築15年目の中古マンションで気になる物件があります。72.81㎡の3LDK・15階立ての4階 物件

築15年目の中古マンションで気になる物件があります。72.81㎡の3LDK・15階立ての4階
物件の値段が2980万・管理費6500・修繕積立2990・総戸数94です。友人が上層階に2人住んでいます。

現在大規模修繕中のようで、来年の春に修繕が完了予定なのですが、今購入した場合、修繕費も支払わなければいけないのでしょうか？

中古マンションの上手な値切り方などありますでしょうか？友人はリフォームなしと家具処分なしで200万程値切れたと言っていました。

まだ見学にも行っていないのですが、見学の際に注意して見ておく点や、購入する際に注意すべき点、この物件の不信点等気が付く所があれば教えて下さい！

ちなみに私は30代前半で主人と永住する予定です。

No.1 回答者： nitto3 回答日時： 2016/10/13 17:02

たぶん修繕積立金でやるから必要ないでしょう。

修繕積立はやけに少ない今後増額する可能性が大です。
現状で買って自分でリホウームしたほうがいいかもしれない。

この回答へのお礼

コメントありがとうございます！
修繕費確かに安すぎますよね…私も増加しそうな気がします。

機械式駐車場もあるので25年目の修繕は足りなくなりそうです。
購入の際は自分でリフォームする方向で頑張ってみます！

お礼日時：2016/10/16 13:59

No.2 回答者： agboy2 回答日時： 2016/10/13 19:36

現在進行中の修繕工事が、それまでに積み立てられた積立金の額と徴収したとすれば一時金の範囲内で施工されている場合、新たな一時金徴収は考え難いですね。

可能性としては、積立金だけでは不足で、金融機関から融資を受けていることは考えられます。返済は、今後積み立てられる修繕積立金から、と言うことになります。この場合でも劇的に積立金が増額することは無いと思います。ただし、その広さで修繕積立金の額は安いように感じます。地域を問わず、築10～15年のマンションと比較されると良いかも知れませんね。平米あたり150円は徴収しても良いのではないかと思いますが…

値切り交渉（指値と呼んでましたが）にコレと言った秘策は無いのですが、営業マンも人の子ですから、『何とかしてこのお客さんに買ってもらいたい（自分の実績抜きで）』と思えるようなお客さん、と言うのは存在しますね。指値は不動産会社経由で行うものですから、まず、その担当者と相談の上、その担当者が『その価格なら交渉できそう』という下限の金額を提示してみることですね。
その際に、間違ってもご友人の現況渡し200万円引きに成功した、ということは言わないことです。時間も経過していますし、売主も違い、室内の状況も異なるので、その事実でもって同じ成果を出そうとすると相手（営業マンと売主）の心証を悪くすると思います。

あとは、考え方ですが、ご友人が同じマンションに住んでいることを告げるのは、プラスにもマイナスにも働くことがあると思います。
プラス要因としては、そのマンションに良い印象を持っているのだろう、と思ってもられる事
マイナス要因としては、そのマンションに対する思い入れが高い分、価格などの条件交渉で足元を見られる危険性がある事
でしょうか。

見学の際の注意点としては、居住中の場合には、何といっても生活の場に行くワケですから、何か扉を開けるにも、手に触れるにしても『良いですか？』と了承を求める気使いは必要だと思います。
また、小技かも知れませんが、売主が立ち会っている場合には、必ず会話した方が良いので、マンションであれば『何か、音の点で苦情を受けたり、逆にうるさい人はいますか？』と聞くと良いと思います。すると、正直なトコロが聞けると思いますが、この質問により、売主が質問者様に、何か負い目のようなものを感じれば条件交渉上有利になると思います。音の点を尋ねるのは非常識でもなんでもなく、重要事項説明にも記載されないことですから、聞いて当然なのですが、この質問でハナシがこじれるようであれば、そういった売主からは購入しない方が得策、ということです。

この回答へのお礼

コメントありがとうございます！前に住んでた方や他の住民の方の今まで払っていた修繕費でやってそうですね。そのうち修繕費は多少なり上がりそうですね…どこまで上がるか心配です。

本当にどうしても欲しい物件なので出来たら2800か2700くらいまで下げて頂けるとありがたいんですが…厳しいですかねぇ？友人が200万値下げして貰った事は言わないでおきます！あと友人が住んでいる事も言わない方向でいこうと思います。

物に触る際はしっかり気遣いをして、音や近隣状況はしっかり聞いておこうと思います！

お礼日時：2016/10/16 14:08

No.3 回答者： suzuki0013 回答日時： 2016/10/14 13:24

>友人はリフォームなしと家具処分なしで200万程値切れたと言っていました。

それは”値切れた”というか、売主が負担する費用を買主側で負担することにしただけ。
同じ理屈でいいなら、なにから何まで買主負担・・・極端な話、仲介手数料から売主の引っ越し代も買主負担とすれば、かなり”値切れる”よ（笑）
まあでも、もしも質問者の知り合いに、内装屋・リサイクル業・引っ越し屋・不動産屋・司法書士などがいて、それぞれ割安で依頼できるならこれは有効な作戦かもね。


一般人に多い価格交渉の失敗談として、値切ろうとするあまり、物件の悪口を言い並べてしまって売主を怒らせてしまうこと。
売主にしてみれば自分の家の悪口を言われているようなもんだからね。
「別におたくに買ってもらわんで結構だ！（怒）」・・・とかね。
上手な売主だと、こういう怒ったふりをすることで買主に値下げ交渉をやりにくくさせる。
売る気がなくなった相手の物件を買主が「買いたい」と申し込むのだから値下げ交渉なんかできないしね。


一般人でも簡単にできる価格交渉として、競合物件との比較が使えるよ。
物件Ａ（本命）とＢ（競合）で迷っている、○万円安いからＢにしようと思っている、ＡがＢと同じ値段ならＡにするんだけどな～～とかね。


＞見学の際に注意して見ておく点

率直に言うと、室内なんかいくら見ても意味がないよ。
もしも不具合があったとしたら、内見時にそれをぱっと見てわかるような状態にしておくはずないからね。
それにリフォームするならガラッと変わるからね。
内見時には売主から話をきくことを重点においたほうがいい。
近隣トラブルや雨漏り、室内の設備の故障などの有無について。
言った・言わないがあるので、内見時にはバインダーと紙を持参して、会話の内容をメモっておくといいよ。
もちろん、室内を見て気付いた点もメモしておく。
たくさん物件をみると後からわかんなくなるからね。
上階に友人が住んでいるそうなので、近隣トラブルなどは友人からも聞いておくのもいいかもね。
また、友人には修繕費の積み立て状況も聞いてみてもいいかも。
大規模修繕で組合員に一部金の負担が発生しているとか、まさか管理組合（法人）が借入なんかしていた場合には、そのマンションの積立金が少なすぎる。（建て替え時ならさておきだけど）

この回答へのお礼

コメントありがとうございます！
そうですね！値切ったとは言いませんね。

本当にどうしてもその物件がいいので文句は言うつもりはありません。価格交渉の際は他の物件との比較をしてみようと思います！
近隣関係・雨もり・設備の故障などしっかりメモを持って聞いていきたいと思います！

お礼日時：2016/10/16 14:13