅」については、要件、必要書類、建築可能面積などに厳しい条件がありますので、事前に役所か建築会社等に確認されることをお勧めします。

◆名義について

建築許可がクリアできることを前提として、次は名義の問題ですが、原則は他の回答者さんの回答にあるように「出資割合＝所有権割合」になり、それ以外ですと「贈与税」の対象になります。

ただ将来の義母の相続を考えますと「妻に姉妹が１人いるので」ということでしたので、今のうちから最低自宅部分は妻に継承できるようにしておいた方が宜しいかと思います。

次の2つの方法を検討されることをお勧めします。

1.遺言
遺言（公正証書遺言が確実です）により、義母が所有する自宅建物と自宅底地部分を妻に相続させる。
ただ、もう１人の姉妹には遺留分（法定相続分の1/2、つまり、1/2×1/2＝1/4）がありますので、それを考慮した内容にするか、遺留分の分だけ代償分割できるように現金を準備しておく等の方法をとった方が宜しいかと思います。

2.贈与
義母→「妻」への住宅資金贈与や土地贈与については、「住宅資金贈与550万」、「相続時精算課税制度」などの制度を活用することで贈与税は回避できます。

義母→「質問者さん」への贈与は、暦年で110万を超える部分については贈与税が課税されることになります。（他の相続人との関係や最終的には質問者さんの子に財産が継承されるので、娘婿が義母から贈与を受けるケースはあまりないです）

後々のしこりをの残さないように、今のうちから義母・姉妹２人で財産の分割について話合い、上記の方法をとることがベストだと思います。

参考URL：http://www.taxanser.nta.go.jp/zouyo33.htm

No.5 回答者： deepblue10 回答日時： 2004/07/30 09:35

今までにほとんど書かれているので、補足ですが、

（１）３５０坪の調整地域での宅地ですので、農地の可能性が大です。３５０坪が切りが良いので、仮に農地でも
家はたちますので、
（２）義母の名義の土地ですので、司法書士の先生にされたほうが早いと思います。生前贈与や、今後の事で姉妹と義母と相談され、枠組みを決めたほうが、後々もめないと思います。

No.4 回答者： noname#11476 回答日時： 2004/07/29 23:34

場所が調整区域ということなので、まずそもそも根本的に名義変更が出来るかどうかを調べて下さい。

というのも３５０坪というのはかなり大きいので、場合によっては農地である可能性があります。
この場合は簡単には宅地に出来ません。平たく言うとご質問者への所有権移転登記や新たに建物を建てると言うことが出来ない可能性があると言うことです。

あと、土地の所有権を移転するとしても、ご質問者への移転は親子間に認められた贈与税の特例が使用できません。あくまで実の親子間のみ認められる特例ですから、実の子どもである妻への贈与のみとなります。

分家うんぬんという制度は地域の習慣として残っていたとしても、税制その他とは原則関係しません。
但し、一番はじめに書いた調整区域内への建築については、分家という概念が残っていますので（分家に対する特例）、詳細は建築業者などにお聞き下さい。

では。

No.3 回答者： noname#11574 回答日時： 2004/07/29 21:18

現在新築中です。

土地の名義は義母ですが、当分同居の予定はありません。本当は息子である夫に名義を変更するつもりだったのですが、名義変更だけでも八万五千円かかります（どの地域も似たようなものでしょうか？）。司法書士さんなどのアドバイスでは、名義の本人が亡くなったら自動的に息子さんに変更できるので、生前は差し支えなければ変えないほうがお金がかかりませんよとのことでした。

ただ、義母の名義の土地に私たち夫婦の家を建てることについては義母の兄弟など親戚にも話をして了解を得ました。心配であれば何か一筆残してもらうのもありかと思います。（私たちはしませんでしたが・・・）
御参考までに。

No.2 回答者： noname#24350 回答日時： 2004/07/29 20:09

　土地は義母の名義のままで、義母が亡くなった時相続した方が良いと思います。

特別の財産家の場合以外は相続税はいらないと思います。
　私も田舎に父名義の土地に家を建てましたが、名義はそのままになっています。
　分家とか何とかは、相続の時決めればどんな決め方でも出来ます。住むのは誰と住んでもかまわないと思います。

No.1 回答者： noname#8709 回答日時： 2004/07/29 19:49

いつも書くことですが、「名義」を「表示だけのもの」ととらえる向きがありますが、「所有権そのもの」という認識を持って頂きたいと思います。

「所有権」という権利を譲渡したから、結果として登記簿上で「所有権」を移転する登記を行う。
こういうことです。

土地の名義を変えるということは、土地の所有権を譲渡することになります。
いくらの価値があるのかは知りませんが、その価値のある財産を「無償で譲渡する」場合は「贈与」となり、贈与税の対象となります。
名目上「売買」にしようといっても、資金の流れを証明できなければ「贈与」とみなされて贈与税が課税されることとなるでしょう。

なお、一定の条件下での推定相続人となる子供への財産の贈与については、贈与税を保留する制度（非課税となるわけではない）があります。
これを相続時精算課税制度といいます。

贈与でもらったのではなく、相続で受け継いだとみなして、贈与税ではなく、相続税を課税する制度です。
非課税になると思いこんでいる人もいますのでご注意下さい。

いずれにしても「税金」が絡む話ですので、税理士さんに相談された上で判断するのがいいでしょう。

なお「分家」というような制度はありません。