中古マンション価格の内訳

中古マンションの表示価格について疑問がおります。
例えばある物件が４５００万という価格の場合、
単純にこの価格が売主側の希望売却価格と考えてよい
のでしょうか？それともこの価格には売り手側不動産屋
の手数料なども含まれることもあるのですか？
詳しい方又は経験者がいたら宜しくお願いします。

No.5 回答者： guramezo 回答日時： 2004/09/10 23:16

＃２です。

ご質問の趣旨が、「価格と手数料の関係」といった、定義的なことに関してと思っていましたが、「手数料を含め、価格交渉をどのようにするべきか」ということのように思われますので、再度回答させていただきます。

「４５００万円」と価格表示された中古物件をあなたが購入されようとする場合、購入の依頼をする仲介業者に払うべき上限の「３％＋６万円」の手数料を加えた、「４６４１万円」が、あなたが用意しなければいけない金額です。売主側の手数料は、売主が１４１万円を売主サイドの仲介業者に支払います。

すると、価格交渉の対象金額は、以下になります。
(1)売主の手元に入る価格(４５００万円－１４１万円)４２５９万円
(2)買い手(あなた)の側の仲介業者手数料　１４１万円
(3)売主側の仲介業者手数料　１４１万円
しかし、このうち、(3)は売主サイドの問題ですので、実際にはあなたが交渉することにはなりません。
つまり、例えばあなたが「価格は２００万円値引きの４３００万円」「仲介手数料は４３００万円に対する１３５万円を値引きして１００万円」という条件を出したとすると、売主は売主サイドの仲介業者の仲介料を値引きさせるなどして、少しでも実入りの減少を防ごうとするわけですが、それは売主がおこなうことだということです。

つまり、この中で、あなたの行うべき交渉は、(1)＋(3)の「４５００万円」の価格の値引きと、(2)の仲介手数料の値引きの交渉ということになります。

あまり複雑に考えずに、あなたの仲介業者に対し、「仲介料込みで４４００万円にして欲しい」と言う希望を伝えればよいのです。両方の仲介業者が話し合って、買い主に掛け合って答えが出ます。

ちょっと判りにくい文章になってすみません。

No.4 回答者： hima-827 回答日時： 2004/09/10 11:40

通常は、イコールです。

不動産屋は、売主、買主、両方から、手数料（3％+6万円）を取るので、結構うまみの有る商売だと思います。
ですから、スタンス上は、値引などは、不動産屋を通じて、売主にすると言った感じです。

また、個人売買になるので、消費税は掛かりません。

この回答へのお礼

回答ありがとう御座います。
参考にさせて頂きます。

お礼日時：2004/09/10 20:58

No.3 回答者： SSSIN 回答日時： 2004/09/10 09:24

#1です。

1.単純に表示価格の「構成」が「本体価格」＋「仲介手数料」ですか？
というご質問であれば、＃1でお答えした通りです。（表示価格＝本体4363万＋手数料136＝4500万ということではありません）

2.手数料等を「加味」した表示価格ですか？
というご質問であれば＃2の回答になります。ただ、諸費用（仲介手数料、譲渡所得税等）を上乗せした価格はあくまでも売主の希望価格であり、実際にその金額で売却できるかは別の問題です。需給関係によっても価格は決まりますが、この業界は「相場」がものをいう世界です。特に現在は中古マンションは供給過剰な状態（一部の都心部を除いて）ですので、シビアな値付けがされています。

あとは、売主さんのスタンスにもよりますね。売りを急いでいない方は気長に希望価格で買い手が現れるまで待ったり、逆に売りを急いでいる方は相場より若干低めの値段設定を行ったり、通常の相場で売りに出し値引き交渉にも応じたり…と様々です。

話が少しそれましたが、参考になれば幸いです。

この回答への補足

２度目の御回答、ありがとう御座います。
新たな疑問ですが、売主側と買い手(私)側の
両方に不動産が介在する時の値引き交渉は
4500万の価格設定に対してどのように進めてゆけば
良いのでしょうか？

補足日時：2004/09/10 20:54

No.2 回答者： guramezo 回答日時： 2004/09/10 06:01

不動産に限らず、どんな商品でも、売主が「売却希望金額」を決めるときには、色々な経費を加味します。

例えば、ネットオークションでも、元払いなら送料を加味して、最低希望価格を決めるでしょう。

マンションの場合も、お問い合わせの仲介手数料(3％＋６万円が上限)や、売却利益にかかる所得税、契約書に貼る印紙代、引越し費用等々を考えて、希望売却価格を決めるわけです。
そういう意味では、手数料も入っていることになります。

一方、マンションには「相場」というものがあります。
前述のように、売り手のそろばん勘定で売りたい価格を計算しても、相場より高い価格では売れませんので、仲介業者は、「妥当な相場価格」での売り出しを薦めます。
よしんば、売主の「売れるかもしれないので、まずは高い希望価格で出してみてほしい」という要望で、高い価格を設定しても、結局は「相場」あたりの価格でしか売れないでしょう。

ということで、手数料は含まれているともいないとも言いがたいのですが、手数料が価格に影響するケースとしては、売主が直接販売する場合で、手数料分安い価格になることもありますね。

この回答へのお礼

回答ありがとう御座います。
とても参考になりまた。素人には分からないことが多く
また質問することがあると思うので宜しくお願いします。

お礼日時：2004/09/10 20:38

No.1 回答者： SSSIN 回答日時： 2004/09/10 00:19

◆この価格が売主側の希望売却価格と考えてよい

のでしょうか？

はい、そうです。
仲介手数料は含まれない純粋な売却希望価格です。
通常、売り手の仲介手数料は別途、売却金額の中から清算されます。

この回答へのお礼

さっそくの御回答有難うございます。
近々購入を考えてまして、中古の場合
価格の内訳が疑問だったのです。
値引き交渉の参考にもなればと。。。

お礼日時：2004/09/10 20:31